下去的关键

  国庆前后，万科、碧桂园、恒大都出现部分楼盘降价抛售的现象。

  高喊“活下去”的万科，其厦门“首开万科白鹭郡”别墅，推出107套特价别墅，89-110平米的联排别墅，原价500万，现一口价278万，直接腰斩；碧桂园位于上海浦东惠南的碧桂园南郡项目， 项目开卖只有两个月，突然降价近30%，一夜之间将备案均价3.5万/平米直接降到2.6万-2.8万/平米。

  房价高位回落，一般情况下10%以内并不会出现房闹现象，但是，最近地产商的打折力度空前，动辙优惠程度超过一套房子的首付款，业主们自然不淡定了。一边是业主打砸售楼处，拉横幅维权；一边，品牌地产商们为了面子展开各种补偿公关。

  年关将近，被唱衰近两年的房企大佬们仿佛真的挺不住了。这一波降价抛售操作，是地产商戏精上身，还是真的如郁亮所说，要“活下去”？

  从中报来看，几家头部地产商表现依然亮眼。恒大、万科、碧桂园2018年上半年营业收入分别为3003.5亿元、 1059.7 亿元、1318.9亿元，同比分别上升59.8%、 51.8%以及69.7%。

  对这些头部企业来说，抛售楼盘最主要的原因是要加快资金回笼，面对严竣的外部环境，提前储备粮草。

  十年前，地产商通过屯地屯房获得高利润，如今一二线城市限价、限购、限贷，三四线城市棚改货币化安置政策收紧，上涨空间回落，房子砸在手里，占的全是流动资金。地产商们再想高枕无忧，逢高抛售已经没有了条件。一是，地产公司的融资越来越难，必须加快资金回流；二是，政府坚决控房价的大环境下，市场规律大不过宏观调控。

  十年前，地产商买一块地，可以1：1的配资，甚至，有的信誉良好的头部房地产商，只需支付30%的地价。如一家开发商用4亿元购得一块地，自己出了2亿，剩下的2亿可以找银行配资。当地产商成功拍下这块地后，如果整个项目运转效率好，几乎可以不再花钱，就净收利润。如在施工阶段，地产公司可以让建安公司（施工建设单位）先垫资，当建安公司把房子盖到一定规模，地产公司就可以申请销售许可证，一旦满足了当地的预售条件，地产商就提前把房子卖给消费者，然后再把获得的部分购房款还给建安公司。整个建房过程，地产公司就像从建安公司获得了一笔无息代款。当然，在买地成功，四证齐全后，地产公司还可以向银行申请一笔开发贷款。

  然而，从2016年年底开始，一行两会及住建部、国土资源部就联合出手，新的调控政策，直指杠杆融资，让地产企业原本的主流融资模式难以为继。

  2016年11月，银监会（现改名银保监会）下发《关于开展银行业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知》，要求银行严查资金违规用于购地的问题。在此之前不久，上海市已明令：开发商拍地资金来源应为合规的自有资金，不允许银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等违规进入土地拍卖市场。随后，南京、广州、重庆也于2017年年初提出严禁买地配资，以及严查银行发放开发贷款的合规性。

  开发商们普遍反应，最难的是2018年第一季度，几乎所以土地买卖，开发商都必须用自有资金成交，很多已经谈好的项目，因为没有银行贷款而搁置。2018年4月27日，被称为史上最严资管新规下发，此前，《商业银行委托贷款管理办法》也落了地。两个新规对地产融资的影响就是，近一步确定了此前地方监管的方向，即禁止银行理财资金注入资管计划为房企拿地输血，同时，严查房地产开发贷款审批、去向等问题。一般银行给开发商的开发贷款利率是4.7%左右，2018年已经上浮30%〜50%，达到7%左右。

  祸不单行，房企的另一个现金流来源也受到威胁。9月21日，广东省房地产行业协会向住建部建议，降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度。虽然后来经官方证实，这只是内部讨论，但如此敏感时期，也让地产开发商们惊出一身冷汗。

  为了保持高周转，现在头部地产商要求部分项目实施半年内交付开盘，开盘后首次就要出售50%。

  没有现金流支持的利润不算利润。这是郁亮今年在接受《财经》采访时，对于当前地产资金形势的总结。而一惯在投资并购上过于激进的孙宏斌也在融创半年报上感叹：“安全第一”。

  那么，现在真的是地产开发商的生死关头吗？

  其实，融资难对大型房企影响有限。相比头部房企，比较难熬的是小而散的区域性公司，这些公司近几年杠杆率过高，大环境变化后，他们中的大多数，最终的命运或者资金链断裂出局，或者被并购。

  而大型房企由于拥有品牌效应的信用背书，除了加快资金回笼，还可以拓宽融资渠道，进而进行多元化探索。

  今年，融创、万科、华远等10余家房地产企业进行了境外发行债券的备案登记。Wind数据显示，截至2018年5月22日，2018年以来内地房企已公告计划发行的海外债券达61只，发行总额超过240亿美元，比去年同期大幅度上升105%左右。当然，海外发债受人民币汇率下跌影响，地产企业的资金成本会有所上升。

  另外，很多地产开发商，也开始把尾期待售楼盘打包，发债融资；并帮助其建安公司把应收账款也作为一种抵押，向社会融资，从而缓解资金紧张。

  今年4月25日，中国证监会和住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》称，重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITs）。这也从另一方面促进了房企们发展长租公寓业务，并把租金作为底层资产，发布REITs产品融资。

  2018年，宏观调控已经倒逼地产开发商们寻找更多的融资渠道，从ABS（资产证券化）到REITs，这是中国地产商市场化、国际化必须经过的阵痛。现在就说“一首凉凉送给开发商”还为时过早。