花钱买排名 龙湖吴亚军不小心撕开房企榜单背后的黑幕

　　观察最前沿的商业发展模式，深度剖析未来商业趋势。

　　在2月9日的2020龙湖年会上，有内部员工问董事长吴亚军：“龙湖在行业十强的悬崖边徘徊，很可能掉出十强。”

　　吴亚军霸气回应：“我完全不关心规模排名。我不想花钱去买排名。”

　　目前，房地产行业比较知名的榜单由克而瑞、中房协、中指院、亿瀚等第三方机构发布，吴亚军没有直接点名是哪一家。

　　这段内部讲话不小心揭示了一个真相，就是房地产行业内各种百强榜单排名的潜规则：花钱买排名。

　　每到年底，全国多家机构陆续发布各种房地产企业排行榜，细心的会发现，有时同一家企业在不同机构颁发的排行榜上的销售数字时，差别也很大，有的甚至差了几十亿。

　　难道是统计口径不一样？业内知情人士介绍，这个可能与房企是不是与该机构有过咨询合作密不可分，交了钱，就有注水和沟通的空间，没交钱，可能就实打实了。

　　当然，这些钱是以其他形式交的，一般是咨询、服务费，少的几十万，多的三四百万，甚至更多。

　　业内人士表示，表面上看起来的通过各种形式的合作，其实根本是为了花钱买排名。一般来说，为挤进TOP50或TOP100，中小型房企往销售业绩数据注水的动力更强，有的第三方数据比实际数据高出30%以上。

　　作为收了服务费的第三方机构，当然也知道这些企业在造假，但也都是睁一只眼、闭一只眼了。

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　　房企扎堆买排名，动力何在？

　　对于房企来说，排行榜是一种“刚需”。

　　因为，对舆论、资本、市场、大众来说，能够检验一家房企的“成色”和“地位”的，排行榜依然是最直观、便捷的方式。

　　由于没有政府披露的排行榜，市场只能依赖中介机构发布的排行榜。于是，境内金融机构融资也好、信用评级也好、海外发债也好，都依赖第三方机构给出的排名。

　　排行榜对房企意味着很多，归根结底一是包装，提升知名度，二是融资起来更为方便。

　　比如，很多银行都有自己的“白名单”。当下资本市场资金收紧，为了降低风险，都要求融资的房企是百强甚至50强、30强，这也推动了榜单造假的利益链条。

　　比如，房企在海外上市或融资时，境外金融机构或评级机构也看排行榜，这对于融资成本来说有很大影响；

　　还有，现在房企融资的综合成本很多在10%以上，就算1个百分点的节约，也意味着巨大的利差。

　　另外，排名是房地产企业最好的广告。不管是其他房企引入合作方，还是地方政府土地出让或项目招商引资，看的也是排行榜。

　　因为以上这些原因，造成了开发商不惜以数据注水的方式来推高自己排位的现象。

　　而从近期各地楼市调控看，预计房企的资金还会受到继续的压力。未来房企融资渠道还有可能继续收紧。

　　可以预计，在真实销售放缓的2019年，用买排行榜来销售数字的情形会愈演愈烈。

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　　销售数据注水，各显神通

　　盘点一下，都有哪些注水方式呢？

　　一是重复计算。

　　目前房地产商合作开发、抱团取暖已是大趋势。在合作开发的项目中，各自分工会有侧重。比如，有的负责拿地和操盘、有的负责融资和销售。

　　而在计算销售规模时，两个开发商为了增加数字，都将销售计入自身业绩，业绩被重复计算了。这种手法具有很强的操作空间，但由于并无确实的手段来监管，导致目前堂而皇之的注水现象无法监管。

　　二是钻数据统计方式的空子。

　　开发商销售数据统计的口径多元、混乱，给数据注水乱象提供空间。销售既可以是流量金额，也可以是权益金额；既可以以网签口径统计，也可以以开发商认购口径统计。

　　另外，年底冲刺销售业绩的时候，很多开发商将“高提佣”的中介包销也算在销售业绩里，其实有部分可能无法实现。

　　政府网签系统确认的销售数据相对滞后，且基于国民经济分析研究用途的考虑，统计法规定政府不能披露企业的数据。

　　三是营销造假。

　　不少房企为了在排行榜业绩数据上注水，为挤进千亿阵营，不惜在营销端造假。

　　在房市低迷期，为了维持房地产的高额利润而进行联合作假，进行虚假新闻发布和虚假购买合同、虚假排号等措施，制造虚假繁荣，刺激房子的消费。

　　有的房企给员工定销售指标，完不成将会关联年终奖发放及晋升、调薪，实在不行就自己购买，公司可帮忙找消费贷。还有一些房企是让员工先购买，之后可以提供一次更名机会。

　　曾有业内人士称，某新晋千亿浙系房企在2018年让员工购房，待到2019年公司再进行回购，以此来冲2018年业绩。

　　融创上海公司也曾被曝出让内部员工买房，目的都是为了冲业绩。

　　以上种种原因，造成了明知数据注水，但政府监管部门难以规制的问题。

　　既然政府难以监管，那房协等第三方监管为何没能起到监督作用？

　　毕竟，房协名义上也有责任协助政府开展行业调研和行业统计工作，以及组织制定并监督本行业的行规行约、建立行业自律机制等工作。

　　这是因为，房协是以房企会员缴纳的会费来运转的，这决定了其是以服务房地产会员企业为工作目标的。

　　所谓“吃人家的嘴短，拿人家的手短”，怎么能指望房协对对房地产企业的销售行为、销售业绩或数据虚高问题进行监督呢？

　　因此，虽然房地产行业协会等行业组织对企业发展动态比较了解，对于发生在眼皮底下的买榜和注水现象，也只能睁一只眼闭一只眼了。

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　　造假多了，难免自食苦果

　　2019年1月初，某机构发布的“2018中国百强房企销售增速排行榜”中，佳源集团以1005.43%的销售增幅，成为排行榜的“增速王”。

　　该榜单显示，佳源集团2017年的销售额为79.2亿，2018年的销售额为875.5亿元，销售额涨幅10倍有余。

　　1005.43%销售增速立即在业内引发渲染大波，纷纷质疑佳源集团在榜单中造假。

　　佳源集团相关负责人回应称：“发生同比增幅超1000%的错误，主要原因在于该机构混淆了佳源集团与佳源国际两个统计主体，误将佳源国际2017年的相关数据当做佳源集团的销售数据。”

　　造假过了头，难免自食其果，资本市场迅速做出回应。

　　1月17日，佳源国际控股（HK2768）午后遭遇暴跌，资本市场清仓式抛售，导致跌幅逾80%，单日市值增发近300亿。

　　由此，佳源国际“一跌成名”。

　　佳源国际作为上市公司的“崩盘式”暴跌，对于意图美化业绩，来借助资本市场“找钱”的企业，也是一次警示和教训。

　　除此之外，数据造假人为抬高了中小型房企业绩，给金融市场、信用评级提供了错误的信号，不利于金融机构作出合理的信用评价和贷款准入，不利于防范金融风险。

　　而房地产项目的虚假销售、人为制造市场火爆局面，也给普通民众买房造成了困扰，不利于稳房价、稳预期。

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　　剥离利益绑定，规范第三方评估

　　房产数据排行榜乱象已困扰行业多年，业内人士称，要规范榜单评估，主要应剥离咨询业务与排行榜发布的利益绑定。

　　从国际经验来看，具有公信力、公允的行业协会、龙头中介组织，是行业排行榜的主要发布者，也是厘清政府监管、行业和社会自律、百姓自发监督三者职能，发挥市场配置资源决定性作用的重要方向。

　　但在目前国内，由于行业自律、诚信体系建设还不完善，大家认可的、具有公信力的第三方评估组织较少。

　　在此，郑重提几个建议。

　　一方面要加强行业自律建设，培育有公信力的行业协会，由他们来直接发布榜单，或加强对业内的第三方评估组织的监管。

　　另一方面，应该逐渐剥离咨询业务与排行榜发布业务的利益绑定。剥离咨询业务，榜单由行业协会审定发布。

　　同时，对于确定的房企数据造假行为，加大惩戒的力度。

　　希望到了明年这个时候，房企们不需要掏钱买排名了。