将布局的指针重新拨向一二线城市之后，在过去的一年里世茂可谓是大大地迈开了拿地的脚步。继今年上半年在南京以88亿元创下彼时的全国地王后，近日，世茂又在杭州豪掷几十亿再下一子。

　　12月26日，世茂房地产全资子公司上海睿萌企业管理有限公司与厦门国贸全资子公司南昌天同地产有限公司，以人民币66.42亿元的总价联合竞得杭州江干区彭埠单元R21-33地块。其中，上海睿萌与南昌天同出资股比分别为50%和50%。

　　该地块折合成交楼面价36461元/平方米，溢价率88.79%。但据观点地产新媒体了解，成交溢价率虽然尚未过百，但是高达36461元/平方米的楼板价则已经相当于周边在售楼盘单价。在楼面价和现售价几近倒置之时，杭州市场下行的预期无疑将给世茂带来一定的压力。

　　另悉，在回归一二线命题之下，世茂从2014年开始调整新增土地投资方向，经过两年的尝试，其一二线城市的布局权重明显提高。但是作为回归一二线的代价，世茂新增土地平均成本也由2013年的4488元/平方米增加至2015年的8693元/平方米。

　　及至2016年，世茂继续加码一二线城市。只是在土地成本增加的同时，曾于年初表示希望毛利率维持在28%-29%的世茂，考虑的或许是如何在一二线扩储与利润之间寻找平衡点。

　　66亿杭州拿地

　　观点地产新媒体于公告获悉，世茂联合体此次竞得的R21-33地块土地用途为住宅（设配套公建）用地，土地面积7.59万平方米（约113.85亩），总建筑面积18.22万平方米，容积率2.4，可建体量182167平方米。

　　地块位于城东新城单元内，由原先彭埠单元R21-04\05两地块合并而成，是彭埠单元推地至今占地面积最大的纯住宅用地。

　　在城东新城于今年成功甩掉库存重灾区的“帽子”之后，这一大体量的地块出让吸引了绿城、越秀、招商、滨江、大家等知名企业，而经过32轮激烈竞买后，地块最终由世茂联合体以66.42亿元竞得，折合楼面价36461元/平方米，溢价率88.79%。

　　虽然成交溢价率尚未过百，但是地块高达36461元/平方米的楼板价则已经相当于周边在售楼盘单价。据悉，该宗地块东侧毗邻的滨江德信·东方星城售价在30000-38000元/平方米之间。

　　此外，地块所在区域最近一次出让宅地是在2015年9月，当时万科以12623元/平方米的楼面价拿下中央公园地块，目前在售新房报价约40000元/平方米。与此相比，仅一年多时间，世茂联合体竞得的R21-33地块的成交楼面价已经翻了一番。

　　即便杭州的地价与房价在过去一年里翻飞上涨，但世茂能否再像万科一杨享得土地溢价则很大程度上取决于市场未来的走势。

　　回顾楼市过去一年的表现，2016年年初迎来全面复苏的杭州在火热的行情以及G20峰会的双重刺激之下，曾一度出现一天签下一周成交量的“盛况”，创下有史以来的日成交记录。然而进入10月份后，在市场落下限购靴子之后，一系列的调控组合拳逆转了杭州楼市的上涨趋势。

　　统计局最新公布的11月房价指数显示，11月一线城市房价环比基本持平，二线城市房价环比涨幅进一步回落，上涨0.4%。其中，杭州、深圳、哈尔滨、厦门等城市房价环比涨幅负增长，杭州跌幅最大，为0.4%。

　　在楼面价和现售房价几近倒置之时，市场的下行预期无疑将给世茂带来一定压力，但世茂方面回应观点地产新媒体时则表示：“该项目体量达18万方，货值达百亿，销售周期在4-5年，有其区位和体量优势。此外杭州这一城市具有发展的良好基础，同时我们也看好彭埠片区未来的发展，因此，从长远的角度看，地价较为合理，风险相对可控。”

　　世茂这一回应展现了其对项目的信心，但从世茂房地产浙江区域总裁谢琨今年8月份接受媒体访问时的表态或许可以得知，世茂在承受市场风险高价拿地的背后也存在土储方面的因素。

　　彼时，谢琨曾毫不避讳地表示“世茂（在杭州）确实需要补仓了”，自己下半年的工作重点将放在拿地和交付两方面。

　　就观点地产新媒体了解，上半年，世茂在杭州参与了不少地块的竞买，但最终未能有所斩获。此外，世茂上一次在杭拿地已经是2014年4月，拿的是世茂智慧之门地块。

　　扩储与利润平衡

　　历经2012、2013年的高速增长之后，于随后两年陷入“去库存”难题的世茂，在2015年提出了去库存的口号，并将其上升为公司策略的一部分，与此同时，世茂还通过加大一二线城市的投入来实现新陈代谢。

　　据了解，在回归一二线命题之下，世茂从2014年开始调整新增土地投资方向，经过两年的尝试，一二线城市的布局权重明显提高。

　　观点指数根据世茂房地产往年年报数据统计，在2013年世茂的新增权益土储中，一二三线城市的占比分别为4.6%、50.8%和44.6%。及至2014和2015年，世茂新增土储中一二三线城市的权重分别为4%、66.6%和29.4%以及20.3%、58.7%和21%。

　　作为回归一二线的代价，世茂新增土地平均成本也由2013年的4488元/平方米增加至2015年的8693元/平方米，而其平均土地成本也从2341元/平方米上升至2957元/平方米。

　　及至2016年，世茂继续加码一二线城市。据观点地产新媒体不完全统计，2016年，世茂在公开土地市场上拿得13宗地块，总权益金额达195.27亿元，其中多宗地块均有着高溢价和高总价的特征。

　　其中，5月13日，世茂以88亿元的成交价格在南京缔造了彼时的全国总价地王，溢价率达114.6%；9月21日，世茂再以15.8亿元拿下福建泉州两宗地块，溢价率分别为215%和131.84%，刷新区域地价纪录；11月30日，世茂又以33.31亿元竞得合肥高新区面积最大的一宗地块，溢价率达169.32%。

　　土地成本增加之下，曾于年初之时表示希望毛利率维持在28%-29%的世茂，该如何在一二线扩储与利润之间寻找平衡点呢？

　　对此，世茂回应称，公司一直践行“有质量增长”的扩张战略，为保持较高的毛利率，公司一方面持续聚焦深耕集团15个优选城市，另外通过多渠道获取土地，降低成本。“我们将加大与其他开发商合作拿地，加大力度收购小企业以获取土地，同时理性、谨慎参与公开招拍挂。”

　　为此，在竞得南京88亿地块一个月之后，世茂发布公告向嘉兴诚融投资合伙企业（有限合伙）及嘉兴安瑞投资合伙企业（有限合伙）转让南京总价地王地块项目43.2%的权益；可以看到，本次获取杭州地块也通过联合体的方式共担风险。

　　中信证券在今年6月份发布的报告中也分析道，基于当时世茂的平均售价，预计世茂房地产仍然能够实现超过30%的毛利率，“我们预期世茂房地产的毛利率在2016 年见底，并预计在2017 年反弹”。

　　“世茂房地产能实现这毛利率主要是通过两种策略：首先，公司能够在二级市场找寻土地或通过与地方政府协商拿地，这令公司取得成本相对较低的土地储备。另外，公司投资于主要城市的外围区域，如北京的涞水区和福州的鹅鼻，这是符合政府建立核心卫星城市群的战略。”

　　但是该份报告指出，这两种策略均要求较长的时间去建立土地储备或看到价值出现，但对于世茂房地产来说，它的第三个优势是其资金来源多样化，这可令这些战略顺利进行。