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度假型楼盘扎堆上市,恰逢其时?

海西房产网 发布时间:2018.06.11来源:海峡都市报 作者: 姚志梅
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导语:上周,阳光城保利溪源里山做了一场特立独行的山中媒体发布会,高调亮相。除了这个项目外,位于永泰的泰禾青云小镇、建发永泰的项目等,都悄悄地开启或准备开启前期的宣传……这些项目因其特有的山水资源,自己打上或被业界打上了“度假”的标签。
标签:   度假  楼盘

六月,度假型产品备受关注


  上周,阳光城保利溪源里山做了一场特立独行的山中媒体发布会,高调亮相。除了这个项目外,位于永泰的泰禾青云小镇、建发永泰的项目等,都悄悄地开启或准备开启前期的宣传……这些项目因其特有的山水资源,自己打上或被业界打上了“度假”的标签。

  限购的当下,这些度假型产品的推出是否恰逢其时?又是否能摆脱以往的度假产品的局限性,打破销售瓶颈?

  市场 多款度假型产品扎堆上市

  6月2日,初夏景盛,源溪里山邀约数十名媒体嘉宾一起从城市出走,到山中去,在这场别具匠心的“山行之旅”中,源溪里山以“悄然潜入心”的方式首次公开亮相,传递未来生活的美好感受。

  上个月,永泰青云小镇正式对外开启宣传。据悉,泰禾意在打造首个集“文化、运动、度假、休闲、娱乐、居住、购物”于一体的文旅度假小镇。据悉,6月底,青云小镇的示范区将正式对外开放。

  同在永泰,建发旗下永泰的项目,亦明确其休闲度假的定位,预估在接下去的两个月会正式对外。

  新的项目急于亮相,老盘也抓紧加推。桂湖区域世茂国风晋安今年年初亮相,3月底取得预售许可证,2期产品也在火热筹备中;融信有墅去年底首批开盘,目前正在加推联排产品,预计6月底联排首批产品上市;福州温泉城 (QQ群:372127073)正在热推九里芳华系列产品……

  桂湖的项目热闹纷呈,永泰的项目也在抓紧蓄客中,永泰江山大名城 (QQ群:389407355)、万科城等均有产品线推出。

  不难看出,福州的度假型产品再度袭来,备受关注。

  探因 扎堆上市,应市而为

  6月,十余个度假型产品为何如此集中亮相?

  “这与政府土地出让的规划有最直接的关系”,业内资深人士曹周围称,这两年,福州五城区的土地出让面积有限,2017年有相当一部分土地集中在晋安、闽侯。

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六月,度假型产品备受关注


  上周,阳光城保利溪源里山做了一场特立独行的山中媒体发布会,高调亮相。除了这个项目外,位于永泰的泰禾青云小镇、建发永泰的项目等,都悄悄地开启或准备开启前期的宣传……这些项目因其特有的山水资源,自己打上或被业界打上了“度假”的标签。

  限购的当下,这些度假型产品的推出是否恰逢其时?又是否能摆脱以往的度假产品的局限性,打破销售瓶颈?

  市场 多款度假型产品扎堆上市

  6月2日,初夏景盛,源溪里山邀约数十名媒体嘉宾一起从城市出走,到山中去,在这场别具匠心的“山行之旅”中,源溪里山以“悄然潜入心”的方式首次公开亮相,传递未来生活的美好感受。

  上个月,永泰青云小镇正式对外开启宣传。据悉,泰禾意在打造首个集“文化、运动、度假、休闲、娱乐、居住、购物”于一体的文旅度假小镇。据悉,6月底,青云小镇的示范区将正式对外开放。

  同在永泰,建发旗下永泰的项目,亦明确其休闲度假的定位,预估在接下去的两个月会正式对外。

  新的项目急于亮相,老盘也抓紧加推。桂湖区域世茂国风晋安今年年初亮相,3月底取得预售许可证,2期产品也在火热筹备中;融信有墅去年底首批开盘,目前正在加推联排产品,预计6月底联排首批产品上市;福州温泉城 (QQ群:372127073)正在热推九里芳华系列产品……

  桂湖的项目热闹纷呈,永泰的项目也在抓紧蓄客中,永泰江山大名城 (QQ群:389407355)、万科城等均有产品线推出。

  不难看出,福州的度假型产品再度袭来,备受关注。

  探因 扎堆上市,应市而为

  6月,十余个度假型产品为何如此集中亮相?

  “这与政府土地出让的规划有最直接的关系”,业内资深人士曹周围称,这两年,福州五城区的土地出让面积有限,2017年有相当一部分土地集中在晋安、闽侯。

  据不完全统计,2017年福州土拍五城区有42幅地拍出,鼓楼、台江分别只有一块和三块地,晋安区是重头戏。以2017年7月28日土拍为例,当天8幅住宅用地当中,就有4幅位于桂湖片区,总出让面积为409.8亩,总起拍价26.8亿元。最终,保利地产以12.25亿竞得宗地2017-16号地块,成交楼面价7734元/㎡;世茂地产以1.48亿竞得宗地2017-17地块,成交楼面价7714元/㎡;福建碧桂园以8.89亿竞得宗地2017-18地块,成交楼面价7686元/㎡。

  “市中心地少,再加上限购、限价的影响,开发商要发展就不得不向外扩,保证一定的土地储备量,在周边扎堆拿地。可以说,这些度假型产品正是经历了半年的开发周期,到了面市亮相的节点。”一业内人士称。

  事实上,除了拍地外,一些房企获得土地的途径在于收购或并购旧有的项目。据了解,永泰一温泉度假项目在历经近五年的沉寂后,终于有一大型国企接盘,目前亦到了前期的样板示范区打造阶段。有业内人士称,“此国企在福州的土地储备并不丰厚,接手该项目,或有土地储备的战略考量。”而青云小镇,则是泰禾2013年的拿地项目,在经历了数年的全盘规划后,今年终于亮相。

  “除了市区地太少不得不向外扩张的因素外,还有就是任务和利润的考量”,中原地产福州分公司董事总经理蔡俊称,周边的地块,拿地时成本较低,产品有一定的溢价空间,在任务量的重压之下,各区域公司不得不加快产品开发周期,早亮相早蓄客保证成交量,也保证了一定的利润率。

  困境 路远配套不全产品带客不易

  度假型产品的扎堆上市,吸引眼球的同时,也不可避免地遇到一个相同的问题,如何能保证有足够的吸引力转化成购买力。

  通常,度假产品的消费群体,都是手中有闲钱、有闲时,并且懂得享受度假型产品的消费者,但往往这样的群体消费更为理性,考虑得更多。然而,度假型产品一般作为人们的第二居所,有着交通、使用频率、配套、升值潜力等诸多问题。“如果没有被打动心弦,人们很难主动出手,往往会考虑不如在周边的酒店住上几晚来得更为实际。”蔡俊称,甚至远郊产品的导客问题,即让人们到实地看盘,就是摆在各楼盘面前的第一道营销功课。

  在福州,度假型产品并非新鲜事。第一个旅游型产品唐乾明月、永泰的万科城、突然红火又沉寂的世外梧桐等项目都给人留下深刻印象,不可否认的是永泰、桂湖、长乐等地的旅游项目都曾起起伏伏、并非一帆风顺。“从市中心到郊区,又从郊区回归市中心,度假型产品历经了数轮的更迭”,一业内人士称,楼市发展十余年,人们对郊区型产品的认识并没有更多的突破。

  利好 非双限区域,价格优势

  虽然度假型产品有诸多不利因素,但在限购之下,这类型产品最大的优势就是“不限购”或“限价”较为宽松,再加之地价的因素,开发商在推盘时定价上往往更具诱惑力。

  “2017年,永泰江山大名城 (QQ群:389407355)业绩突飞猛进,相当一部分原因便是承接了南屿南通板块的外溢客群。”一业内人士称,江山大名城 (QQ群:389407355)的均价虽然从一开始的六七千元升到后来的1万多,但这价格与南屿南通板块相比,还是很具有优势。

  又比如,福州温泉城 (QQ群:372127073)2018年1到5月销售面积和套数都名列首位,该楼盘虽在五区内被限购,但是因为价格一直处于洼地,不会因为价格被限签,对销售人员和客户都是较大利好,所以业绩红火。据了解,福州温泉城 (QQ群:372127073)主推77到157平方米的户型,价位在200万元左右。

  不只是价格优势,度假型产品往往还具有“高赠送率”的优势。譬如,世茂国风晋安的叠拼别墅产权面积120㎡,实际使用面积270~280㎡左右,总价198万元起;融信有墅的叠拼产品有110%的赠送率,价格区间在100万到180万元之间。一业内人士称,“这样的高赠送率,再加之休闲的居住风格,这在市中心是极难实现的,也极具诱惑力。”

  突围 面临转型综合配套才是关键

  度假型产品扎堆,如何突围,真正转化为购买力,才是当下重要的课题。

  “度假产品不能再用以往单一的产品开发模式了,即使有高赠送率、性价比高等优势,也不足以打动人心,购房者更关心的是未来居住的可能性,这就涵盖了配套、未来的区域升值潜力等问题。”曹周围称,稀缺性资源亦被购房者所看重。

  “纯度假功能外,开发商还要考虑如何转型当一个综合运营商,考虑度假产品在教育、医疗、商业等方面均有投入,不但提升社区的配套,更对区域有促动,形成自己特色的度假产品,才具有竞争力。”蔡俊分析,当下,能买得起度假产品的大多数是40岁以上人士,他们资产较为雄厚,但对于产品的考量坐标也会更多,也更为理性。他建言,“正因此,如何转型,从单一的产品开发者,到综合运营者,开发商的身份要转变,推盘手法和时间也都要有所不同,想打快节奏的销售,估计效果并不显著。”

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