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中国房价“只涨不跌”神话何时破灭?

海西房产网 发布时间:2018.07.08来源:搜狐财经
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导语:可能在很多人的印象中,国内房价这十多年来一直续写着“只涨不跌”的神话。在历史上只有几次屈指可数的房地产调整期。而最近二次是2011年和2014年,当时的国内房价也不过是在经历了短暂的调整后,重新返身向上,展开更猛烈的上涨攻势。
标签:   房价

  

  可能在很多人的印象中,国内房价这十多年来一直续写着“只涨不跌”的神话。在历史上只有几次屈指可数的房地产调整期。而最近二次是2011年和2014年,当时的国内房价也不过是在经历了短暂的调整后,重新返身向上,展开更猛烈的上涨攻势。

  本轮房地产牛市行情始于2015年初,当时为了应对严峻的经济形势,地方政府把调控政策放松了,而央行也把货币政策也给放宽了。于是引发了先由一线和部分二线领涨行情,2017年开始就是二三线城市上涨,到了今年上半年房价上涨的主角便转向了三四线城市。

  今年上半年,一线城市受到房地产调控的影响,房价环比微幅下跌,5月成交略有回升。二线城市房价涨跌不一,南京、杭州、合肥等热点城市新房价格出现下跌,但成都、西安等二线城市房价涨幅明显。而三四线城市则全面上涨,特别是丹东、三亚、海口已经连续几个月涨幅居前。

  从总体上看,2018年前6个月国内房价还是延续着上涨的势头,只是大城市房价上涨幅度非常有限,而中小城市涨幅却比较惊人。据易居研究院发布的5月100城新房数据,一线、二线、三四线城市成交均价同比增幅分别为3.2%、14.0%和11.8%。

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  可能在很多人的印象中,国内房价这十多年来一直续写着“只涨不跌”的神话。在历史上只有几次屈指可数的房地产调整期。而最近二次是2011年和2014年,当时的国内房价也不过是在经历了短暂的调整后,重新返身向上,展开更猛烈的上涨攻势。

  本轮房地产牛市行情始于2015年初,当时为了应对严峻的经济形势,地方政府把调控政策放松了,而央行也把货币政策也给放宽了。于是引发了先由一线和部分二线领涨行情,2017年开始就是二三线城市上涨,到了今年上半年房价上涨的主角便转向了三四线城市。

  今年上半年,一线城市受到房地产调控的影响,房价环比微幅下跌,5月成交略有回升。二线城市房价涨跌不一,南京、杭州、合肥等热点城市新房价格出现下跌,但成都、西安等二线城市房价涨幅明显。而三四线城市则全面上涨,特别是丹东、三亚、海口已经连续几个月涨幅居前。

  从总体上看,2018年前6个月国内房价还是延续着上涨的势头,只是大城市房价上涨幅度非常有限,而中小城市涨幅却比较惊人。据易居研究院发布的5月100城新房数据,一线、二线、三四线城市成交均价同比增幅分别为3.2%、14.0%和11.8%。

  实际上,今年上半年二三线城市房价上涨并不奇怪,二线城市主要是人才引进,比如天津启动的“海河计划”,一下子引进了几十万人才,当地房价岂有不涨的道理。

  此外,还有部分一二线城市购房摇号政策,由于政府限价,使得一二手房价格倒挂,人们看到买新房就是赚钱,当然都来摇号购房了。而三四线城市的棚改,进行货币化安置,再加上开发商和炒房者下沉到三四线城市,上半年房价涨幅更加明显。

  面对上半年各城市房价续写着“只涨不跌”的神话,很多人开始焦虑了,今年下半年到底要不要买房呢?如果不买,害怕房价继续上涨,如果买了,万一不小心成了本轮房地产上涨的“接盘侠”,这又该如何是好?

  其实,自1998年房地产推向市场化以来,中国的房价鲜有下跌的经历,除前些年听闻,鄂尔多斯、温州、神木等城市房价出现大跌之外,近期还有京郊的部分三四线城市出现较大调整,比如通州、香河、燕郊等环京三四线城市,房价从去年的三万元/平方米,下跌到现在1.9万/平方米,其他地方的房价却只有涨,却没有下跌的纪录。

  现在问题是,中国房价“只涨不跌”的神话还将会持续多久呢?对此,我们认为随着上半年房地产市场展示了最后疯狂后,这个神话很可能在下半年终结。那么,我们又凭什么就这么确定,下半年房价“只涨不跌”的神话要结束了呢?

  首先,下半年房地产调控将更加精细化,对之前调控的漏洞进行填补,这样会使调控的效果要远好于过去。一方面,在“旧四限”的基础上增“新四限”。“旧四限”是指限购、限售、限价、限贷。而新四限往往是补掉之前的政策漏洞,比如限离婚、限新客户、限公司、限未成年人。

  其中,限制离婚与限新落户购房在5月成都出台的新政中已经出现;限公司炒房在则在6月西安和杭州、7月的上海新政中有所体现。尤其是“限公司购房”,以往的限购是对家庭和个人,对公司买房和出售却没有限制。

  而这一政策通过“打补丁”方式堵住了假借企业名义投机炒房的漏洞,预计还会有更多的城市跟进。未来想打擦边球买房的人,将被拒于房地产之外。

  另一方面,住建部联合七个部门准备用半年的时间,对30个预期房价上涨的城市进行房地产乱像的整治。重点打击对象有四个方面:投机炒房团伙、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业、虚假房地产广告。如果楼市乱像被很好得以遏制,对于房地产回归居住属性是有很大帮助的。

  再者,下半年房企的巨额债务将大量到期,这样的势头还将持续到2020年。现在上市房企的负债率普遍较高。截至2017年底,上市房企业负债率接近80%,创下2005年以来的最高点。而目前监管层都在要求房企降杠杆,控风险。

  目前房企的形势是,一边是大量债务今年下半年集中到期,另一边由于债务规模太大,想通过融资来还债的渠道不再畅通。据同策咨询统计显示,5月份40家房企融资总额为451.17亿元,环比减少逾40%,融资总额为近一年来最低。更要命的是,多数房企的融资成本都在10%以上。

  在融资渠道不畅的情况下,房企若是要想维持足够的现金流,以便偿还到期债务的本息,那只能通过提高销售速度,尽快回笼资金来解决。所以,下半年我们将迎来房企的降价销售大潮。届时各地房价折让将非常普遍。

  最后,房贷利率的上升,下半年房贷利率有进一步提升的可能。目前,国内房贷利率在经历了5连涨之后,平均利率是5.65%。这在历史上还不算很高的,而下半年房贷利率有望升破6% 以上,甚至达到7%,那么,在提高了炒房者的购房成本后,房地产市场将逐步去投机化,届时全国房价将会出现很大的调整。

  预计先是三四线城市房价将会全线下跌,因为三四线城市人口流入量少,主要是棚改和炒房团资金推动,所以一旦棚改收紧,炒房团撤离,当地刚需透支完毕,那么三四线城市房价就只有下跌了。而一二线城市房价可能会稳中有降,通过数年的调整,让房价回归与当地居民收入挂钩的合理区间

  国内房价“只涨不跌”的神话何时破灭?我们认为就是在今年下半年。因为现在出台的房地产调控政策,都是原来政策的补丁,那些补丁都给补上了,房地产调控政策效果就能彰显。还有房企下半年债务集中到期,现在只能通过降价销售才能避免资金断裂。更关键的是,下半年房贷利率还会攀升,逐步会达到炒房者的承受极限,炒房者通过抛售房产来退出市场,这样可使房价步回归理性区间。

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