简介：在决策层眼中，楼市问题已经上升为政治问题，其是否稳定将是最大的考核目标。

　　少数城市一季度出现楼市小阳春，却引发舆论对于房价全面反弹的担忧。在决策层眼中，楼市已经上升“政治问题”，中央部委近日对楼市波动较大城市开始亮出“黄牌”警告。

　　近日，住房和城乡建设部会同国务院发展研究中心对2019年第一季度房地产市场运行情况开展了专题调研。从调研情况看，房地产市场总体保持平稳，住宅销售平稳回落，房价基本稳定，市场预期趋于理性。但部分热点城市住宅销售回暖、土地市场热度回升，需引起高度关注。

　　按照稳妥实施房地产长效机制方案确定的月度分析、季度评价、年度考核的要求，住建部对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。

　　住建部并未公开哪些城市被预警提示。不过，从一些官方报告来看，确有一些城市房价或地价近期波动较大。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，未来住建部的约谈、预警将影响地方房地产调控，房地产巡查在2019年将常态化。

　　会有哪些城市？

　　中国楼市区域性较强，按成交规模和重要性，国内城市一般被划分为一二三线城市。从官方数据看，本轮市场波动，二三线城市反而成了领跑者。

　　从一手房价来看，国家统计局近日数据显示，3月份70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨的城市达65个，仅上海、深圳、赣州、韶关4个城市下跌，长沙持平。

　　张大伟认为，65个城市新房销售价格环比上涨，再次接近了2017年市场热度高点。

　　值得关注的是，在新建商品住宅销售价格方面，一二三线城市同比涨幅均是上升的，但二三线城市涨幅更大。

　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟透露，3月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.2%，二线城市同比上涨12.2%，三线城市同比上涨11.4%。

　　而3月新建商品住宅销售价格同比涨幅超过20%的有5个城市，涨幅从高到低依次为：西安、呼和浩特、大理、贵阳和丹东。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，3月房价数据说明随着小阳春行情的到来，市场交易有所上升，价格也有所反弹。而同比增幅继续扩大，这和过去几个月环比增幅相对偏高有关。尤其是部分城市高价楼盘密集入市，也容易带来价格的反弹。

　　“房价上涨城市数量的增加，多少也会影响二季度购房者的市场预期。另外需要注意的是，在同比增幅中，全国70个城市均保持了同比正增长现象，通俗来说，70个城市的房价均超过了去年同期水平。”严跃进称。

　　二三线城市在领跑房价涨幅之外，地价变动也相对一线城市更大。

　　自然资源部17日发布“2019年第一季度全国主要城市地价监测报告”显示，在一线城市中，北京、广州、深圳住宅地价增速环比收窄，上海住宅地价增速连续两个季度负增长。

　　从同比看，除了广州住宅地价同比上涨11.95%外，北京和深圳同比涨幅均在5%左右，上海最低，只有0.55%。

　　二线城市中，石家庄、沈阳、大连、哈尔滨、海口、西安等6个城市住宅地价同比增速超过10%，其中西安增幅最大，达到了20.72%。

　　三线城市中，有23个城市住宅地价同比增速超过10%，其中株洲最高，甚至达到了35.52%。

　　上述报告预计，2019年第二季度全国城市地价温和上行，热点城市住宅地价增速回落幅度趋缓，部分城市住宅地价环比涨幅略有回升，但基本稳定。下一步要关注地方政策微调下的市场动态及预期引导，在强化地方主体责任的同时，严格落实中央对地方的督察问责。

　　小阳春可能是伪命题

　　近期，一些地方统计局相继发布一季度房地产销售情况，总体来看，冷暖不一，楼市小阳春并非处处皆在，即便一些成交增幅较大的地区，房价上涨趋势也并未如一些业界人士预料的那样明显。

　　譬如，北京和天津销售有增加。一季度北京全市商品房销售面积为147.7万平方米，同比增长87.2%。其中，住宅销售面积为122.4万平方米，增长1.3倍。

　　今年一季度，天津全市新建商品房销售面积239.43万平方米，同比增长27.3%；其中，3月当月新增销售面积145.43万平方米。

　　也有楼市销售出现较大降幅的地区。上海市统计局19日数据显示，上海一季度商品房销售面积317.50万平方米，下降10.7%。其中，住宅销售面积269.00万平方米，下降3.5%。

　　重庆市一季度商品房销售面积1441.51万平方米，同比下降8.3%，其中住宅销售面积1228.87万平方米，下降6.8%。

　　海南省统计局副局长、新闻发言人王渊18日介绍称，一季度海南全省房屋销售面积185.73万平方米，同比下降64.1%；房屋销售额316.22亿元，同比下降58.8%。

　　从超过八成的成交增幅来看，北京楼市已经不能仅仅用小阳春来形容了，但北京房价是否也随之快速上涨？

　　第一太平戴维斯华北区市场研究部负责人李想表示，自去年末以来，在政策平稳、信贷放松的双重作用下，北京楼市销售数据良好，但价格反弹不明显，预计量价齐涨的可能性较小。

　　“成交量的提升并未很快传导至房价的波动，目前北京市场上一手住宅销售的主体仍以限价房及共有产权房为主，其价格已经封顶，难以实现反弹。 ”李想称。

　　国家统计局北京调查总队副总队长、新闻发言人方晓丹19日也表示，从价格来看，北京住宅销售价格总体平稳。一季度北京市新建住宅销售价格小幅波动。1月份环比上涨0.6%，2月份由升转降，环比下降0.2%。3月份环比上涨0.4%，同比上涨3.2%。

　　关于房价未来走势，方晓丹认为，随着北京市房地产系列调控政策持续严格执行，“房住不炒”逐渐深入人心，投机需求基本绝迹。在国家“稳地价、稳房价、稳预期”的调控方针指引下，预计未来北京市住宅销售价格将继续保持总体平稳态势。

　　一线城市往往被视为楼市走向的风向标，但从前述一季度官方数据看，除了北京楼市销售增幅较大外，京沪广深房价并未出现较大波动，而一些二三线城市反而在房价和地价上涨幅较大。

　　原因何在？或许与近期楼市调控力度的变化有关。

　　自然资源部上述地价报告认为，“一城一策”的主导模式促使各地政策调整更加精准化。二三线城市政策微调的范围和力度相对较大。在此背景下，一季度二线城市住宅地价环比增幅由降转升，而三线城市住宅地价同比增幅连续5个季度超过全国及一、二线城市水平。

　　严跃进认为，从3月份一二三线城市的房价环比增幅数据看，分别为0.2%、0.6%和0.7%。从环比增幅数据看，三线城市相比2月份有所扩大，这说明三线城市或受近期一二线城市成交回暖的影响，市场交易也有所反弹，价格也容易上升。

　　楼市已成“政治问题”

　　本轮二三线城市楼市波动，既然始于调控，也可能终于调控。

　　张大伟认为，从2018年11月开始，全国各地收紧楼市调控政策明显减少，但最近在楼市波动下，市场炒作氛围再启，部分城市再次发布调控政策。此外，近期市场各种谣言明显出现，如传闻一些城市松绑限购限价等，对此，相应城市及时进行了辟谣。

　　值得注意的是，中共中央政治局19日召开会议要求，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。

　　张大伟认为，在近期部分房地产市场出现小阳春，局部区域出现波动的情况下，政治局会议再次提及房住不炒，对炒房者将有打击，也有利于市场平稳。

　　严跃进也表示，政治局会议也明确了长效调控机制的概念，主要包括一城一策、因城施策、城市政府主体责任。预计今年二季度相关城市会在一城一策上有相关政策出台，对于地方政府的主体责任考核也会加大。

　　自然资源部17日下发通知要求，做好2019年住宅用地“五类”调控目标制定实施工作。通知强调，建立房地产市场平稳健康发展长效机制是党中央国务院重大决策部署，不仅是经济问题，也是重大民生问题、政治问题。

　　由此可见，在决策层眼中，楼市问题已经上升为政治问题，其是否稳定将是最大的考核目标。

　　这种稳定，既包括不能大涨，也有不能大落之意。

　　住建部19日要求各地坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，夯实主体责任，保持政策的连续性和稳定性，防止出现大起大落，确保房地产市场平稳健康发展。