上海楼市“整顿风暴”来袭 华润中鹰等项目乱象频出屡遭维权

　　日前，住房和城乡建设部会同中宣部、公安部、司法部、税务总局、市场监管总局、银保监会等部委，联合印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为 治理房地产市场乱象专项行动的通知》，决定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。

　　近年来，火爆的上海楼市不乏投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等市场乱象。而随着企业买房等投机需求的产生，上海不断为政策调控打“补丁”。针对企业购房等投机需求，据上海市住建委官方消息，自7月3日起，企业购买的商品住房再次上市交易年限从“满3年”提高至‘满5年’。

　　连日来，《中国经营报》记者实地走访皇都花园三期、中鹰黑森林等多个项目了解到，部分项目销售中存在“价外加价”“收取好处费”“双合同”等违规乱象。此外，“限价潮”之下开发商入市过程中滋生出两种乱象：“捂盘惜售”或“减配入市”。近段时间以来，包括华润华发静安府及中鹰黑森林项目均因为房屋质量问题遭到业主维权。

　　对于上述违规乱象，皇都花园三期项目开发商友富（上海）有限公司电话始终无人接听。中鹰黑森林项目开发商中鹰置业有限公司相关负责人在得知记者来意之后随即表示电话拨打错误并挂断了电话。有意思的是，在上述公司自动设置的短信回复中明确表示，上述电话确定为上海中鹰置业有限公司。华润置地相关负责人在收到相关采访函件之后未给予明确回应。

　　销售端：现“价外加价”“好处费”乱象

　　经历了6月份市场供销下滑后，进入7月份以来，据上海链家市场研究部数据，全市已经陆续有7个项目，超过3000套房源，确定了推盘日期。

　　日前，据皇都花园三期项目开发商友富（上海）有限公司发布的公告，原定于2018年7月3日进行的公正摇号排序环节，因公证处摇号排序新政变更，暂无法如期进行，“我司接闵行区房管局通知，具体摇号排序公正日期，由闵行区房管局发函至东方公证处联系确认后，再另行通知。”

　　对此，本报记者先后多次致电上海东方公证处，相关负责人表示需要统一由办公室工作人员进行回复，截至发稿，上海东方公证处办公室电话始终无人接听。不过，据“上海房产”报道，东方公证处表示，皇都花园从6月14日开始认筹到如今，公证处都没有过该项目相关申请，不会给其摇号公证。

　　记者注意到，由上海闵行区住房保障和房屋管理局房地产管理科日前下发的《关于公正摇号选房工作流程调整的通知》（以下简称“通知”）显示，针对友富（上海）有限公司开发的皇都花园三期住宅于今年6月14日获得闵行区房管局房地产管理科颁发的预售许可证。公司按照单位制定的客户累计规则已经完成了客户认筹工作。

　　上述通知显示，因公正摇号选房的工作流程有所调整，友富地产根据积累规则的内容及（2018）381号文件精神，制定新的认筹规则流程。闵行区房管局将按照新的工作流程对友富地产认筹规则予以盖章确认，并发函至东方公证处联系公正摇号具体时间。

　　记者在上海市住房和城乡建设管理委员会官网平台看到，（2018）381号文件是为进一步规范企业购买商品住房行为，市住房城乡建设管理委、市房屋管理局出台的《关于规范企业购买商品住房的暂行规定》（以下简称《规定》）。

　　《规定》指出，自7月3日起，企业购买商品住房必须同时满足设立年限已满5年、在本市累计缴纳税款金额已达100万元、职工人数10名及以上且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满5年等条件（已缴纳税款金额满500万元以上的企业除外）。同时，企业购买的商品住房再次上市交易年限从“满3年”提高至“满5年”。

　　友富地产为何没有披露需要重新制定认筹规则事宜？对于上述情况，《中国经营报》记者先后多次致电友富（上海）有限公司。截至记者发稿，电话始终无人接听。

　　闵行区住房保障和房屋管理局相关负责人表示，相关问题需要由闵行区房管局办公室新闻发言人统一回复，其无法做出任何回复。记者多次致电闵行区房管局办公室，截至发稿，电话始终无人接听。

　　近日，记者实地走访了位于上海市闵行区宝铭路的皇都花园三期项目。记者在售楼处现场看到，目前售楼处已经关闭，透过门缝，依稀可以看到一些张贴的文件，相关办公器材也已经被搬空。

　　在皇都花园附近的停车场，有中介人员坦言，由于项目已经停止认筹，目前售楼处已经关闭，只能通过中介进行内部交易。根据户型和楼层的不同，每套加收70万~90万元不等的好处费，除此之外，还要再缴纳10%的佣金，房价则是依据一房一价表按原价购买。

　　上述中介人员解释称：“由于限价令等原因，开发商只能对外宣称没有房子，但真实的房源都在中介手里，每套加价再进行出售，以牟取利润。”

　　随后，一位自称是皇都花园三期项目内部工作人员的陶姓负责人对记者表示，届时，会让购房者根据实时销控表选房，不用参加摇号，直接内部就可以解决，保证可以买到房子。

　　天眼查信息显示，友富（上海）有限公司系由香港友富投资有限公司100%控股的企业。公司存在自身风险21条，预警提醒3条。其中，公司曾因未代扣代缴个人所得税、少缴企业所得税收到闵行区税务局稽查局的多次行政处罚。

　　除了皇都花园三期项目多项违规乱象，记者在此前走访中还了解到，位于上海市普陀区真华路399号的中鹰黑森林项目，由于之前备案价较低，目前购房需要签订双份合同，一份为购房合同，其金额与备案价相同，另一份为装修款，其金额为房子近年的增幅，且必须一次性付给开发商。值得一提的是，项目一期二期均为精装修交付，尽管三期也承诺为精装修交付，但是必须缴纳一定金额的装修费用，且该款项不与房款开同一张发票。

　　记者在网上房地产查到，该项目自推出以来，共有400余次的撤销合同记录，销售人员解释称，上述人员在购房初期并无购房资格，开发商帮忙先进行网签，购房者正常付款或按时还贷，等其有购房资格时，再撤销合同，进行二次签约。

　　日前，记者拨打中鹰黑森林项目开发商中鹰置业有限公司进行求证，在记者说明来意之后，上述负责人随即表示电话拨打错误并挂断了电话。有意思的是，在上述公司自动设置的短信回复中明确显示，上述电话确定为上海中鹰置业有限公司。

　　入市端：“限价潮”下“捂盘”“减配”问题滋生

　　除了违规销售乱象丛生，限价大潮之下，一些开发商滋生了“捂盘惜售”心理。

　　另一方面，不少入市开发商也因为房屋质量“打折扣”遭到业主投诉。日前，华润华发静安府业主汪先生向记者投诉了相关房屋质量问题。

　　从汶水路地铁站下来，沿着汶水路走，可看到悬挂在路灯及电线杆上的宣传广告，而再往前，则是巨幅的静安府东区的售楼处的宣传广告。记者发现，除了部分已经交付给业主的楼房，现场仍有塔吊在施工，其中位于中间位置的一栋正在施工的大楼上印有“华锦建设”四个大字。

　　据汪先生介绍，自己购买的房屋存在严重的质量问题。首先，室内的大理石地面出现了反碱现象，其次，厨房的厨具也因为野蛮施工造成了不同程度磨损。此外，自家空调的外机也被砸坏了，而原本开发商保证的给空调外机装上保护架，现在也没了音信。

　　“反碱问题几乎家家都存在，但最令人生气的是开发商和施工方的态度，质量问题一直不能解决，维修人员迟迟不来维修，而倘若维修，则会变相向业主索要好处费。”汪先生坦言，现在矛盾主要集中在了附近在建的垃圾处理厂，从时间上推算，开发商拿地之时，垃圾处理厂还未动工，但倘若一旦投入使用，则该小区会受到极大的污染。

　　这并不是静安府项目遭到业主第一次维权。今年5月份，据本报记者报道，自3月份交房以后，多位业主发现大理石瓷砖、车库漏水等质量瑕疵问题，在向开发商方面提出之后，仍然没有得到正面解决。

　　对于业主反映的问题，记者多次向华润置地相关负责人求证，截至记者发稿，尚未得到明确回应。上海华泓钜盛房地产开发有限公司发布的《静安府邸一期交付工作进展说明》表示，针对部分业主在收房过程中及入住期间提及的维修事项，静安府邸自交付起就组建了专业的交付小组，对业主提出的问题有针对性地快速处理。

　　无独有偶，日前，据相关媒体报道，中鹰黑森林项目也被多位业主投诉房屋存在隔音性能极差、新风风压小、温度难以控制、落地玻璃移门皮带损坏等现象。

　　针对房地产市场出现的种种乱象，多位业内人士表示，住建部此次政策管控，充分说明了“房住不炒”的政策逻辑不变，且政策会持续管控，也是为了确保今年下半年房地产市场稳定持续发展。总体上说，会对下半年房地产市场的秩序规范有积极的作用。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出，首先，政策明确了对房价和房源操纵现象的管控，这是从供应端等层面进行了管控。其次，政策明确了对于中介各类违规行为类似阴阳合同进行了管控，这有助于未来交易方面的秩序稳定。第三，政策对于包括公积金贷款等进行管控，其实也是为了让房屋买卖的流程更加顺畅。同时，政策也明确提到了对于各类虚假广告的管控，这属于本轮房地产市场中的新内容，过去针对广告方面的管控内容相对少，但现在明显强化。