01

　　如果问10个人，是否到过福州和了解它的房价，相信有7个人会一脸狐疑：

　　“我到过厦门，在日光岩的人缝里拍过半边脸的自拍照，我知道厦门房子很贵，福州，应该不贵吧？”

　　当你研究福州的楼市数据，会发现这是一个迷一般的存在：

　　全国最难买房的省会城市

全国20个省会城市买房难度排名

 　　每年的成交量极低，仅区区两三百万平方米

近年福州楼市成交量和南京成都武汉长沙的对比

 　　这是我们胡建人的福州楼市。

2018年福州住宅销售流量榜TOP10

　　贵，少见，本土。

　　这样的局面，像极了福州的餐饮市场，外来菜系极少，基本都是福州菜，以樱桃肉、红糟鸡、佛跳墙、南煎肝等为代表，我概况为三个关键词：黏、甜、绵。

　　房价这么高，收入又这么低，福州人是不是过得很辛苦，和北上广深一样，为了一套蜗居的上车房而苦苦打拼呢？

　　真相并非如此，2018年，福州卖的房子里，三房的占了44%，四房的占了12%，复式占了23%，户型面积结构大于同年几个典型省会城市的结构。

 　　福州人住得不错，消费力更是不低，2018年上半年的一个数据显示，福州的“消费指数“”（消费/GDP），位居全国第二，这是和社会消费品零售总额相关的一个均量指标，反映消费对于经济发展的贡献，通常用来衡量城市对于实物消费和实体经济的拉动能力。

2018年上半年各城市“消费/GDP”情况

 　　福州不是区域中心城市，更不是国家中心城市，消费的动能从何而来？

 02

　　深圳有华为腾讯，广州有广汽广船，杭州有阿里吉利，厦门有建发，一说到福州，相信大部分人都想不出有什么知名企业。

　　低调的背后，却是如火如荼的民营经济：2018年，福州全市地区生产总值7750亿元；民营经济实现增加值5139.95亿元，占全市经济总量的65.4%，对全市GDP的贡献率达88.5%，没有对比就没有伤害。

　　号称广东民营经济第一大市的佛山：2018年GDP为9935亿元，民营经济增加值6209亿元，占全市生产总值的比重为62.5%；

　　民营经济活力极强的杭州，据2018年数据，民营经济占GDP的60.2%；

 　　2018年，成都民营经济约占全市生产总值的49%；

　　市场化的楷模深圳，2018年前三季度，深圳民营经济占同期深圳GDP的42%；

　　福建的名片、小资人群的打卡圣地厦门，民营经济仅占GDP的30%左右。

　　还有民营经济占比高过福州的城市吗？搜遍全网暂时没发现。

　　藏富于民，全民皆商，爱拼才会赢，这里边大概就藏着福州人“工资收入低”、房价高、消费旺盛的秘密。

　　福州楼市的购买力和其所支撑的房价，不完全是统计局提供的平均工资、个人可支配收入可以反映的，民营经济的个体老板，家族生意，该给别人看到的一定会被看到，如豪车、大宅、皮带头；不该给别人看到的一定会藏起来，比如，你懂的。

 　　03

　　八山一水一分田的福州，群山环抱，平原狭小，市区面积只有1786平方公里，其中山地丘陵占了7成多，建成区面积仅260平方公里，可建设用地极为稀缺，可以说是城区面积最小的省会城市之一。

福州卫星图

　　福建人自古以来即有出海传统，福州是“两个福州”，除了本地770万人口之外，福州籍华人华侨将近近400万，全球闽籍华人华侨有1000多万，这是一股隐形的不可小觑的“财富洋流”，福州作为八闽文化的发源地，自然是华侨归乡置业的首选之城。

　　人多地少，经济活跃，藏富于民，消费旺盛，在过去10年房地产发展的黄金期，尤其是2015年以后从一线城市扩展到二三线城市的“板块轮动期“，按理说楼市应当一片繁荣，量价齐升，为什么每年的住房成交面积却少得可怜？

　　04

　　2500多年前，无诸被正式封为闽越国国王，在今福州冶山一带的冶城建都，从此有了福州，福州地理位置优越，上达中原，下通琉球（今台湾），是贸易往来的枢纽，三面环山，一面向海，呈现出箕斗型的格局，易守难攻。

　　几千年来，福州一直是福建省的政治，文化与科教中心，地位无可撼动，可谓东南第一城，为此留下了群星璀璨的杰出人物和历史名胜，尤其在近现代，三坊七巷众多的名人故居、鼓山不可胜数的摩崖石刻即是例证。

福州鼓山摩崖石刻

　　改革开放40年来，珠三角和长三角先后成为中国经济引擎，而福建所处的地理位置不上不下，1996年第三次两岸关系降至冰点后，福建因毗邻台湾，怀璧其罪，其地缘优势反倒成了制约因素。

　　从90年代开始，福建押宝于“闽南金三角”，对厦门寄予厚望，计划把厦门打造成闽南地区的领头羊，带动泉州和漳州，进而成为整个福建省的经济引擎。

　　从此福州度过了波澜不惊的十几年岁月，然而，到十二五末，原本对厦门寄予了厚望的福建省发现，构想中的“闽南金三角”并没有实现预期的作用。

　　厦门成为了福建的“旅游名片”，但其他目标却远未实现当初的期许，十几年里由于醉心于房地产，导致自身逐步陷入产业空心化的危机，GDP仅为福州的60%，民营经济比例仅占30%。

　　从十三五开始，“福州强则福建强”再次被强调，历史机遇重新眷顾福州。

05

　　厦门和福州，在高光和低调的转换间，一个吸引力全福建乃至外地不少富人的目光，房地产异军突起，全国标杆品牌房企纷纷抢滩，成为大陆房价标杆第五城，另一个缓慢前行，自给自足，供需两低。

　　福州楼市成交量极低的主要原因，便是与之对称的供应量，也因为量少，在2017年全国房价上涨轮动到福州时，民间强大的购买力加上非理性心理，将房价迅速拉升至高位。

近年福州楼市供应量和南京成都武汉长沙的对比

　　“没有买卖，就没有恩恩爱爱”，供应稀缺，也使福州楼市呈现出竞争不充分、产品迭代慢、审美不够多元化的特征。

　　然而，和诸多强二线省会城市的必经之路一样，福州的城市格局终将拉开，“东进南下”、“沿江向海”，地铁串联起新的功能区，楼市板块逐步分化，不同生命周期的置业需求，都将得到充分满足。

　　在一个城市的楼市启蒙阶段，总有一些优质楼盘犹如砾石河床中的真金，被忽略和低估，比如2000年的杭州绿城桃花源，2004年的上海仁恒滨江园，2005年的广州凯旋新世界。

　　随着时间流转，城市生长，客户需求升级，行业大浪淘沙，这些当年不显山不露水，甚至让客户在选择中纠结的楼盘，最后都成为生活和价值的典范，二手房价远远高于周边同期的小区。

　　用心去发现，岁月终将馈赠你应得的礼物，福州绿城柳岸晓风，期待与珍视生活的你相逢。

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