□深圳市房地产研究中心李宇嘉

　　近日，国家统计局公布2017年房地产数据。受益于“去库存”和“棚改货币化”，广大三四线楼市全面回暖，2017年我国商品房成交规模突破2016年的历史最高位，再次刷新纪录。

　　前端销售明显放量，这是连续近3年“去库存”、三四线城市“就近城镇化”加速，以及鼓励居民适度“加杠杆”等多重因素叠加作用的结果。由于开发商土地购置面积连续3年负增长（2014-2016年平均下降16.4%），加上“去库存”持续推进，截至2017年12月底，全国商品房待售面积同比下降15.3%，绝对规模已降至2014年10月份以来的新低，即本轮“去库存”前的水平。

　　2017年1-12月，全国土地购置面积同比增长15.8%，增速为近五年来第二高位，仅次于1-11月的水平；全年土地购置价款增长49.4%，增速创近6年来新高；全年商品房新开工面积同比增长7.0%，并呈现“前高后低”的走势。2017年上半年新开工累计同比增速达10.6%，到下半年，由于各大城市房价和预售证严格管控，融资条件全面收紧，资金来源累计同比增速从上半年的11.2%降至年底的8.2%，加上开发商销售规模“排位赛”竞争激烈，更注重在售库存去化和资金回笼，新开工意愿下降，出现延迟开工等现象，导致新开工下降。不过，土地购置量价齐升、很多城市进入补库存阶段，新开工相对平稳，开发投资累计增速在7%-9%窄幅波动，全年增速为7%。

　　从房价看，70个大中城市新房价格环比平均涨幅在2017年5月达到最高点（0.8%）后开始回落，最低点是9月份的0.2%。2017年10月以后，随着预售证和房价管控有松动，前期积累的高价盘和待网签新房入市，房价环比涨幅连续3个月扩大，12月达到0.5%，由此推动新房价格同比涨幅连续11个月下降后，12月首次反弹。目前，一线城市新房价格同环比涨幅都在回调，环比已开始下跌，二线同环比涨幅整体维持，三线涨幅已经较高。

　　2016年和2017年，由于商品房销售连创历史新高，2017年销售规模比本轮回升周期启动前的2014年增长50%，透支或“加杠杆”需求不在少数。因此，2018年商品房销售规模将惯性回调。同时，“去杠杆”排在2018年经济工作“三大攻坚战”之首。近期结束的银行业金融机构监管工作会议，控制居民杠杆率过快增长首次纳入“去杠杆”框架。新年过后，银行房贷额度并未因新会计年度到来而释放。2017年住房融资仍快速增长，甚至突破年初制定的占比控制目标，严控房贷将是2018年控杠杆的重点之一。

　　房地产大起大落尚未根本缓解，长效机制还未“落地”的情况下，调控稍有放松，楼市随即反弹。因此，近期住建部明确调控“三个不动摇”；人民日报连续发文，楼市调控不会“拉抽屉”，2018年楼市还需保持当前严厉调控态势，回击了有关调控松绑的传言。这意味着，除基于市场明显降温，少数非热点城市适度修正政策外，2018年以“四限”（限购、限贷、限价、限售）为主要内容的调控还将保持高压态势。调控和房贷“双紧缩”，加上2017年高基数，2018年商品房销售规模大概率回落。不过，城市间分化将加剧，2015年率先反弹的一线城市，销售连续下跌两年后，2018年有望保持稳定。二线城市分化最为明显，受益于产业转移、人才新政，热点二线楼市缩量但仍在高位，其他二线将下滑。同样，三四线楼市分化也很严重，都市圈内的三四线城市，2016年底至2017年首次受到政策打压，2017年成交量下跌40%-70%不等。2018年，由于继续受益于核心城市需求外溢，特别是近年来大城市轨道交通、高铁、城际铁路等扩展到外围三四线城市，加上十九大提出“以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局”，基于低房价优势，2018年这些城市成交量将会有所回升。其他三四线城市在经历2017年房价暴涨后，2018年将整体回落。整体来看，预计2018年全国商品房销售面积将同比下滑10%-15%，但绝对量依旧是历史第三或第四好成绩。

　　笔者认为，不必对2018年商品房成交规模过分悲观，因为近年来我国城乡发生的最大变化，就是最庞大的基础设施网络完成铺设，不仅包括道路、有线电视等，还包括移动通讯网络、物流网等。同时，农村土地承包轰轰烈烈地展开，社会保障（新农合、新农保）和公共服务网覆盖面扩大。有形和无形的巨型网络覆盖，把14亿人联结在一起。特别是，三四线城市及县城居民、镇乡村村民眼界拓宽、观念更新，叠加近年来公共服务“补欠账”支撑，第二波人口红利开始释放。因此，农民踊跃进城，小城市居民进入大城市较活跃，楼市整体缩量，但有望在高位平衡。

　　再看上游开发投资。尽管棚改货币化比例将从2017年的60%大幅回落，但除了顺延项目外，棚改新增规模从原计划的500万套增加至580万套。2017年，土地供应6年来（2011-2016年）首次放量，一线城市增长62%，50个城市出让了100多宗租赁用地，盘活存量商业办公和工业厂房“改租赁”，也正在如火如荼地展开。基于民生“补短板”供给侧改革，如农村危房改造、新市民“扎根”后市政水暖建设等将全面提速。开发商集中度提升，千亿及“冲千亿”房企增多，也将助推上游稳定。综上，2018年开发投资增速将依旧维持平稳或小幅回落的态势。