7月29日，富邦总部大楼招商启动会暨第一太平戴维斯福州媒体发布会在福州富邦总部大楼举行。福州市台江区人民政府副区长何宝、第一太平戴维斯华南区董事长林木雄、华南区副董事长张子涛、福建区域总经理吕晓艳等出席活动，在众多客户及福州主流媒体的共同见证下，为富邦总部大楼招商起航鸣笛，共同探讨福州房地产市场的发展。

 
巨擎之势，领航生态商务时代

　　步入富邦总部大楼，置身于清爽的蓝色会场中，嘉宾们被 VCR 中呈现的岷江生态一号仓所吸引。极具未来感的特效预示了生态商务新时代的到来。启动会在台江区领导的致辞中拉开帷幕。福州市台江区人民政府副区长何宝描绘了榕城发展的蓝图愿景，同时欢迎富邦实业为台江区发展提上一笔亮色。作为富邦集团落笔福州的匠心之作，相信富邦总部大楼定能领航闽江生态商务时代。

福州市台江区人民政府副区长何宝致辞

　　第一太平戴维斯华南区董事长林木雄在致辞时表示：“作为全球领先的房地产顾问，第一太平戴维斯很容幸成为这艘生态商务巨轮的全权物业及资产管理方，将会以优秀的管理团队、丰富的国际经验及深入的本土洞察助力富邦总部大楼顺风前行。”

第一太平戴维斯华南区董事长林木雄致辞

　　随后富邦总部大楼项目负责人从区位优势、外观设计、硬件配置、商务配套到管理服务向在场来宾深入地介绍项目，展现了闽江上盛装登场的商务巨轮。

专业视角，剖析福州商业地产趋势

　　在发布会上，第一太平戴维斯华南区市场研究部主管谢靖宇向在场来宾深入剖析了福州商业房地产市场的发展现状以及下半年的市场趋势。

甲级写字楼 —— 疫情使租赁需求增长放缓，空置率结构性上升而租金下跌

• 2020年上半年，受新冠疫情影响，福州经济发展整体放缓，于第一季度呈现小幅萎缩但于第二季度逐步回暖。福州统计局数据显示，第一季度，全市地区生产总值（GDP）同比下降3.8%至1,838.9亿元，跌幅低于全国GDP跌幅约3个百分点。其中，福州第三产业同比下降0.6%至981.7亿元，第三产业发展呈现韧性。1-5月，规上服务业营业收入、全市固定资产投资及第三产业投资等均录得正增长，反应出第二季度全市经济复苏态势持续向好。

• 上半年，位于闽江北的升龙环球中心交付入市，全市甲级写字楼总存量随之扩容11.5万平方米至154.6万平方米。

• 防疫措施为租户问询和实地看楼活动带来一定阻碍，同时，多数企业对年内经济发展和营收预期多持审慎态度，新租和扩张决策相应延后，全市净吸纳量因此同比下降60.8%至约1.7万平方米。受新增供应影响，全市空置率结构性上升4.8个百分点至25.0%。

• 鉴于经济持续放缓叠加疫情引发的经济不确定性持续增长，企业对于成本控制愈发审慎。而新兴商务区则较传统商务区具备物业品质更佳和租金相对较低等综合优势，吸引租户从传统商务区向新兴商务区搬迁，且趋势愈发明显，新旧商务区之间竞争愈发激烈。

• 上半年，在全市租赁需求增长放缓的背景下，福州持有型写字楼仍对租户表现出一定吸引力，部分标杆项目空置率稳定在个位数水平。同时，源自金融业、房地产业、信息技术业及专业服务业租赁需求仍维系活跃，为市场租赁需求增长提供支撑。

• 个人业主愿提供较大租金优惠以促去化，而业权单一的持有型写字楼业主租赁情绪相对维稳。故全市平均租金下跌至人民币每平方米每月107.2元，租金指数半年度环比下跌3.1%。

展望

• 2020年下半年，位于金融街的富邦总部大厦及农商银行总部大楼将交付入市，届时市场总存量将扩容5.4万平方米。其中，以富邦总部大厦为代表的持有型写字楼的入市，全市持有型写字楼存量将持续扩容，为租户提供更多优质的租赁选择。

• 年内，租赁需求的回暖将主要取决于疫情后经济的复苏时点。来自内外部经济不确定因素的加剧，预计年内来自外贸、教育等行业租赁需求或见明显萎缩。但金融、房地产及专业服务业租赁需求仍将维持平稳。新增供应压力叠加需求疲软，预计年内空置率将随之小幅升高。

• 由于新增供应主要集中于新兴商务区，加之新兴及传统商务区之间竞争激烈，新兴商务区以价换量的租赁策略料将延续，下半年全市平均租金料将继续下调。

• 个人业主现金流压力或将延续至下半年，写字楼散售市场或见更多低价入市的投资机会，全市写字楼售价或将持续下行。

零售 —— 疫情冲击消费市场，品牌间竞争加剧

• 因防疫控疫、居家隔离等举措的执行，今年上半年福州消费市场短期内受到较大冲击。1-5月，福州市社会消费品零售总额同比下降6.3%，至1587.4亿元。

• 上半年福州零售市场均无新项目入市。此外，苏宁广场A区步入闭店升级阶段，使得全市总存量同比缩减8%，至212.8万平方米。东二环及万宝商圈存量占比分居一、二，分别为64.5万平方米和42.3万平方米，占总存量的30.3%和19.9%。

• 受新冠疫情影响，消费者外出消费频次锐减，对实体店消费需求下降，多数品牌面临较大经营压力，租赁需求出现萎缩。上半年，全市净吸纳量降至-26,640平方米，平均空置率环比上升1.5个百分点至6.4%。

• 源自护肤品、化妆品及香水业态、家居及生活方式、餐饮业态租赁需求仍维持旺盛，从无印良品、The Colorist在福州持续扩店可见一斑。而超市及百货业态品牌间竞争加剧，部分超市品牌因此暂时性退出福州市场。

• 多数业主调整租赁策略，为租户提供适度租金优惠。截至2020年上半年，全市平均租金环比下降3.7%至人民币每平方米每月452.3元。

展望

• 2020年下半年，位于浦上、万宝和东二环的融侨外滩壹号、苏宁广场A/C区和宜家将开业入市，届时将为市场带来共计约40.3万平方米的新增供应。

• 疫情阴霾下，多数品牌扩张仍将保持谨慎态度。预计下半年，餐饮、珠宝、化妆品等仍将保持活跃租赁需求。而影院、娱乐、服务等体验式业态租赁需求预计仍将维持低迷。

• 考虑到现有项目升级改造使存量缩减以及新增供应规模及其对市场的潜在影响，预计2020年下半年，空置率或将有小幅度攀升。

• 新入市项目仍需经历必要的培育期，其过程将影响到租金收益水平。预计2020年下半年，全市平均租金料将持续下调。

住宅 —— 一手住宅量价齐跌，年内或将逐步回暖

• 2020年1-6月，受疫情影响，房企推盘节奏放缓，福州一手住宅新增供应为216万平方米，同比下跌36.5%。

• 购房者持观望情绪。1-6月，一手住宅成交面积约为144.1万平方米，同比下跌58.8%。

• 同期，一手住宅成交均价同比微涨0.6%，至人民币每平方米23,342元。

展望

• “房住不炒，因城施策”主基调仍将延续，市场政策环境预计维持稳定。

• 下半年，开发商推盘节奏预计将会加快，市场供应或将增加。

• 在政策调控下，预计2020年下半年一手住宅成交量将逐步恢复至去年同期水平，同时成交价格增长趋稳。