上午，由XMHOUSE主办的2018厦门新年购房节，在厦门保税区宝象红星美凯龙正式开幕。
 
　　在下午举行的购房节首场重磅活动——购房置业高峰论坛上，厦大管理学院经济学与金融学教授、博士生导师，厦门大学金圆研究院理事长戴亦一，发表了主题为“房价背后的逻辑——谈谈楼市拐点与财富风险”的演讲。
 
　　戴亦一在演讲中提出：
 
　　房价不可能天天涨，总会有下调的可能性，不过在2018年房价不会有大问题，而在2018年下半年或者2019年房价还有可能再反弹上涨。整个房地产行业机会期还有3到5年，不过机会期结束后，如果一些现在累积的风险爆发，房价就可能迎来拐点。
 
　　楼市拐点成热门话题
 
　　最近，楼市拐点成为热点话题， 主要基于人们对楼市后续演变不确定性的担心——过去20年，中国房地产很好做预测，因为经济一直在上行，城镇人口一直在增加，印的钱也越来越多，所以中国房价整体上行是必然。
 
 
　　但是中国楼市发展到现在，很多人手头的房子已经多了，以前在房价低的时候会想厦门房价一平会不会到5000?现在厦门房价一平都5万了，房价已经太高，不太可能重现过去7、8倍的房价涨幅，这些人就在想自己会不会成“接盘侠”。
 
　　而且，眼下国内实体经济表现并不好，这几年很多人生意不好做，很多外资在撤资，民营经济艰难，国企负债经营。像厦门这样很吃“人口红利”的城市人口增速也在放缓，一些人甚至卖掉手头厦门房子移民到其它城市，经济和人口似乎都出了问题。于是很多人不能像以前一样那么容易做预测，很多人就在想楼市拐点是否存在?要在什么时点赶紧把手头房子卖掉?
 
　　中国房价只涨不跌的奥秘
 
　　在谈楼市拐点之前，戴亦一先回顾了几个提前唱空中国楼市的专家观点。比如2013年6月发表“如果你有多套房子，出手;如果你是成功人士，出海”言论的瑞信董事总经理陶冬博士。比如在2013年劝大家“赶紧卖掉房子，一套都不剩”的深圳大学当代金融研究所所长国世平。历史证明这些人都被无情“打脸”，如果一些在深圳持有物业的人听从他们意见卖了房，估计现在“要哭晕在厕所”。

　　戴亦一认为，这些人之所以没能准确预测中国楼市拐点，主要原因是没认识到中国国情的特殊性，习惯用国际准则去预测中国的事情。“毕竟中国是‘神州’嘛，和外国不一样”。这也让中国的房地产成为过去最好的投资工具，它兼具高收益和低风险的特征，之所以低风险是因为过去房价只要一跌，政府就会出来托市，直接将风险化解。
 
　　针对中国的“特殊国情”，戴亦一从多个角度做了分析：其中土地供应“半市场化”，房地产金融属性过高，户籍制度带来意外城市化红利，中国居民的超高储蓄率都是让房价“只涨不跌”的原因。不过戴亦一也认为，经济规律不会一直不起作用，能让房价下跌的最关键因素还是实体经济发展。不过，中国经济过去40年并没有遭遇大经济危机，实体经济没有大问题，这在世界经济发展史上都是奇迹，而造就这一奇迹的根源是中国特有两大“神器”：基建和房地产。
 
　　中国经济“神器”并非永远能用
 
　　戴亦一表示，每当中国经济遭遇一些困难，中国就会动用这两大“神器”，比如堆基建：赶紧多建高铁，建地铁，建机场。再比如开启印钞机器，热钱大量涌入基建和房地产市场，而房地产市场还间接拉动实体经济，不过这当然也是中国特有的现象。
 
　　但现在看来，中国经济的这两大“神器”并非永远能用，比如的基建面临后劲问题，地方债务规模庞大，制约基建后续投入。天量的M2，外资撤离和人民币的贬值压力也掣肘更多资金投入基建领域。而实业投资又遭遇到产能过剩问题，房地产投资同样结构性过剩问题，很多写字楼开始空置，一些商业地产也不景气。

　　房地产红利同样不是“取之不竭”。戴亦一认为这方面的红利能用多久，关键要看国民储蓄率变化和城市化水平。看这两个数据的表现，基本就可以知道中国楼市机会期还有多久。现在看来，中国居民部门的债务，已经越来越“西方化”，居民储蓄率已经没有以前那么高了。加上人口红利的减少，城市化进程的进一步推进，综合看来楼市拐点有可能在3到5年后出现。
 
　　也正是基于这个判断，戴亦一认为：
 
　　未来3到5年“很多关注中国楼市的人晚上还是可以好好睡觉”。但是3到5年后就要警觉起来，那时拐点是否确定来，还要看接下来国进民退情况，看经济转型情况。
 
　　“特殊时期”投资有4条基本原则
 
　　既然楼市拐点有可能在3到5年后出现，那么在这个“特殊时期”，投资就要格外注意一些东西。戴亦一在此总结了4条投资基本原则：
 
　　1.资产的安全性重于收益性
 
　　2.资产配置的美元化与负债的人民币化
 
　　4.轻资产的经营模式，具体可参考田明的朗诗、宋卫平的蓝城、王健林的万达
 
　　5.警惕明斯基时刻的到来——密切关注风险系统性爆发的临界指标
 
　　戴亦一还再次强调了三个判断楼市风险临近的重要指标：
 
　　1.密切关注实体经济的倒闭率
 
　　2.密切关注北上深广等城市的限购政策取消
 
　　3.密切关注美元黑市汇率及外汇黑市的活跃程度
 
　　戴亦一认为，趁现在配置一些硬通货，还为时未晚，这些硬通货包括美元、欧元等外币;海外资产(海外房地产、股票、比特币及保险);优质房地产(一线城市+强二线城市);茅台;黄金;古董艺术品。并再次警告“不要以为房价永远不会跌”，就像当年去相信泰坦尼克号“永不沉没”一样。泰坦尼克沉没后，有统计表明头等舱人员幸存率达63%，二等舱人员幸存率达43%，一等舱之所以幸存率最高，是因为他们最先看到“冰山”，看到风险的存在。