12月19日至21日中央经济工作会议在北京举行。其中,对于房地产市场,中央经济工作会议指出,要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。在不足100字的表述中蕴含着未来一年的房地产政策走势。

　　变:“分类指导”代替“差别化调控”

　　此次中央经济工作次会议提出,要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任。

　　而在2017年的经济会议上的相关表述则是,完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。”

　　从表述看最明显的变化是“分类指导”代替“差别化调控”。对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,从中可以看出一些微妙的变化。由“分类调控”的提法改为了“分类指导”,这或暗示着单纯的直接调控会减少,而是更多基于城市政府主体责任,来进行指导。从这个角度看,也说明房地产的管控主体不在于中央,而在于地方政府,中央扮演了指导的角色,而地方才真正扮演调控的角色,这是“因地制宜”的一个重大突破,这从侧面也说明当前菏泽和广州政策调整是有理有据的。这也是说此次中央经济工作会议更加强调“调控和指导”的关系。

　　对于分类指导,中原地产首席分析师张大伟认为,在房地产发展不同阶段城市将有不同的指导,与去年更强调地方执行相比,预计2019年将有更多的中央与住建部的制度性指导性文件。这也意味着调控政策避免“一刀切”。未来,各地房地产调控依然由各城市主导,而分类指导也带来了更多的监管,未来房地产调控将以地方主导,住建部与中央指导为主。

　　稳:“房住不炒”,调控高温依旧

　　对于进一步夯实了城市政府主体责任的提法,与市场之前预期中央将进一步落实“因城施策”的想法吻合,这也意味着将给予地方政府更大的空间,菏泽取消限售和杭州社保允许累计补缴三次等,则被认为是一个信号。

　　有业内人士预计,随着新房及二手房价格下调的城市数量和下调幅度加大,部分城市的政策也将逐渐开始调整。张大伟也认为,未来不排除有部分城市政策调整,但地方主体责任要求房地产市场平稳的大原则不变。
在完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制方面,今年与去年的提法基本一致,只是语气更缓和,去掉了“加快建立”这样的程度副词。不过,张大伟认为,长效机制关键要处理好住房消费和投资、房地产和经济增长的协调关系。另外,必须降低房地产的投资属性、回归居住属性。从长效机制的政策预期看,下一步应加快住房、土地供应,房地产税收及租赁等制度的建设。

　　对于此次中央经济工作会议再次明确“房住不炒”,张大伟认为,这代表了全国房地产的调控力度将依然维持之前的高温状态。虽然最近出现了部分城市微调,但是整体看,基本原则依然不会改变。中央遏制房价上涨的决心不会发生改变。房住不炒也代表了未来楼市政策将依然打击投机,对真实居住保护。未来微调的政策也有利于刚需。

　　减:曾经浓墨重彩的租赁业务未提及

　　值得关注的是,此次中央经济工作会议没有强调发展住房租赁市场。而在2017年则提出,加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。

　　对于去年被浓墨重彩的租赁业务,严跃进认为此次没有提及租赁市场,这和去年的重心完全不一样。这和租赁市场本身已经启动、开始进入正轨发展的态势有关。也可以说,在过去一年租赁市场的鼓励性政策比较多,后续不会有非常直接的新政策刺激。这需要引起租赁企业注意,租赁市场环境正在发生变化:即2018年租赁市场是一个政府支持型的市场,而到了2019年需要主动去探索市场化的模式。