近半个小时时间，样板房里人来人往，但仅有一对是真正的看房客户，其他几乎都是身着白衬衫打着领带的中介——这是深圳新盘实地剑兰郡近日的现场。

　　金九银十失掉成色，这种现象在10月之后愈发明显。

　　深圳中原地产统计数据显示，截至10月21日，深圳共有23个新盘入市，其中住宅推货量4755套，开盘去化率仅约28%。相比今年上半年50%的平均开盘去化率，这个数据几乎“腰斩”。

　　据经济观察报不完全统计，近两周开盘的一系列项目，入市当天去化率低于20%的就有5个楼盘。

　　不少开发商目前的心态是将推货时间往前安排，并提高渠道佣金，加大折扣。

　　10月开盘去化率仅约28%

　　10月24日下午，深圳罗湖区红桂路实地剑兰郡地下一层营销中心的入口处，一长排座位上依次摆放着中原、链家、美联、乐有家等中介机构的名牌，数十名中介人员或玩手机或聊天，看房客户寥寥无几。

　　时钟倒回两周前，这个于9月28日拿到预售证的新盘，在国庆之后首个工作日入市，推出318套建面约68-112平方米的一至二房，整体备案均价约7.1万元/平方米；另外还有一套1238平方米的顶层产品，单价5万元/平方米，总价约6190万元。

　　根据深圳中原地产的开盘简报，开盘当天，实地剑兰郡仅销售约15套，去化率4.7%。

　　经济观察报记者在项目现场观察到的销控表显示，开盘半个月以来，实地剑兰郡陆续又卖出一些房源。销控表目前呈现的219套房源中，贴上“已售”标签的约140套，剩余未售房源70来套。一位销售人员称，还有部分房源是开发商保留单位。

　　在近几年鲜有新盘入市的罗湖区，实地剑兰郡是罕见的纯住宅新盘，周边还分布有罗湖地王万象城商圈，老牌的东门商圈等。项目周边几个二手小区的均价介于4万-6万元/平方米，实地剑兰郡的大部分户型单价在7.5万元/平方米上下，带精装，营销中主推智能家居系统。

　　上述中原提供的开盘简报披露，与实地剑兰郡同周开盘的深业泰富广场，主推1460套建面约37-88平方米的一至二房公寓，均价约6.58万元/平方米；另外还有459套办公产品，100套商业。开盘当天到访200人以上，但4个小时的时间累计签约300多套，去化率21%。“我们项目从开盘到现在快一个月，只去化了大概三分之一，情况比我之前预期的差了很多。”一名近期在深圳中心区有新开项目的房企董事长告诉经济观察报，由于限价令，他们项目实际开盘价格也比他预定的下降大概10%。

　　在这一轮去化低潮中，热点盘也纷纷“中招”。华侨城香山美墅曾在去年推出四期514套建面约165-203平方米的住宅，彼时均价约8.3万元/平方米，开盘即售罄。10月12日，华侨城香山美墅五期再次“出击”，推售836套125-176平方米三至四房住宅，整体均价约8.28万元/平方米。根据此前前海公证处官微的公告，共有501个购房者参与了摇号。而按照深圳中原地产的开盘数据，开盘当天销售约300套，去化率约35%。

　　位于深圳福田豪宅片区香蜜湖的“网红盘”深业中城，开盘当天推出的751套公寓，备案均价11.2万元/平方米，274套办公产品均价7.5万元/平方米，蓄客9天认筹约500批，但开盘当天成交117套，整体去化率约11%。

　　深圳中原地产统计数据显示，截至10月21日，深圳共有23个新盘入市，其中住宅推货量4755套，开盘去化率仅约28%。而在9月，入市的新盘仅12个，其中住宅推售了2315套，开盘去化率约44%。

　　中原地产代理(深圳)二级市场董事总经理玉家雄说，今年上半年，深圳新盘的平均去化率还维持在50%左右。但到了9、10月份，开盘去化率呈现越走越低的态势。28%的平均开盘去化率，应该是自2015年以来，深圳新房市场的新低。

　　投资需求下降

　　新盘开盘陷入去化低谷，与市场上投资自住需求的变化息息相关。10月以来入市的23个新盘中，产品类型涵盖公寓的有5个楼盘，全部位于南山、福田、罗湖三大片区。

　　一名深圳上市房企的营销中心负责人告诉经济观察报，目前深圳中心区市场的大部分新盘都是公寓，公寓的投资属性比较强。由于“731新政”规定新购买的商务公寓限售5年，并打击投资投机行为，现在投资客退场，对公寓这种投资型产品冲击比较大。

　　据了解，此前深圳房地产高峰时期的投资客比例达到30%以上。按照玉家雄的统计，截至目前，整个深圳市场的纯投资客占比下降到15%左右。其中，公寓的投资客比例大约20%-30%，住宅产品的投资客比例下降到10%。

　　以绿景红树湾壹号为例，这个在10月中旬入市的新盘，首次推出345套83-167平方米2-4房住宅产品，现楼销售，均价将近9万元/平方米。项目设置了验资100万-300万看房的条件，收获471个诚意登记号。按照深圳中原地产的开盘检测数据，开盘当天共去化241套，去化率约70%。这也是最近两周去化率最高的楼盘之一。

　　一名接近绿景红树湾的知情人士称，该项目在开盘当天大户型产品基本清完，小户型的走货比较慢。主要原因在于，小户型的成交以投资客偏多，但由于目前深圳市场上投资需求减少，影响了这部分产品的销售。

　　“绿景红树湾的成交客群中，自住客的比例将近90%。开盘十来天，截至目前，已经去化近8成。”上述知情人士表示，由于去化结果良好，今年绿景在深圳市场的压力已经不大，不过在其他城市的楼盘销售还是蛮有压力。

　　新盘遇冷，加上已经进入第四季度，正在逼使多个开发商寻求应对之策。禾略中国是一家着眼于房地产开发策略及方案研发的公司，其CEO郑永祥告诉经济观察报，之前很多房企咨询的方向都是选择城市和土地投资问题，但这段时间咨询更多的都是市场变化之后同行的做法。

　　玉家雄最近观察到的现象是，不少开发商对后市的预判相对比较悲观，所以目前的心态是将推货时间往前安排，并提高渠道佣金，加大折扣。

　　从9、10月份的推盘量对比来看，开发商的推货力度正在加强。

　　上述深圳上市房企的营销中心负责人透露，最近深圳市场有一个情况越来越明显，几乎80%-90%的新盘都开始启动外围三级代理。

　　外围三级代理是指过往主做二手房的中介机构，转向为新盘拓客。与以往二级代理相比，三级代理的佣金介于3%-5%，成本要增加大概5倍。“特别是不好出货的公寓产品，或者原深圳特区外的龙岗一些出货困难的楼盘，都会采用这种方法。”

　　据该营销负责人介绍，开发商的营销策略到底是重营销还是重渠道，主要看各自选择。一般来说，如果对时效性要求比较高，需要见到直接效果，80%-90%的开发商会选择渠道。