棚改助力渐弱

　　三线城市房价高位难继

　　“去年10月份是襄阳二手房房价的高峰期，那时候都是客户来咨询买房，业主不愿意卖，现在前来询问最多的却是业主，寻找客户成了难事。”近日襄阳中介门店长河地产向《华夏时报》记者反映了短短半年来的市场落差。

　　襄阳位于湖北北部，与河南交界，连接中原与江汉平原，过去的两年多时间里，这个典型的三线城市经历了房价的快速上升。以某项目三期为例，2016年其新房价格约5600元／平米，2018年10月份其二手房跃升到1万-1.1万元／平米。不过，这一价格并没有持续很久，随着去年下半年楼市降温，襄阳二手房房价也有所下调，目前该项目三期单价已降至9200元／平米左右。

　　襄阳多名中介人士告诉《华夏时报》记者，前几年房价快速攀升主要是因为襄阳大面积棚户区改造，政府货币化安置，被拆迁人员只能拿着钱去买房，一时间造成楼市供不应求的局面，而目前襄阳棚户区改造力度有所放缓，再加上去年下半年以来整体楼市下行，因此房价有所回调。

　　二手房客户减少

　　2018年9月底，董女士把自己在襄阳的一套约90平米的房屋挂到房屋中介网站上，彼时中介公司销售人员告诉她，不久前同样大小的房屋成交了95万元。超过一万元的均价让董女士很满意，毕竟2017年年初购买这套房时，单价才6000多元。

　　不过情况随之急转直下，去年10月份以后，中介的报价逐渐降低，从95万降到90万，又从90万降到88万，直到去年年底，85万已经成了奢望，中介传出消息，有同样户型，很好的楼层，79万就成交了。

　　在业主不断下调心理预期的同时，客户量也在不断减少，长河地产门店销售人员告诉记者，去年10月的时候二手房价格是最高的，基本上就是按照业主报的价格，客户来了就很容易成交，那时业主稀少客户多，而现在的情况是业主来咨询的多了，并且主动降价，但客户却变少了。

　　棚户区改造推高房价

　　当地业内多名地产专业人士告诉记者，这几年襄阳房价跌宕起伏，与棚户区改造和货币化安置政策有很大关系。

　　2016年10月，襄阳市房管局发布了《襄阳市2016年市本级棚户区改造计划》，2016年，襄阳四个主城区共改造18869套房屋，其中襄城区5000套，樊城区6135套，高新区1620套，东津新区6114套，货币化安置共12424套。

　　2017年，在轰轰烈烈的棚户区改造计划正在实施之时，襄阳市又扩大了改造规模。2017年6月14日，襄阳市政府印发了《襄阳市中心城区2018—2020年棚户区改造三年计划》，根据其总体目标，2018-2020年，襄阳中心城区计划实施城镇棚户区改造项目20个，改造房屋134645套、2285万平米，计划总投资985亿元。计划分三年实施：2018年改造59476套；2019年改造36610套；2020年改造38559套。

　　大规模的棚户区改造和与之相关的另一个政策——货币化安置，一起推动了襄阳房价的“腾飞”。

　　2017年初，襄阳市政府发布了《关于推进棚户区改造货币化安置的指导意见》，通过三种方式进行货币化安置：一，直接将补偿资金支付给被征收人，被征收人自行通过房地产市场购买、租赁住房或用于其他支出；二，被征收人通过政府搭建的交易平台选购住房，政府将补偿资金直接支付给售房的房地产开发企业（或个人）。各城区政府（管委会）积极为被征收人争取购房优惠，被征收人与开发企业（或个人）签订购房合同后，由政府直接向开发企业（或个人）支付购房款，购房款与征收补偿款差额部分由政府、开发企业（或个人）和被征收人等三方具体结算；三，由政府购买房源进行安置。各城区政府（管委会）要严格采购程序，依法依规推进购买工作，原则上房屋购买价格上限不得高于所在区域内周边同类商品住房的平均价格。

　　不仅如此，对选择货币补偿，并在签约期限内签订协议的住宅房屋被征收人，还给予五项奖励：一是住宅房屋价格奖励，分时段给予不超过被征收住宅房屋市场评估价格15%的奖励。二是住宅房屋装饰装修奖励，按被征收人合法住宅房屋建筑面积给予每平米500元的奖励。三是争先签约奖励，按第1-5工作日、6-10工作日、11-15工作日三个时段，分别给予被征收人10000元、5000元、3000元的奖励。四是搬迁腾房奖励，按征收补偿协议约定搬迁腾空房屋的，给予被征收人最高不超过5000元的奖励。五是物业服务费奖励，按照户均100平米、市区一类物业服务费收费标准（每平米14元），一次性给予三年的奖励。

　　一时间，襄阳房价水涨船高，樊城区房屋单价从约7000元普遍涨到1万元以上。

　　楼市降温

　　不过，襄阳多名业内人士告诉记者，目前棚户区改造和货币化安置均有所放缓。政策方面，对于棚户区改造和货币化安置也有了新的动向。

　　2018年7月12日，住建部明确表示，对于商品住房库存不足，房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策。商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。

　　2018年10月8日，国务院常务会议强调，要因地制宜调整完善棚改货币化安置政策。商品房库存不足，房价上涨压力大的市县，要尽快取消货币化安置优惠政策。会议还要求，各地要严格评估财政承受能力，科学确定2019年度棚改任务，严禁借棚改之名盲目举债。

　　2018年下半年以来，杭州、成都、武汉等热点二线城市楼市普遍降温，三线城市也受到市场下行的影响，加之棚户区改造和货币化安置政策新动向，二手房房价出现跳水现象。

　　事实上，襄阳楼市只是三线城市的一个缩影，咸阳、南充、乐山等多数三线城市都在过去两年多的时间里经历了房价跳涨，但目前也归于平静。易居房地产研究院发布《1月全国40城住宅成交报告》显示，2019年1月，三四线城市成交面积环比下降30%，同比下降21%。