“二次房改”前站：土地拍卖制度已开始调整

　　“二次房改”要来了？

　　这是12月8日中共中央政治局研究用“加快住房制度改革和长效机制建设”为2018年房地产市场定调后，市场人士第一时间作出的反应。12月12日，经济学家马光远也撰文指出，启动“二次房改”，弥补房地产制度建设的短缺，构建真正的长效机制是当务之急。

　　自1998年首次住房制度改革以来，也有几次重大的政策发布被解读为“第二次房改”，今年也不例外，租购并举、共有产权住房、集体土地建设租赁住房等相关政策，均在房地产市场激起千层浪。

　　中国社科院财经战略研究院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞接受《华夏时报》记者采访时表示，目前还没有官方口径提到二次房改，不过这一次住房制度改革的力度，或会触及到土地财政这一住房相关性基础制度。若执行坚决，产生的影响将不输第一次房改。

　　房改路径螺旋式上升

　　中国的第一次房改，实质上是住房商品化的过程。不过，在制订改革方案初期，第一选择并不是“售”，而是租。

　　为了解决长期以来在公房的建设和维护上过度支出的问题，20世纪80年代，政府以租金改革为重点，提出分步提高租金，缴纳租赁保证金等多种思路，反向刺激大家去购买住房。然而，当时老百姓(59.740, -0.14, -0.23%)的收入很低，很多支付不了购房款，还需要单位和政府补贴。

　　这条路并没有走通。倪鹏飞记得，当时某市人大有一个议案是全市内增加5分钱租金，两三年都没有通过。

　　1998年，国务院颁布23号文《国务院关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》，提出停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。住房作为一种商品，其价格由市场决定。这一划时代的方案，迅速卖出了积压的住房，也解决了城市居民住房短缺的问题。

　　近20年来，购房市场在价格机制的刺激下蓬勃发展，但房地产基本制度建设仍然不足，土地财政这一住房的基本性制度没有改变，通过短期调控措施来抑制房价，最终效果都不尽如人意，构建长效机制的重要性也因此凸显。

　　倪鹏飞指出，由于此前保障房的比例较小，大量城市中买不起房的“夹心层”全部都被推入市场。租购并举的政策，正是要纠正之前的偏向，发展租房市场让买不起房的人能够住有所居。“新一轮改革的思路是‘否定之后再否定’，但不可能回到从前没有市场化的时候，而是螺旋式上升的。”他说。

　　“之前是什么都给了市场，政府应该做的没有做。未来是政府做政府应该做的，同时用财税调节市场。”中原地产首席分析师张大伟对《华夏时报》记者表示。

　　降地价才是核心

　　在具体的改革方向上，倪鹏飞认为，当前，住房的问题很多时候并不来自于住房本身，而是来自基础的土地财政制度，以及金融制度、财税制度等。如果这些制度不变的话，也还是改变不了高房价的现状。

　　日前中国社科院发布的《中国住房发展报告（2017-2018）》指出，住房基础性制度不合理导致住房结构性问题积聚了市场风险。一方面，地方政府是房地产调控的主力，其财政收入却过度依赖于土地出让收入以及房地产行业相关税费，这使得他们在调控问题上的立场并不坚定，随时可能“倒戈”；另一方面，在土地市场和管理制度上，我国土地市场主要被地方政府垄断，土地拍卖实行“价高者得”的制度也推高了土地拍卖价格。

　　在倪鹏飞看来，对土地财政的根基，目前的一些政策已经一定程度上有所触及。8月底出台的集体建设用地建设租赁住房方案，就是政府让利的结果。如果把集体土地重新收回来进行招拍挂，又能赚一大笔，但政策让它们直接入市，就是避免了这一过程。鉴于农村集体建设性用地比例之大，如果能够规避好小产权房以租代售的风险，有望缓解城市住宅用地短缺的问题。

　　另一个是上海的21幅“纯租赁”地块，用协议出让的方式挂牌，最终均以低于周边商品房数倍的单价成交。甚至有地块周边商品房单价达10万元/平方米，高于其成交价的8倍左右。而这种地方的探索，也有可能在全国范围内推广。

　　“降房价的根本是降地价，只有地价降下来了，房价才能降下来，不然无异于扬汤止沸。”倪鹏飞说。他建议将城市范围内的土地管理权限归并于城乡建设部门，并针对不同性质及用途的土地采用不同的拍卖方式。普通商品住房用地采用控房价、竞地价的出让方式，对租赁住房建设用地实行协议出让，高档商品房用地可以采取自由竞价的拍卖方式。

　　加快财税金融改革

　　而对住房市场起到支撑作用的财税和金融改革也是改革的重点。不过，针对另一个大众关注的焦点“房地产税”，许多专家在采访中表示并不会在短期内立即出台。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，对于房地产税，当前住房制度改革中肯定会做考虑。但由于征税的问题比较敏感，应该还是在论证阶段，暂时不会出。在立法前还要做更多基础性工作，针对什么类型的房产应该进行征税的问题还会谨慎处理。

　　张大伟认为，建立房地产平稳健康发展的长效机制，关键要处理好住房消费和投资、房地产和经济增长的协调关系，另外必须降低房地产的投资属性、回归居住属性。从政策预期看，下一步应加快住房、土地供应、房地产税收、租赁等制度。不过，他也表示短期出台房地产税并不现实。