“一线城市住房条件最差，80后群体、大家庭人均居住面积和家庭卧室数量在相应分组中最少，改善需求最为迫切。”近日，贝壳研究院发布了《2018年全国购房者调查报告》(以下简称《报告》)，通过对购房者的购房诉求、购房目的、购房手段等多维度研究，勾勒出不同收入、不同年龄分组的购房者画像，并描绘其居住现状。《报告》显示，受购房成本制约，一线城市购房者住的最拥挤，人均居住面积为27.5平方米，人均卧室数0.73间。贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出：“2018年，中国房地产市场在调控之下发生了很大的转变，市场波动与价格上涨的逻辑在不同人群之间裂变与分化，住房发展不平衡的问题是现阶段及未来住房制度改革的主要方向。”

80后住房条件最差大家庭改善居住需求强烈

　　“2018年，我国购房者中24.3%的家庭，人均居住面积不到20平方米，相当于三口之家住房不到60平方米，而仅有9.3%的家庭人均居住面积在50平方米以上。”《报告》显示。通过对年龄分组，贝壳研究院发现，80后家庭人均居住面积为27平方米，低于平均水平，住的最挤。70前人均居住面积达到31平方米，在各年龄段中居住条件最佳。除了研究不同群体的人均居住面积外，贝壳研究院亦围绕人均卧室数展开调查。值得一提的是，当前中国房地产正在进入存量时代，二手房市场的购房需求某种程度上可以反映出整个市场的需求。贝壳研究院通过分析二手房购买者的选择倾向，发现其家庭多以购买两居室为主。数据统计，60%的家庭人均卧室数不到1间，其中2口之家人均一间卧室，3口之家为0.8间，4口及以上家庭人均卧室仅为0.6间。也就意味着人口数越多的家庭住的越拥挤，改善需求越强烈。

　　租赁市场成为购房者的“蓄水池”

　　值得关注的是，租赁市场是购房者买房之前的主要停留地。《报告》显示，有过半首次置业者在买房前租房居住。在租赁市场中，购房者居住在长租公寓中的比重为12%。买房前租房住的首置群体中，80后人群租住长租公寓的占比为12.5%，中高收入群体、两口之家选择居住长租公寓的比例更高，长租公寓越来越成为租转购的蓄水池。综合来看，许小乐分析长租公寓租客转向买卖市场的几率更高。