若以套内面积计价，豪宅、地王将最受伤

　　2月18日，住建部官网发布《住宅项目规范》征求意见稿，其中2.4《使用维护》章节里面提到：“住宅建筑应以套内面积进行交易”，这一内容，使得“建筑面积”“使用面积”“公摊面积”成为舆论关注的焦点。

　　目前仅仅是征求意见稿阶段，距离落地还有很长时间，但是，如果真的以套内面积计价，对哪些领域的影响最大呢？

　　一家香港上市房企的营销总监认为，受影响最大的有两个方面，第一是高端住宅方面，可能会导致整个产品体系重构；第二，对地王项目解套会产生巨大影响。

　　通常情况下，高端住宅项目单价和总价较高，一些开发商为了快速去化，往往会采取赠送面积的方式进行促销，也就是行业内以“偷面积”作为产品竞争力。

　　在他看来，如果以套内面积计价的话，一方面限制了开发商的开发难度，另一方面加大了购房者的购买难度。

　　在以往高端住宅营销中，一些项目往往通过赠送公摊面积来增强客户的购买意愿。“举个例子，让你1000万元买100平方米的房子，你可能会考虑考虑，但是如果100平方米的房子，使用面积是200平方米，你会不会买？”一家龙头房企的项目经理表示。

　　据上述营销总介绍，全国一共有260多块地王，目前已经解套的有100多块地，还有150-160块地王没有解决。如果按套内面积计价，这些地王解套将面临着巨大的难题，“如果真的按套内面积计价，这些地王基本没有解套希望。”上述营销总表示。

　　地王解套逻辑与高端住宅营销一样，也是通过赠送面积实现。比如，一家开发商以高于市场价50%的楼面价购买土地，别人的房子卖5万元，而该开发商需要把房价卖到10万元才能从地王中解套。

　　在这种情况下，这家开发商以高于同行一倍的价格销售的话，显然没有太大竞争力。

　　例如，有两套房子，一套建筑面积是100平方米，单价是5万元，总价是500万元；一套建筑面积只有50平方米，单价是10万元，总价也是500万元。对于购房者来说，用500万元肯定会买100平方米的房子。

　　但是，如果是50平方米的房子，再赠送50平方米，其定位和品质稍微胜出一筹，竞争力就会进一步加强，甚至会超过100平方米的房子，“实际使用面积是一样，你建筑面积少的，交的税还少呢。”上述项目总表示。

　　此外，在住建部发布的《住宅项目规范》征求意见稿2.4使用维护中，还约定了“不应擅自改变居住区内规划配套建设的公共建筑和共用设施的用途”。