（预言未必真，恐慌是真的）

　　同时我们也要从全球抗疫镜头里看到，中国从焦虑，变成现在的榜样。刚刚过去的『4月4日公祭日』，我们封存过去，开启全面复苏的历史新一页。并且，代表良好金融环境的发令枪——央行降准已经打响。面对未来的信心，最终会通过消费体现。

　　当恐惧和信心在一个身体里发酵，我们每个人都会跟自己说，我的钱要投出去！而民间的投资出路无非两条，楼和股，会倾向谁，早有公论。总之市场自发的复苏，就这样汹涌开闸了。

（2）

　　我们前文说『难遇周期』，不是心血来潮，因为即便周期踩对，若标的选错，也可能意味着你撑不到周期抬头的时候，或者周期抬头时，根本与你无关。别人是雨后春笋。你可能是抄到『土豆』，永远不冒尖。

　　而在过去的低迷周期，有钱人总是投向资产来对抗周期，这个方向和结果，被反复验证是成功的。

　　2015-2016年，股市风云诡谲时，退场套现的人，在北京捧出了20万/平的房子。2018-2019年，楼市不景气的周期，深圳湾13-20万/平的群竟遭遇抢购。这类资产至今仍是有价无市、净值高增长的代表。

　　在2020年，诸多因素预示着，历史像车轮，又将重复自己。

│二│

有机会『下家翻转』的房子，早有先兆

　　抄底最终目的，是要找到现阶段被埋没，未来会被高出价能力下家接手的房子。那么，周期是机会，资产是方向，具体到解题，就要看套用的『公式口诀』对不对。在无数次应用、试错、总结后，推导出以下三个城市口诀，能用以预测，什么样的项目『下家翻转』几率更大。

　　我们以福建市场的堡垒——福州，做一次实操演练。

（1）城市级经济中心是板块翻转的撬棍

　　对于当下的福州乃至福建富豪而言，如果在闽江江滨没有拥有至少一套房子，那他的家庭资产配置是不合理的。闽江江滨这个标签，至今仍具备福州甚至福建最大的翻转能量。

　　如闽江的融侨外滩，2012年左右价格2万3，上海新苑与它同期且同在万宝商圈辐射内，因不临江，价格低两三千元。而如今融侨外滩成交破5万，最近也有6万多的挂牌价。上海新苑仍在3万左右反复横跳。

　　一级市场开发商们，也对闽江畔土地抱有极高预期。2017年福州出让32宗商住用地，按可售楼面价高低排序，闽江江滨比排名第二的城南还贵1万。2017年闽江江滨唯一出让的一宗地2017-14也颇为传奇。笔者记得，与它同场竞拍有其它7宗地，几乎都是举牌个位数成交。唯独2017-14，豪强争夺，竞拍108轮，最终由建发房产摘得。

　　一二级市场偏好，本质是看到板块巨变，联想到下家翻转。

　　北江滨CBD的成型确立，向南岸的融侨外滩引流了高出价力人群。而滨江CBD之后，福州更大量级的城市经济引擎软件园迅速崛起，涌现的新贵在置业路径上，几乎必看隔江相望的闽江上游（淮安）居住区。

　　并且这群新贵代表着城市创新力，未来出价能力大概率会超过传统的滨江区，存在如此的下家爆发力，2017-14建发地块异常激烈的争夺就不难理解了。

　　另外，从城市层面也能看到，福州近年有意打造闽江上游（淮安）的中心占位，增添留住人群的筹码。

（2）『稀缺』『唯一』在二手阶段会很贵

　　板块翻转给予机会，而翻转的后劲，通常由自然资源体现长尾价值。

　　如五四北大开发热潮里，最先实现翻转，也是五四北现在相对价格高的小板块（不计别墅），是景观焕然一新的琴亭湖周边。其价格甚至后发超越了琴亭高架以南的鼓楼老城。

楼盘与景观稀缺成正比

　　而闽江地块宠冠福州，既是一方水土养一方人的区域审美执念，包括上海的黄浦江畔和杭州的钱塘江畔，都遵循城市贵的房子在江边的逻辑。

　　也来源于城市历史记忆的心理加成。还是举例闽江上游的2017-14建发地块，有看得见的少见自然配置一岛、双江、三公园。

　　还有只属于老福州的自豪感，他们会在茶余饭后聊到，脚下的土地以前是进士望族居所，是接官道，曾麒麟锦带佩吴钩。可以闲坐说，我们家就在一群大学和名校之间，有书香如虹美人如玉。

　　用烟火气来翻译，这里多旺人。这是围绕大学，多有生命力啊。

　　像闽江上游地块这样，当处在城市的重要地段，又拥有稀缺的自然资源和唯一性标签时，就不只是好项目了，它变成一个人在城市成功的纪念丰碑。愿意为它出价的人就翻转了。

（3）刚需跟涨，好盘翻转

　　好项目也是稀缺资源，特别是拥有好盘IP的项目。也可以说，好盘IP是板块翻转的地基。再优的板块，若只造出普通产品，最后就算跟着周期和板块翻转了，也只可能涨到一点点溢价的光。如上述上海新苑。

　　而好盘IP的组成是多个维度的，其中关键一个是好基因，简单说，有没有经常能盖出好房子的开发商。并且要有很强的后续物业维护、社群运营，才有可能保障房子做出5-10年后仍然是光鲜如初，不然下家看到皲裂的外墙、失管的物业，老远就跑了。

　　而在福建，论豪宅开发商建发是纯粹之一，只专注高端领域，也是市面上以「全系新中式」产品获得成功的品牌开发商，印象中有且只有建发一家。

　　估计建发拿闽江上游地时，发了一个要征服闽江，叱诧福州的初心，最后做出项目 建发榕墅湾 ，形式是市面上被追捧的洋房+叠墅低密度社区，表现力方面堪称片区内少见的作品级项目。

　　我们认为，作品是要比匠心更升华一些，拿建发在榕墅湾做的高山流水，立体版园林举例：一道最大落差有 15 米高的叠水瀑布，这还能只是叫水系吗！而这样的大景观节点，在园区内共有十八处。背后的投入力度，可见一斑。

（建发•榕墅湾项目实景图）

│三│

抄底超级笋价的实操建议

　　2016-2018开发商纷纷高价拿地，但是拿地之后的项目运营之道，各家对项目解题的定位确也有高下之分。其中定位豪宅，并耿直不减配做了豪宅的，从市场来说是生不逢时的。

　　特别是在福州限价政策强调控下，新房豪宅的身段，也只能有二手市场改善的价格。

　　我们这次以福州举例，用了几个 建发榕墅湾 的例子，当然福州拥有翻转潜能的黑马项目不只一个，但是榕墅湾是政策和周期压制下，一二手价格倒挂的项目。

　　2017年拿地，当时隐形楼面价就高达31490元/㎡。现在拿地两年后，我们简单估算它的成本：（以行业一般项目为基准假设）

　　27.17亿+27.17亿（地价）*（约0.7贷款比例）*（年化0.07%*2）+总建11.8*2000建安+管理成本500万*2≈32.237亿

　　按可售面积88666㎡计，今天的楼面价保守达到36358元/㎡，一般人以为，到此就是开发商成本了，不然。进入销售环境，还要有约售价20%的『三项税费』，5%的销售人力财务成本。假设这个项目能顶着4字头的监管红线销售，情况会如何呢？

　　售价根本卖不出成本，虽然榕墅湾才公布将入市的消息，却已经锁定卖一套亏一套。可能也只有国企的体制，才会在明知不赚的情况下，纯为了口碑继续做项目。

　　而开发商亏得漂亮，意味着购房者赚得越多。况且总有一天，再强大的行政手腕都掰不过市场的原动力。而且在二手市场里，几个典型滨江豪宅板块项目，售价已经达到5-6万/㎡。可以说，只要进入二手流通，几乎注定是飙涨式翻转。

　　现在唯一的不确定可能是，这个塞给福州的大红包，什么时候会派？

（建发•榕墅湾项目实景景观照）