福清市人民政府关于印发福清市
加快化解商业办公房地产库存实施意见的通知

　　各工业园区管委会，福州自贸片区保税港区办事处，各镇（街）人民政府（办事处），市直各有关单位：

　　为化解我市商业办公房地产库存，促进房地产市场平稳健康发展，经市十六届政府第171次常务会议研究同意，现将《福清市加快化解商业办公房地产库存实施意见》印发给你们，请认真组织实施。

福清市人民政府
2016年11月24日

福清市加快化解商业办公房地产库存实施意见

　　为贯彻落实《福建省人民政府办公厅关于加快化解商业办公房地产库存的通知》（闽政办〔2016〕108号）和《福州市人民政府办公厅关于印发福州市加快商业办公房地产去库存若干意见的通知》（榕政办〔2016〕181号），现就加快化解我市商业办公房地产库存提出以下实施意见：

一、加大购买一手商业办公商品房消费支持力度

　　（一）购买一手商业办公商品房实行契税等额补贴。从本意见实施之日（2016年11月24日）起购买我市辖区内二手商业办公商品房（含SOHO项目）的，由市财政按所缴契税等额给予奖励，购房人凭购房合同和契税完税凭证向市财政局领取补贴。

　　（二）选择货币补偿的房屋被征收人(指选择全部货币补偿，不含选择部分产权部分货币安置的房屋被征收人)购买一手商业办公商品房（含SOHO项目,但不包含土地出让时约定为企业自用办公楼的项目）实行购房奖励。从本意见实施之日起，被征收人自领取货币补偿款一年内，使用货币补偿款购买一手商业办公商品房的，按照购房总价且不高于货币补偿款总额的3%给予购房奖励。村集体使用征地补偿款或10%生产生活留用地货币补偿款（村集体留成部分）购买一手商业办公商品房的参照上述办法给予奖励。被征收人凭商品房买卖合同备案登记证明、购房款支付凭证、契税完税凭证和货币化安置协议书，向原征收实施单位领取购房奖励款，所需费用纳入征迁成本；村集体使用征地补偿款或10%生产生活留用地货币补偿款（村集体留成部分）购买一手商业办公商品房的，持相关材料向市财政局领取奖励。

　　（三）本文件自实施之日起一年内购买的一手商业办公商品房，用水、用气等收费标准按照居民收费标准执行。

二、严格控制商业办公用地供应，允许符合条件的房地产项目转型

　　市规划局及各镇街在编制规划及出具规划设计条件阶段时，应考虑当前商业商务办公用房库存量较大、去化周期较长的实际情况，合理调整规划编制思路，对商业、商务办公用地规划予以限制。国土部门在编制国有建设用地供应计划时，应当合理调整房地产用地的规模和结构，控制商业地块、商业综合体、宾馆酒店、商务办公楼等项目用地供应。具体措施如下：

　　（一）在商业库存去化期限超过36个月情况下，不再供应纯商业、商务办公（不含企业自用办公楼）和商业综合体用地。
　　（二）在新增商住用地出让前规划条件设置上，减少商住用地项目配套商业指标。
　　（三）通过公开出让未开发的非住宅商品房项目用地，在符合土地利用总体规划和城乡规划前提下，经市政府批准，可整体或部分转型用于其他产业项目或符合市场需求项目用途的开发建设。其中，对2015年12月31日前已签订土地出让合同、未构成闲置土地且已全部缴清土地出让金的商业、商务办公房地产项目用地，可转型为商品住宅用地，但原土地出让合同有特别约定整体产权不可分割销售的和企业总部项目及企业自用办公楼项目不得转型调整。已动工或对外销售的房地产开发项目若宗地内含多个分地块，其中未动工的地块由规划道路河道等与已动工地块分割，不影响已动工地块，可以申请转型调整或变更商住比例。
　　（四）允许已出让未开发的商业、办公项目用地经协商解除原土地出让合同，收回国有建设用地使用权，按确定同意解除合同之日为评估时点的市场评估价与原成交价择低对原土地使用权人进行补偿。

三、实施一盘一策，规范房地产项目转型或调整商住比例的审批程序

　　按一盘一策原则，允许符合条件的房地产项目转型或调整商住比例，对于位于乡镇或城乡结合部的房地产项目，如周边商业配套不完善允许适当增加商业网点，方便小区居民日常生活。具体申请审批流程如下：

（一）意向企业提出申请

　　对有意向转型或调整商住比例的房地产项目，由业主向市规划局、市住建局、市国土局分别提出书面申请，说明转型调整或变更的理由，随附规划调整方案。

（二）前置条件审核

　　市住建局牵头，针对有意向转型或调整商住比例的项目组织规划、国土部门进行前置条件审核，经审核符合条件的房地产项目上报市政府研究。具体前置条件审核内容为：
　　1、市住建局负责对项目业主是否为房地产企业、项目是否符合非住宅商品房类别和项目开发情况及去库存期限是否超过36个月情况进行审核；
　　2、市国土局负责对项目是否符合土地利用总体规划、土地出让合同签订时间、合同约定条款、是否闲置土地、土地出让金缴交情况进行审核。
　　3、市规划局负责对项目是否符合城乡规划进行审核，并对项目转型后的方案可实施性、适用指标及引起的配套设施增设问题充分论证。

（三）变更规划条件

　　经市政府研究同意变更后，由规划部门启动规划条件变更程序，并组织专家论证、履行公示等程序后，上报市政府批准，并将调整情况函告国土局。

（四）签订土地合同变更协议、补缴土地差价

　　市国土局负责以市政府批准改变规划条件、土地用途的时间为基准日，根据《国有建设用地使用权出让评估技术规范（试行）》以及我市现行评估程序评估新、旧用途（规划条件）土地使用权价格。新用途土地价格按评估价与最近一年相同土地级别公开出让（同等土地用途、规划指标条件下）最高成交价孰高确定，旧用途土地价格按评估价与原成交价孰低确定，并以二者差价拟定应补交的土地价款（若最终确定的新用途或新规划条件土地价格低于原成交价的，不予退还差价）。评估结果经市政府会议研究同意后，由项目业主与市国土局签订土地出让合同变更协议，并补缴土地出让金。

　　履行上述手续后，项目建设单位方可持土地出让合同变更协议办理后续相关建设手续。

四、推进集中商业分割销售

　　对土地出让合同明确要求设置集中式商业但未具体明确商业分割比例、形式的商品房项目，在满足消防等安全条件下，允许集中式商业用房分割销售和办理产权，具体实施流程如下：

（一）意向企业提出申请
　　有意向申请集中式商业分割销售的项目业主，分别向市规划局、住建局和国土局提出书面申请。

（二）前置条件审核
　　市住建局牵头，组织规划、国土对建设单位提出集中式商业分割的前置条件和具体方案进行审核，审核通过后上报市政府研究、批准。具体审核内容为：
　　1、市住建局负责对项目业主是否为房地产企业、项目是否符合非住宅商品房类别、是否属于集中式商业和项目开发情况及去库存期限是否超过36个月情况进行审核；
　　2、市规划局负责对建设单位提出集中式商业分割的具体方案进行审核；
　　3、市国土局负责对建设项目土地出让合同是否明确要求设置集中式商业、是否具体明确商业分割比例、形式等条款进行审核。

（三）分割方案论证
　　经市政府批准同意对原集中式商业进行分割销售的项目，市规划局予以办理施工图纸变更手续，建设单位应及时将施工图纸变更情况报消防大队审查。

（四）签订土地合同变更协议、补缴土地出让金
　　市国土局负责以市政府批准集中式商业可分割销售的时间为基准日，根据《国有建设用地使用权出让评估技术规范（试行）》以及我市现行评估程序评估新、旧土地使用条件的土地使用权价格。新用途土地价格按评估价与最近一年相同土地级别公开出让（同等土地用途、规划指标条件下）最高成交价孰高确定，旧用途土地价格按评估价与原成交价孰低确定，并以二者差价拟定应补交的土地价款（若最终确定的新用途或新规划条件土地价格低于原成交价的，不予退还差价）。评估结果经市政府会议研究同意后，由项目业主与市国土局签订土地出让合同变更协议，并补缴土地出让金。

（五）分割发证

　　在建设单位通过规划审查及消防审查后，涉及对原建筑进行改造施工的，应向市住建局申请施工许可。上述调整经规划、住建等部门验收通过后，可直接向产权主管部门申请分割发证。

五、鼓励发展商业办公商品房租赁市场

　　鼓励房地产开发企业租赁经营库存的商业办公用房。经营租赁业务的房地产开发企业和专业租赁企业从本文件发布之日起三年内所缴纳的营业税、房产税、所得税，凭房管部门的租赁备案证明和缴税凭证，市财政局予以全额奖励返还。具体返还办法为下一年度返还奖励上一年度的纳税金额。

六、本实施意见自公布之日起实施，有效期三年，此前有关政策与本意见不一致的以本意见为准。