9月11日，万科董事会主席郁亮在内部会议中，提出了房地产行业转折点已经到来，万科集团要以“活下去”为最终目标。

　　一时间，行业哗然！

　　值得注意的是，郁亮喊出，应对当前社会全方位转折，万科所有行为要“收敛”、“聚焦”，保证万科“活下去”，这是最底线的战略。

　　郁亮在发言中强调回款目标的达成，“6300 亿的回款目标是所有业务的起点、基础和保障，如果 6300 亿回款目标没有达成，所有的业务都可以停，因为这说明我们没有任何资格和能力做下去......

　　郁亮在这次内部会议，因为他面对的是公司内部，所以几乎都是掏心窝的话，比较有启发，值得思考：

　　第一件事：战略检讨

　　郁亮认为，今天我们面临的转折是全方位的：政治、经济、国际、军事等等方方面面，社会全方位进入转折点，所有行业无一幸免。房地产行业转折点实实在在到来了。

　　在这个时期，万科要做的只有四个字：“收敛”和“聚焦”，尽管这么做有可能会失去机会、错判形势，但这是万科的选择。所有行为都“收敛聚焦”到保证万科“活下去”，这是最底线的战略。

　　因此，6300亿的回款目标是所有业务的起点、基础和保障。如果目标没达成，所有的业务都可以停。

　　我们很多时候谈论开发商今年资金链紧张，或许我们可以理解是对未来不确定的紧张，所以加快资金的回笼某种程度上是过好过冬的准备

　　第二件事：业务梳理

　　郁亮表示，按照目前的销售情况，万科集团到年末会有1000亿的长期库存。对开发业务的梳理，关心库存问题、换牌问题。要梳理哪些项目未来变化之后能做的更好，哪些投资不太慎重要进行调整。要在性价比、产品和服务能力以及建造效率上下功夫。

　　对于非开发业务，万科集团提出了5个基本原则：

　　1、投入和产出严重不匹配的项目必须要调整。比如长期投资后没钱回来、没有产出的。

　　2、风险和收益严重不匹配的业务必须要调整。从自如的案例反思，必须对大规模、小概率、高风险时间保持敏感、确保可控。要认真做好事情、心安踏实，不求出名。

　　3、做了三年还没做成的业务，就不要再做。任何一个赛道都有倒计时时间点的，不会无止尽的投入，也不会无限的依附。而且从目前我观测来看，基本上不论是八爪鱼战略还是热带雨林战略，本质上都在3年左右时间有个比较好的投入产出比

　　第三件事：组织重建

　　郁亮表示，集团组织重建的次序是“先业务后管理、先一线后总部”，总部组织重建已经完成。在总部组织重建完成后，各个事业部要进行新一轮的组织重建。

　　据了解，总部新的架构中取消原有的部门设置，成立三大中心；取消部门分管领导和部门经理，除集团合伙人外三大中心由26个中心合伙人进行管理，这使得更多人获得复合增长机会，组织也更加扁平化。

　　第四件事：事人匹配

　　郁亮称，业务梳理过程中势必有人会离开万科，以后换岗必须换薪，同一起跑线，一年一起立。

　　为什么万科内部可以实现这样的机制，我想很多人可能也知道万科之前的事业部调整计划，郁亮在演讲的时候说过一句，如何让团队持续有创造力，就是通过我们一些人的受损来换取更多人受益

　　一个团队一定是有人受益有人受损的，所以万科通过体质让顶层员工适当受损的方式，反向推动中层员工更好的创造。虽然不知道具体是怎么运营的，但是有这样的格局和视野，也难怪万科体系内一直保持着源源不断的创新

　　郁亮的点睛之句

　　我们一家企业没有问题、每个企业没有问题，中国就不会有问题。

　　只要每一个个体努力让自己变得更好一点点，这个世界也就美好了一点点

　　文末解读

　　①风险最可控的地产行业老大都喊出了一切行为要围绕保证“活下去”，说明当前房企现金流的紧张程度远超我们的想象。房地产行业的盈利能力已经发生质的改变。

　　②如万科，目标仅仅是活下去，那么小开发商呢？现在的普遍共识是套现，对于现金的渴求达到了近几年的高潮。

　　③某些巨型开发商的超常规高周转，可能不单纯是为周转而周转，也隐含了很多的清库存（部分土地库存）与逃顶意味......

　　④虽然某些今年很多的开发商利润登顶，其实，充满喜庆，对于行业而言，就像中秋节，虽然有些喜庆，但是势不可挡的凉意与长冬已经来临......

　　⑤市场的调转，已经不可避免，开发商与地产同仁不要心存幻想，要未雨绸缪，及早准备........