金融工具是扩张利器还是消费陷阱？蛋壳等长租公寓频现“租金贷”

　　毛中楠，张玉，石英婧

　　站在资本市场风口上的长租公寓是业界关注的焦点。日前，据相关媒体报道，蛋壳公寓、青客公寓等被曝出存在“租金贷”等现象，部分租客在不知情的情况下签下分期贷款合同，进而产生系列投诉事件。

　　连日来，《中国经营报》记者先后实地走访青客公寓、蛋壳公寓、V领地青年社区等多处长租公寓。记者在走访中了解到，青客公寓、蛋壳公寓都能通过类似金融贷款获得一定的优惠，二者的房租分期业务的期限均为两年。

　　对于上述“租金贷”相关问题，青客公寓相关负责人日前在回复媒体采访时表示，此前公司已经接到了关于分期及贷款情况告知不明的投诉。今年4月27日，公司已与各银行协商确认，将在租客录制视频使用的话语当中增加“期数或一次性支付租金” 等内容。

　　针对媒体及租客反映的问题，蛋壳公寓方面公告表示已经开展了详细调查，分期月付是目前长租公寓互联网运营平台的一个普遍做法，蛋壳公寓对分期付款有多种提醒告知方式，确保租客在签署租房合同时是自愿选择分期还款形式并自愿签署分期合同的。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦向记者表示，长租公寓需要金融工具支持，否则大量资金沉淀在钢筋水泥里对投资者资金压力比较大。租金贷行为本身并不违法，对企业和消费者来讲都是利好，但如果消费者不知情就会存在一定的问题。对于长租公寓运营中以“租金贷”为代表的新事物，仍然需要加强制度建设。

　　“租金贷”曝光

　　针对日前媒体曝光的长租公寓租金贷相关问题，日前，记者走访位于上海市闵行区上陇新村小区一套交于青客公寓托管的房子了解到：青客公寓的月租金分为会员价和标价两种，会员价比标价便宜几十到几百元不等。如果享受会员价，需要押二付六并一次性付款，否则就需要办理类似租金贷的业务。

　　据介绍，目前，青客公寓与多家银行都有合作，通过办理信用卡缴纳房租。这种方式是银行提前把房租预付公司，之后再按月从用户办理的信用卡上进行扣费。

　　记者通过采访获取的一份《办理网商银行房租分期须知》了解到，此类房租分期业务期限为2年分24期，0利率（由青客公寓贴息，客户无需支付利息）。此外，在青客公寓办理租金贷的服务，需要签订两份合同，即与青客公寓签订一份租赁合同，再与银行或其他金融公司签订一份网商分期合同。

　　不过，据相关销售人员向记者介绍，合同上都是写两年期限，但是满一年，用户就可无责任取消。“基本上个人信用良好，可以按时缴纳房租的，是不会注意这些事情的，毕竟拿到手的优惠才是最实在的。”上述销售人员称。

　　对于日前相关媒体曝光的租金贷相关问题，青客公寓相关负责人在回应本报记者采访时表示，租金分期、租金贷作为一款专项的消费金融产品本身没有任何问题，关键在于使用金融工具的企业有没有在行业里面长久发展，是否具有强大的IT系统来管控人房信息及相应的风险控制能力及程序。首先，青客公寓只有两年期的合同，从来没有一年期的合同，分期支付租金需要租客通过视频确认、签署协议、须知等多次确认，且通过银行的审核。其次，青客公寓承诺“退房必退贷”，“公司创立近8年以来资金方面没有一笔坏账，永远都是客户只要退房，我们一定与银行结算分期，同时，这个记录绝对不会影响到客户做其他相应的贷款。相反，如果客户还款记录良好，会增加其在银行的信用记录”。

　　除了青客公寓，日前，记者实地走访蛋壳公寓了解到，最好使用其推荐的租金贷服务进行支付。相关工作人员向记者介绍，保证该项业务不会与个人信誉挂钩，如有违约，不会记入到失信记录中。但如果未租满三个月，要扣掉押金即一个月房租的70%。

　　不过，在记者再三追问下，该工作人员才表示，所谓租金贷的业务，其实就是公司和金融公司的合作，金融公司先行把一年的房租付给了公司，之后再每个月从租客卡里扣掉相应的金额。

　　上述工作人员随后向记者出示的合同显示，应还款金额为6万余元。工作人员表示，这就是一下子签了两年的期限，但实际上每个月只需支付当月的房租即可。这6万余元的数字是金融公司预付给蛋壳公司的。

　　针对分期贷款等问题，蛋壳公寓日前公开回应媒体表示，为了避免租客在不知情的情况下就签署协议，蛋壳公寓对分期付款有多种提醒告知方式，要求一线工作人员尽到告知义务、系统电子合同会自动弹出提醒文字，并通过服务体系包括客服电话、官网入住指南、APP通知、微信公众号内容等多个渠道进行多次提醒和告知，确保租客在签署租房合同时是自愿选择分期还款形式并自愿签署分期合同的。

　　此外，记者实地走访位于上海市普陀区绥德路的V领地青年社区了解到，学历在大专以上的租客可以办理开通华瑞租金贷合同，但目前并没有相关优惠条件。另据工作人员透露，预计从5月底开始将会统一要求租客签订租金贷合同。

　　借金融工具“鏖战红海”？

　　“ ‘租金贷 ’是长租公寓运营过程中非常常见的一种方式，之前是直接办信用卡，租客办完信用卡就直接把一年的钱全部刷掉，之后由客户每个月去还银行的钱，然后公寓方就可以拿到一年的租金，有的公寓可能一下子会刷掉两年的资金，由于金额比较大，所以很容易引起关注”，蘑菇租房创始人龙东平在接受本报记者采访时表示。

　　事实上，自去年以来，在“租购同权”“房住不炒”等一系列利好政策的刺激下，长租公寓市场一直受到资本的追捧。不过，长租公寓回报周期长、利润率低的特点使得融资成为高速扩张中的运营商们亟待解决的问题。

　　日前，长租公寓品牌“爱公寓”所属的上海歆禺房屋租赁有限公司对外承认，公司出现资金链断裂的情况，已通过股权出让的方式并入中元世家（北京）资产管理有限公司。另据克而瑞统计，去年一年内，包括GO窝公寓、Color公寓和好熙家公寓等几个长租公寓品牌已相继退出市场。

　　青客公寓相关负责人坦言，长租公寓行业对于企业本身的信息及风险管控方面的能力要求比较高，包括租赁本身、装修改造、售后管理等各方面都离不开资金。但对于长租公寓运营商来讲，处于发展早期的资本市场能够使用的金融工具并不多，而租金贷虽然不是企业运营唯一的融资渠道，但确实是行业萌芽阶段勉强可以走通的一个渠道。

　　4月25日，证监会、住建部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，对开展住房租赁资产证券化的基本条件、政策优先支持领域、资产证券化开展程序以及资产价值评估方法等进行明确，并将在审核领域设立“绿色通道”。

　　中国指数研究院分析指出，《通知》意味着首个资本市场支持租购并举政策的落地，也代表了我们离真正REITs更进一步。通过鼓励住房租赁资产证券化的发展，以盘活住房租赁存量资产、提高资金使用效率等，有助于引导社会资金参与住房租赁市场建设。

　　事实上，今年以来，多家长租公寓运营商也开始试水金融工具。

　　4月13日，华南城集团与建设银行(7.290, 0.00, 0.00%)在广西南宁签订《住房租赁业务战略合作框架协议》，双方将在住房租赁和普惠金融等方面展开深度合作。4月4日，中信证券(19.060, -0.31, -1.60%)-阳光城(6.660, -0.06, -0.89%)长租公寓系列资产支持专项计划获深圳证券交易所审议通过，将于近期在深圳证券交易所挂牌转让。4月18日，中国建设银行股份有限公司河南省分行表示，建业集团旗下长租公寓品牌——魔方公寓获该行4000万元住房租赁贷款审批。

　　寓多多品牌公寓创始人魏良庆向本报记者介绍，目前，长租公寓市场上的主要金融手段有租金分期产品、资产包类债权产品、资产证券化产品以及股权融资或股加债融资。只有少部分的G端（政府）和B端（自持为主）能获得后面两种融资，占据80%比例的小B端很难获得后面两种金融资源。

　　“虽然G端和B端都已经在参与，但是80%的租房资源还是集中在分散的C端业主手里，而且相对来说，这些存量的C端资源也是属于稀缺资源，未来谁能掌握的稀缺资源越多，就越能掌握发展的主动权。稀缺资源一旦被获取，未来5年就属于不可再生，短时间内企业很难实现盈利，所以，金融工具必然会成为扩张所需的利器，去获取更多的资源。”魏良庆说道。

　　魔方生活服务集团副总裁金喆向本报记者表示，从本质上来讲，金融工具的介入丰富了长租公寓的运营手段，但要注意绝对不能在客户不知晓的情况下，或者是用一些隐藏条款做一些资金的贷款。

　　金喆同时坦言，魔方公寓今天不做未来也不会做租金贷，“类似租金贷等都需要一定的租金成本，我们有足够的融资能力和较低的融资成本的情况下，也不希望客户承担这个租金成本，自己也不需要去发行这样一个产品”。

　　2017年1月，魔方公寓对外披露，“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划（ABS）”已经设立，并将在上海证券交易所挂牌。这是中国首单公寓行业资产证券化产品。“与用客户的信用进行抵押相对，我们发行的ABS一个比较明显的特征是把未来的资金收入进行抵押。”金喆称。

　　结合后期做资产证券化的需求，魏良庆认为应该从三方面去着手：严格把关签进房源的质量关和价格关，保证房源的优质性；物业正常安全运营且产生持续、稳定的现金流；公司治理合法合规，避免政策性的风险。

　　“今天来看，长租公寓领域诞生了一批比较优秀的创业者，大家在这个市场发展中非常艰辛，利润也非常微薄，在这个过程当中，学费、设施的成本等都比别人付出了更多的努力。随着资本市场及政策环境利好的逐步释放，要保持一个冷静的心态去看待这个行业的发展。一个行业能否发展，总归是取决于它的融资成本有没有得到有效降低，它的管理效率有没有得到有效提升，这两个是关键点。”青客公寓相关负责人补充说道。