年末楼市，高层住宅历经低价促销之后，获得的市场反应却依然平平。平静背后蕴含的“波澜”，令业内同行深感福州楼市“寒意浓”。走量和利润似乎成为难以权衡的命题。

　　不过，不少项目则跳脱出高层产品的“肉搏”，换个方式思考，推出低密度的叠拼产品入市。

　　值得注意的是，如今的叠拼产品压缩总价、提升体验，跳出别墅范畴，自成一道产品IP，更因为多家房企的推出，似有星火燎原，引领趋势。

　　市场 高层“厮杀”叠拼产品成为“清流”

　　年末市场中的高层产品竞争硝烟正浓。以五四北为例，就有六个楼盘放量。金山也有四五个项目推新。

　　“这么多盘同时要开，这么多房源同时入市，而当前价量齐跌的形势下，所剩不多的购房需求远远不足以消化这些天量库存。”五四北一项目营销负责人透露，接下来楼盘放量、松动价格的风潮也将持续。

　　高层产品厮杀激烈，只是在价格上打转显然不是长久之计。不少项目就在年末推出了低密度产品，吸引市场目光。

　　泰禾桂山院子、鼓山院子，分别以浅山院落和半山院落入市，成功圈粉。作为院子系的产品，两所院子均有110~150m平方左右的叠拼产品推出。

　　世茂国风长安在复式小高层开盘后，也有160~168平方国风叠院产品推出。包括五四北纯新盘龙湖云峰原著也规划有叠拼别院产品。春节前，老盘融侨方圆也推出“压箱底”的155~170平方院墅。

　　似乎，叠拼产品将成为节前的突破口。

　　解读 高低配社区的选择

　　当然，一时的趋势，并不意味着叠拼产品会越来越多。

　　从CRIC数据来看，2016~2018近三年期间，福州主城区别墅总供应套数仅4745套，另外，从仅有的1000多套别墅的产品配比来看，主要分为联排（含双拼）和叠拼产品。而别墅用地的停止审批，让纯别墅社区日益稀少。而洋房、别墅作为低密度社区的代表产品，更是成为近年来的稀有品种。

　　从2017年开始，几乎每次土拍都有多幅地块要求配建安置型商品房，比例少则50%，多则80%甚至90%，实际可售部分极少，目前的纯商品房社区的确显得稀缺。

　　业内人士林先生坦言，如今不少项目对容积率都有限制。商业开发中独栋容积率一般在0.3~0.5,联排别墅盘容积率大概在0.4~0.7,叠拼洋房和多层洋房的楼盘容积率一般在0.8~1.2。在此环境下，不少项目为了实现利润最大化，在社区中推出高层+洋房的高低配设置。

　　在既定容积率之下，会选择货值更高、收益率更好的物业组合，对给定的容积率进行分解，高层走量，低密溢价。而出于容积率考虑，叠拼显然是低密度产品中最适合的。

　　因此，叠拼风潮由此掀起，不少房企都积极尝试。

　　产品升级 低门槛控总价

　　从字面解释，叠墅类是把两幢独立别墅叠加在一起，其内部空间具有独幢别墅的一切元素，是一种和一般别墅一样有天、有地、有花园的私密生活空间。传统的低密度产品，都是大面积高门槛。和独栋、联排相比，叠拼似乎是上不了台面的。和普通平层相比，价格又略高，处在“高不成低不就”的尴尬境地。

　　因此，当叠拼刚刚面世时，只是作为市场的边缘性产品，洋房的升级版。上叠“有天”，设计露台；下叠“有地”，占得院落。至于地下部分，仍与洋房一样规划为公共停车场。

　　但如今，叠拼产品既然能成为主力，自然有其核心竞争力。

　　据记者了解，目前市面上的叠拼产品建筑面积更小，赠送空间却更多。纵观目前的叠拼，多数是在200平方以下，甚至泰禾院子系列还有100平方左右的叠拼户型，上下四层，有天有地。由于台地优势，即便是地下室也有采光。

　　不管是上叠还是下叠，产品不只是挖掘空间上的尺度，还从居住角度出发，在有限的空间内发挥其更大的宜居属性。花园、分别入户、各享私密；地下空间极致利用，私家车库停泊到位；室内配备私家电梯，卧室基本成套设计。同时具备别墅有天有地的优势，更贴近别墅的居住感受。

　　叠拼别墅产品的颠覆创新，强化了别墅居住的体验感，在催升需求的同时，也成为溢价的有力推手。

　　观察走量？只能锦上添花

　　事实上，别墅市场由于总价高、户型面积大，市场的关注度一直比较低。统计显示，每年别墅成交占到商品住宅总销量的比重从未超过10%，市场占有率甚至一度低至2%~3%。

　　但叠拼产品的异军突起，在“禁墅令”和“高低配”双重作用下，可谓时势造英雄。而在低密度产品中，叠拼的贡献度也是最高的。

　　为了扩大叠拼的优势，将面积做得更小，控制总价，让门槛更低。但这并不意味着叠拼就可以“小步快跑”，动辄500万以上的价格，依然是“豪宅”之列。而且，别墅产品的走量周期较之高层更长，对于高周转型房企而言，只能是“锦上添花”，而做不到“雪中送炭”。