房地产调控持续差异化 应继续构筑长效机制

　　近期，多城房地产政策的“松动”、市场总体流动性的宽松等多重因素叠加，让房地产市场备受关注。看涨的预期也让市场对房贷利率的进一步下调抱有乐观估计。

　　据融360大数据研究院监测的数据显示，在其监测的35个城市中，1月首套房贷款平均利率为5.66%，相当于基准利率的1.155倍，较上月下降2个BP（基点）。二套房贷款平均利率为6.02%，较上月回落2个BP，二套房贷利率已连续3个月回落。

　　应该说，房贷利率拐点的出现，和当前监管对“因城施策”和稳定房价预期的方向相吻合，“房住不炒”仍是主旋律。“对于房地产，我们总的方针是要促进房地产稳定健康发展，始终牢记和不折不扣地贯彻‘房住不炒’的方针，继续关注房地产市场的发展，继续对房地产开发贷款、个人住房按揭贷款实行更加审慎的贷款标准。要区别对待，实施差异化的房地产信贷政策。”在2月25日国新办新闻发布会上，银保监会副主席王兆星表示。

　　因城施策 差异进一步显现

　　融360提供的数据显示，分城市来看，1月上海地区首套房平均利率依然保持全国最低水平，为5.09%，北京位居第四，广州位居第十，天津首套房贷平均利率下跌21个BP，进入首套房贷平均利率最低前十城市，位居第八位。

　　从首套房贷平均利率的下跌幅度来看，1月份共有7个城市利率出现下降。相较上月的17个城市，这一数据大幅减少，多数城市在上月出现下降后本月保持稳定。其中，哈尔滨跌幅最大，较上月下降31个BP，平均利率为5.74%；其次为天津5.48%，较上月下降21个BP；青岛位居第三，平均利率为5.69%，较上月下降13个BP。此外，大连、武汉均较上月下降8个BP，太原较上月下降6个BP，北京较上月下降2个BP，为5.43%。

　　值得注意的是，北京和武汉为连续两个月出现下降，北京对于政策以及市场的敏感度高，一般会较早反映出市场变动。而在被检测的35个城市中，首套房贷平均利率位居前三甲的武汉、南宁、郑州均为二线城市，其首套房贷平均利率均超过6%。“从目前市场资金情况以及央行的定向调整政策来看，未来银行的资金将会保持良好的流动性。预计受银行流动性利好影响，后期房贷利率有望继续下行，尤其是前期涨幅较大利率水平处于高位的二线城市，回调空间更大。”融360分析认为。

　　就一线城市而言，1月除北京首套房贷款平均利率出现下调外，上海、广州、深圳均与上月持平，广州、深圳利率分别为5.55%和5.57%。值得一提的是，广州市已经采取了取消限价等政策，并在今年年初放宽入户政策，开始和二线城市争抢人才，以稳定房价。与目前人口数量已趋近容纳上限、需要疏散人口的北京、上海不同，广州和深圳还有吸收更多人口的空间。未来，一线城市住房金融市场的差异，或将进一步显现。

　　此外，在房产政策趋严趋细、打击加杠杆炒房投机行为、限购限售的大背景下，相比首套房的微涨，二套房量价均呈现下滑趋势。从二套房贷平均利率来看，下跌幅度较大的城市排序与首套房贷平均利率下跌的排序基本一致。跌幅最大的依然是哈尔滨，1月份回落37个BP，由12月份的6.45%跌至6.08%。天津、青岛位居二、三位。

　　构筑长效机制 住房金融市场逐步丰富

　　近期，某银行在北京某地区的支行把首套房贷利率下调为5.39%，并且表示“本科学位无需提供流水，审批放贷快，额度充足”。不过，在多方走访后，《金融时报》记者发现这只是个别现象，在房贷利率方面，北京地区的其他银行目前仍处于“按兵不动”的阶段。

　　同时，虽然多地房贷利率有所回调，但各地仍以构筑长效住房机制为出发点，调整相关政策。例如，在住房公积金政策方面， 长沙将住房公积金正常缴存时限由“6个月以上”调整为“12个月以上”，并将公积金贷款额度与缴存余额和贷款占房款比值相挂钩。内蒙古也作出相似调整，规定职工申请住房公积金贷款必须连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上。

　　对此，融360分析认为，各地调整的出发点为规范住房公积金使用，更好发挥住房公积金制度的保障性、互助性、长期性作用，重点支持缴存职工住房需求，防范资金风险。“对比之前的政策，新政策均呈现收紧趋势，各地规范商业贷款与公积金贷款可以有效预防加杠杆投资、投机等行为再度扰乱市场，但同时部分刚需群体的贷款额度以及申请资格将会受到影响，预计未来将会有更多城市将结合自身现状对公积金贷款政策作出进一步的细化调整，确保有效促进当地房屋贷款市场的规范和完善。”

　　此外，近期，多地在建设和培育住房租赁市场方面也亮出信号，住房金融市场未来将更加多元化。据融360统计，雄安针对多层次住房需求建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，个人产权住房以共有产权房为主；深圳首次实行住房租赁在线登记；郑州实现了房屋租赁行业信用信息网上查询；杭州的首宗集体建设用地建设租赁住房开工；合肥有望率先建立租金月报制度，通过第三方机构，开展市场租金分析和监测；而福州、南昌、青岛、海口、贵阳五城利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案，获得国家自然资源部原则同意。

　　迎难而上 审慎调控不放松

　　“2018年，我国商品房销售面积同比增长1.3%，增速连续5个月回落，土地购置面积和成交价款同比增速分别比上年回落1.6个和31.4个百分点，其后续影响有待观察。” 国家统计局副局长盛来运日前在接受媒体采访时表示，房地产调控难度加大。

　　“应该指出的是，中国居民部门的资产构成太多地集中在房地产上，资产缺乏多元化；不仅流动性较差，且面临城市房价过高可能大幅调整的风险；居民部门的金融资产增长虽快，比重依然偏低。考虑到中国城镇化水平偏低和人均收入水平不高以及房地产市场调控政策以求稳为主，未来一个时期房地产可能仍会平稳运行。” 交通银行(6.590, 0.19, 2.97%)首席经济学家连平认为。

　　对于住房金融调控所面临的困难，相关监管部门的回应是坚定的。“2018年，个人住房贷款余额25.8万亿元，同比增长17.8%，增速同比下降4.4个百分点。要严控居民部门杠杆过快增长。督促商业银行合理管控个人住房贷款增长。” 央行金融稳定局局长王景武日前在接受《金融时报》记者独家专访时这样表示。2月25日至26日召开的央行2019年金融市场工作会议也强调，要加强房地产金融审慎管理，落实房地产市场平稳健康发展长效机制。

　　“对于那些解决住房困难和改善住房条件的，而且自身有财务支付能力的，要继续给予相应贷款支持；而对于那些用来投资的，甚至是用来投机和炒卖的，我们就要实行更严格的贷款标准，有的可能要提高首付比例，有的要调整利率的风险定价，有的甚至不能给予贷款支持。”王兆星在国新办新闻发布会上表示，要实行更加审慎的融资标准，在不断地化解存量风险的同时，有效控制增量风险。