土地市场流拍频出 房企拿地“时间换空间”逻辑不再

　　时代周报记者 蔡颖 发自广州

　　土地市场正在降温。8月13日，广州资源交易中心共出让五宗住宅用地，总出让面积达19.38万平方米。

　　跟2016年各大开发商积极抢地，高价地频出的热闹情形相比，此次土拍显得冷清很多。在此次出让的五宗地块中，一宗地块以底价成交，两宗地块略高于低价，溢价率未超过百分之一，剩余两宗地块的溢价也在10%以内。

　　事实上，流拍在全国土地市场上越来越多，多个城市的地块均有流拍现象，房企在土地市场上变得越来越谨慎。

　　拿地更为理性

　　其中位于广州花都区的凤凰路地块二期命运多舛，在历经了延拍、中止、流拍后终于被华润旗下的深圳市润投咨询有限公司收入囊中。除此之外，华润置地还以底价拿下增城区中新镇三迳村的一块宅地。

　　此外，凯德在此次土拍中也连落两子，拿下增城区荔城街新联村的两宗地块。整体溢价率不到10%。华发首次进入增城，以9.29亿元总价竞得增城区中新镇三迳村地块，折合楼价1.11万元/平方米，溢价率仅为0.54%

　　而这并非孤立。在同一天，济南土地市场降温明显，其中有8宗土地流拍，10宗土地以底价成交，剩余1宗土地以低溢价成交。

　　8月10日，太原土拍市场8宗地块全部流拍，其中，仅有的两家拿地公司出价不达拍卖底价。

　　事实上，这8宗地曾被寄予厚望，此前有业内人士预估，这场拍卖会有望诞生今年太原的最高楼面地价、土地单价。

　　而土地市场的降温在各地均有表现，在杭州良渚新城、苏州、宁波、湖州、合肥均有地块流拍，背后反映出的是房企在拿地方面更为审慎。

　　中信建投(8.320, 0.00, 0.00%)证券发布的报告显示，今年前7月销售额依然维持 30%–40%增速，而在整体成交规模持续上行的情况下，不少热点城市频繁发生了优质地块流拍的情况。今年前7月 300城总流拍宗数达258宗，与2014年同期相比高出59%。今年前7月流拍率约6%，在一线城市，流拍率更是在二季度创下17%的最高值。

　　土地成交的溢价率也处在下行通道。根据中国指数研究院数据显示，7月份全国300城市住宅用地成交均价下降幅度近两成，溢价率较去年同期下降22%。

　　世茂集团一位投拓业务人士向时代周报记者表示，企业在拿地上的确更加谨慎理性了，“我们区域上半年在土地市场并未斩获一宗土地”。

　　“公司在拿地方面是宁缺毋滥，在开拍前会通盘考虑各个因素，如果投资回报率不高，我们宁愿选择放弃。”广州一家中小型房企的投拓部经理向时代周报记者表示。

　　利润率与去杠杆下的必然选择

　　层层调控政策加码后，一二线城市自去年下半年以后基本进入全面限价。而在严格执行限价的背景下，开发商的利润率逐渐被削弱。在此背景下，高单价、高溢价率的现象在土地市场明显减少。

　　“利润和回款已成为我们公司考虑的硬性指标，首先要符合10%以上的净利润率，其次需要在8–10个月实现资金回笼。” 某房企投拓部经理向时代周报记者表示。

　　而土地供应规则的改变亦在限制房企的土地需求侧的活动。销售限价、配建自持面积等多样化的土地拍卖规则与竞买条件使得项目的隐性成本更高，变相提升了开发商的拿地门槛和难度。

　　花都凤凰路地块二就因出让条件太苛刻，企业反映开发难度太大而流拍。

　　出让具体要求竞得人须在用地范围内提供12000平方米住房由广州市花都区政府指定单位按3500元/平方米的价格回购，而此地块楼面价为15914元/平方米。

　　此地在5次延期出让仍流拍后改为由两宗纯住宅用地组合出让，最终以底价成交。

　　“条件限制是一个比较大一个问题，很难全部符合条件，所以导致许多土地都流拍，”一位业内人士向时代周报记者感叹，以“时间换空间”战略来拿高价地的逻辑已经不复存在。

　　资金方面的压力也使得房企拿地理性了许多。根据wind数据显示，2018年一季度，上市房地产企业的平均杠杆率飙升至76.16%。

　　负债率飙升的同时，房企融资规模也在逐步紧缩。同策咨询研究院监测数据表示，在2018年前7个月，40家典型房企融资总额达到4105亿元，相当于2017年下半年融资体量。同时，股权融资冻结、公司债、银行贷款等融资方式受到严格监管。

　　在此背景之下，各大房企均提出了去杠杆的目标，而这最直接的影响体现在土地投资上。

　　目前，大多数城市均对土地资金来源有着严格的要求，房企必须全款自有资金拿地，银行贷款、转贷、股东借款和私募资金都不能用于支付土地出让金。而这使得手头资金并不阔绰的房企在地块的选择上不敢盲目。

　　房企拿地态度呈现两极

　　土地流拍率上升、溢价率降低背后，房企的拿地态度也呈现两级分化趋势。

　　时代中国逐渐放缓拿地脚步。根据财报显示，2018年上半年时代中国共斥资61.15亿元拿地， 而在2018年初时代中国的拿地计划资金为200亿元。董事长岑钊雄表示，公司下半年在拿地方面会更加理性谨慎， 200亿元资金不一定都要花完。

　　土地拍卖竞争日益激烈，也有房企另辟蹊径， 欲通过收购、产业地产、旧改等方式来实现“曲线拿地”。

　　时代中国将城市更新作为增加土地储备的重要途径。截至2018年上半年，时代中国拥有城市更新项目70个。

　　上述世茂集团广深区域的投拓人士向时代周报记者表示，公司也在逐渐加大非常市场拿地的比重，目前公司公开和非公开市场拿地比例都在50%左右。

　　尽管受限于资金紧缺，整体拿地节奏较去年有所放缓，但为了保证自身的经营规模，仍有部分企业逆市拿地，趁低吸纳。

　　2018年上半年雅居乐在土地市场上相当活跃，在逆周期内大规模抢地扩张。

　　据中国指数研究院数据显示，雅居乐上半年拿地金额高达309亿元。积极扩张的势头还将继续，雅居乐内部人士向时代周报记者表示：“如果有合适的机会，算的过账，我们还是会出手的。年初制定的投资目标不会改变，但是我们会更谨慎，不代表不出手。”

　　“坚持逆周期扩张”也是旭辉一贯的投资策略，2018年上半年旭辉在土地市场上也是相当积极。根据中期业绩报告显示，上半年，旭辉集团共新增67个新项目，新进入了14个城市，新增土储总建面约为869万平方米。

　　“我们认为今年下半年是拿地的好时机，基于对市场判断广深区域在上半年未参与土地市场的拍卖中，下半年我们会加大拿地角度，在9月、10月份会有一些动作。”上述世茂广深区域投拓人士补充道。