8月，福州楼市最热闹的片区当数五四北，一场营销“贴身战”已正式开启，将在今年的第四季度达到顶峰。年初以及4月份的土拍，让五四北泉头地块成为福州各大开发商争夺的热土（详见本报4月初房产报道《泉头“冒头”》系列），五四北成为继东二环板块之后最令人瞩目的板块。短短半年的时间，就由土拍之热转由营销之争，而且是“贴身肉搏战”，好戏开锣。

　　市场 集中亮相，营销之战升温

　　8月12日，天空之城营销中心正式对外开放，据悉，9月或10月即可正式对外开盘。天空之城的入市，让五四北板块的营销之战正式升级。

　　8月11日，天空之城的近邻——绿城，刚刚公布了其案名，绿城柳岸晓风，正式开启宣传攻势，并在五四北泰禾广场设置了展厅，据悉，9月底其项目的营销中心和样板房将会对外开放。

　　紧挨绿城的龙湖地块，也正在加快步伐。虽然案名正式公开尚待时日，但一个月前已经悄然在福州市中心设置了两处展厅。

　　不远处的熙悦府，最初4月由保利竞地，后由数家开发商联合开发，短短不到五个月的时间，也已在五四路华林路口设置了一城市展厅。

　　这些项目加快亮相的步伐，其速度令人瞩目。事实上，8月底的精彩还不止这些。

　　据悉，世茂五四理想城、建发·领墅、中庚·香山新时代等项目，都在申领预售许可证，一旦领证即开盘。可以预见，一场激烈的争夺战即将开演。除了开盘时间相近，再加上地块相对集中，不少业内人士称，这将是楼市近年来颇为精彩的“贴身肉搏战”。

　　之所以引人关注，是因为在2018年之前长达数年时间内，福州楼市热了城南、宠了贵安、火了东二环，唯有五四北不温不火。近年来只有三盛国际公园、鲁能公馆，加上泰禾桂山院子、正荣府等项目，在售项目青黄不接。短时间内，五四北却能逆袭，大放异彩，不得不称之为楼市营销阵地的黑马。

　　“大牌云集，合作之多，这是五四北区域引人关注的另一方面。”一业内人士称。

　　近年来，福州新晋地产大牌并不多，作为中国地产一线品牌的龙湖、绿城今年都是首进福州，均在五四北拿地开发，虽不约而同，但也是对五四北区位的看重。今年1月的土拍，绿城集团以总价29.3亿元竞得宗地2017-55号晋安泉头旧屋区改造项目地块二，地块面积63445㎡，容积率2.4以下，楼面价19242元/平方米。随后，龙湖地产也以22.22亿元夺得宗地2017-56号晋安泉头旧屋区改造项目地块三，地块面积51596㎡，容积率2.1以下，楼面价20507元/平方米。这也是当日土拍唯一没有安置房配建指标的两幅优质地块。

　　除了大咖入驻外，五四北项目的开发商合作数量之多，也是历年来少见的。天空之城是福州首个地铁基站上盖物业，是今年福州最大体量的一个新盘，项目占地111444㎡，总建面积达33.4万平方，分为两个地块，囊括了住宅、商业两种业态。天空之城为万科、保利、碧桂园、首开、建发五大品牌开发商联合投资，集五大品牌于一盘。

　　而在今年4月19日的土拍上，保利地产以底价33.12亿元竞得2018-01号晋安泉头旧改项目地块四，158亩，楼面价14280元/平方米。据悉，此项目目前取名熙悦府，合作的开发商有碧桂园、华润、世茂、首融、保利等五家。

　　对于区域来说，有众多优秀的开发商聚集于此，也为这个板块的发展提供了充足助力。

　　扎堆亮相的五四北新项目，社区规模较大，产品线齐全，从高端的别墅产品到刚需产品一应俱全。

　　建发·领墅，其联排别墅户型从210平方米到240平方米，扩容面积500到800平方米，这样的别墅类产品，也是市区内近年来较为少见的。

　　龙湖五四北的项目亦有类别墅的产品线，立足于打造精品高端项目；绿城柳岸晓风的主力户型在98到146平方米，也立足于走高端路线。事实上，除了这几个项目外，不少项目亦力求打造精品。

　　五四北项目的户型，新时代，最小户型75平方米；熙悦府最小户型做到了45平方米……各大楼盘为了迎合刚需客群，都做足了功夫。

　　“从刚需到高端客群，对于五四北片区而言，未来数年内，又会成为一个可观的居住区域。”一业内人士称。

　　剖析 快销战，靠速度取胜

　　从拍地到楼盘亮相，五四北的项目入市时间，最快的三个月，大多数为期半年，“如此开发速度确实可以用争分夺秒来计算”，一业内人士称，2018年，五四北区域的楼盘打的都是快销战。

　　8月12日，天空之城营销中心开放，五大开发商联合剪彩。而在其营销中心，有万科、保利、碧桂园、嘉论四个团队同时在进行销售代理。“十年前，万科第一楼盘金域榕郡第一个引进两家代理商销售楼盘后，两家代理商内部竞争销售楼盘成为常态，但同时引进四家楼盘销售，却是少见。”一业内人士称，营销人员之多，也彰显了另一个事实，“那就是想快速蓄客出货”。据了解，这一说法也得到内部人士的证实。

　　据悉，世茂理想城预计月底开盘，一销售人员称，“目前营销中心设在相隔较远的万科金域榕郡，或许项目所在地的营销中心尚未盖好就有望年内清盘。”

　　“虽然建发今年在福州有数个楼盘，但受政策影响，可上市销售的楼盘并不多，五四北项目是今年首开的项目，备受集团关注，被寄予厚望。”一知情人士透露。据悉，目前该项目蓄客情况良好。

　　“众所周知，楼市政策从严，各大开发商的出货速度并不快，不少企业已经面临资金压力”，一业内人士称，在胶着了大半年之后，大多数开发商对于“备案价格”的事实已经基本认可，心态调整之下，再加上在现金为王的地产时代，开发商首先面临的就是开发速度的考验，“速度或是制胜的可能”。

　　依旧以改善型户型为主，110到160平方米的改善型户型成为开发商重点打造的户型。当然，刚需户型亦是五四北区域的一大亮点。例如，世茂理想城77平方米的户型，格局方正，设计紧凑；天空之城推出76平方米户型，做到了三室两厅；又如中庚·香山备案价销售，提高性价比。

　　“近身战”，就难逃价格因素。

　　“如此大的盘量，谁快，谁价格有优势，谁就能更胜一筹”，一业内人士称，随着政策的从严，楼市严禁捆绑销售、按照备案价销售、正常首付等一系列动作都在意料之中，部分开发商逐渐开始以价（备案价）换量。

　　据统计，近两年五四北板块拍出的土地楼面价大多在2万上下，按照地价成本推算，未来面市价格基本在3万左右。“那么，谁速度快，定价更为诱人，其高性价比将助其快速出货”。8月初，金山福晟弘府直接打出2w+的价格，开盘首期当日售罄，足见价格对购房者的吸引力。据坊间传闻，五四北一楼盘备案价被曝光，只有2万多，亦引起关注。“无论是否真实，五四北区域的价格战，已是不可避免。如何定价，是否薄利多销等，已成为五四北各开发商当下的重点课题之一”。