北京新房住宅预售审批之谜：突破单价8万元的“隐形红线”

　　8月份取得批准预售单价9.5万元的华润·昆仑域200套房源已经全部售罄。

　　“我们也很惊讶今年北京市住建委会给昆仑域批准单价9.5万元的预售价格。可能同行都比较好奇项目取得较高价格预售证的原因，但是我们接触的客户里没有谁对此产生疑惑。不到一个月时间，我们卖完了首推的200套房源。”华润·昆仑域一位人士告诉《中国经营报》记者。

　　该项目已经在筹备下一次开盘的蓄客工作。对于下一批房源加推的时间，华润·昆仑域这位人士没有给出时间表，但他表示会尽量按照前期拟定的推盘节奏，但也取决于北京市住建委的预售审批情况。

　　截至8月份之前，今年北京市住建委未曾核发过单价8万元以上的新房住宅预售许可，最近一次批准预售单价10万元以上的商品住宅项目，则要追溯到2016年第四季度。而在这之前的2016年，北京多个地产项目都取得了单价8万元甚至10万元以上的预售许可。

　　从去年“9·30新政”房地产调控以后，北京市住建委开始一定程度上限制预售审批价格，虽未明确发文，但多位开发企业人士表示实际上存在一条预售价格审批的“隐形红线”，即申报单价8万元以上项目取得预售许可难度较大。

　　突破单价8万元预售备案背后

　　实际上，8月初与华润·昆仑域项目同一批取得相对高价预售证的还有2个项目：中国玺和北京金茂府。

　　中国玺这次加推的6栋楼共计146套房源取得了超过9.5万元/平方米的预售审批单价，北京金茂府首期开盘新推的1栋住宅楼批准销售94套房源预售价格也达到了9.5万元/平方米。

　　中国玺在今年6月份首期开盘时取得过一批房源预售证，1栋住宅楼共计192套房源批准预售单价没有超过8万元。当时该项目开盘时，一家大型地产商北京公司一位人士向记者形容这一预售价格为“白菜价”。

　　“两批房源预售价格不同，实际上产品类型也有差异，开盘首推的是高层板楼，这次加推的是洋房产品，价格上会有差异。”中国玺一位项目人士告诉记者，“不过从价格上，性价比确实比较高，因为区域位置比较好，首期高层板楼开盘基本上买不到，这次加推的房源也是开盘售罄。接下来会推售洋房和城市别墅产品，时间待定，取决于住建委的预售审批。”

　　“我不认为北京的预售审批价格已经放开了。如果最近我们的项目以单价9.5万元/平方米申请预售证的话，我也不认为住建委会批下来，毕竟中国玺和昆仑域两个项目位置都在南二环位置。”一位北京房地产公司高管说。

　　这家地产商在北京南四环开发了一个高端项目，8月中旬刚刚取得了首期房源的预售证，与上一批3个项目取得高价预售证间隔仅10天。《中国经营报》记者查询获悉，该项目取得的5栋住宅楼共计192套房源里，北京市住建委批准预售单价接近8万元/平方米。

　　“我们这个住宅项目位置也比较核心，对这一预售价格也比较满意，因为地块总价比较高，所以我们在项目开发安排上前期规划了现金流产品，快销回流一部分现金，后期产品再实现更高的溢价。”这位北京房地产公司高管说。

　　华润·昆仑域和中国玺项目人士均未对这次取得预售审批价格作出回应，北京金茂府一位人士则以预售审批话题较为敏感为由婉拒了记者的采访。

　　一位民营地产公司投资部门总监告诉《中国经营报》记者，这三个项目取证价格比较特殊，一是项目新房价格与周边二手房价格倒挂严重，二是项目当初拿地成本都超过了6万元/平方米，三是项目开发企业均有央企背景。

　　招商蛇口(18.870, -0.10, -0.53%)、华润置地、平安不动产和九龙仓集团在2015年初以44.9亿元竞得了中国玺项目地块，剔除商业用房及限价商品房后的纯商品住宅部分楼面地价接近4.7万元/平方米。华润·昆仑域项目与中国玺项目属于“姊妹地块”，上述企业联合体在当日以42亿元代价竞得了昆仑域地块，剔除商业用房及限价商品房后的纯商品房部分楼面地价3.3万元/平方米。

　　中国金茂和中铁房地产集团在2015年8月底以总价50.25亿元竞得了北京金茂府地块，剔除教育和养老设施用地后商品房部门楼面地价为4.2万元/平方米。

　　《中国经营报》记者根据链家网及房天下等二手房网站搜索查询，目前中国玺和昆仑域所在的菜户营区域周边一些高层商品住宅报价约为9万元/平方米，按照中国玺项目首期房源以最高预售单价8万元/平方米销售成交，区域内新房和二手房价格出现倒挂。

　　北京金茂府项目所在的石榴庄区域内的一些高层二手住宅报价约为6万元/平方米上下，与该项目近期取得9.5万元/平方米预售审批价格仍有差距，但项目周边一些高端住宅项目销售价格也达到了10万元/平方米左右。

　　房价环比不增长的目标

　　去年9月30日北京市房地产市场实施调控新政以来，北京市住建委等部门目前未对新房住宅预售审批价格作出明文限制。

　　但在住建委下发的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》中明确，对报价明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格且不接受指导的商品住房项目，属于期房预售的暂不核发预售许可证书、属于现房销售的暂不办理现房销售备案。商品住房项目在销售中，要继续严格执行明码标价、一房一价规定，实际销售价格不得高于申报价格。

　　北京市住建委相关人士向《中国经营报》记者确认目前北京市住建委没有对新房预售价格审批发文限制，开发企业申报预售价格会参考项目开发建设成本、周边在售项目销售价格及前期项目成交价格等因素。

　　“北京市住建委最终对项目的审批备案价格，可以理解成指导价格，销售价格不得高于申报备案价格，而现在项目申报备案价格则不能明显高于周边房价，否则很难获批。”另一家民营房地产企业营销负责人告诉记者。

　　而据多位开发企业人士介绍，去年“9·30新政”以来，北京市新房住宅价格审批已经有了预售“隐形红线”——单价8万元/平方米。

　　“泰禾集团(16.650, 0.36, 2.21%)在北京西三环的丰台西局项目，前期在拆迁问题上没有跟村民谈拢，拖慢了项目开发进度。去年项目申报预售价格时，住建委愿意批售单价12万元/平方米预售许可，不过泰禾选择暂缓入市。”前述民营房地产企业营销负责人透露，“新政调控以后，现在若要继续获得单价12万元/平方米的预售许可，难度不小。”

　　记者为此也向泰禾集团北京公司相关人士求证，对方不置可否。泰禾集团早在2014年2月份获得了丰台西局项目地块，代价为49.58亿元，剔除限价商品房及无偿还建商业用房后的纯商品房部分楼面地价超过了5万元/平方米。

　　最近，北京市国土资源局继续挂牌了一宗丰台西局地块，不过限定地块内商品住房销售均价不超过7.78万元/平方米，接下来留给泰禾集团的问题即是2014年初取得的西局项目何时入市，以及北京市住建委将会如何给该项目批准预售价格。

　　2016年底，北京市主要领导在住建委主持召开座谈会听取房地产调控和住房保障工作汇报时表态，确保2017年房价环比不增长。多位市场人士解释表态中的“房价”指的是新建商品房，尤其是新建商品住宅的成交价格。