摘要：昆仑商业从2015年开始，利用成熟的商业运营团队进行管理输出与商业托管制，从开发战略转向经营战略。

　　观点地产网 近几年来，在宏观经济放缓和电商夹击之下，商业地产经受着盈利和模式拷问，与之相伴的是越来越多后来者进入这个领域，商业地产的竞争也达到了一个相当激烈的程度。

　　浙江昆仑控股商业投资集团总裁郑荣华向观点地产新媒体描述了杭州商业地产领域的变化：“商业用地越卖越多，开发的商业体也越来越多。杭州商业地产市场前15年一直竞争偏少，银泰系占据主角，但随着外地成熟的商业地产开发商如央企、港资、民企等进入，杭州商业规划用地增加，竞争必将非常惨烈。”

　　但对于“商业过剩”，郑荣华有着不同的见解，他表示，商业地产过剩主要反映在同质化经营后导致的“过剩假象”，无论商业体所在区域的居民人口多或者少，如果每个商业体做得不一样，其实是不存在过剩命题的。

　　郑荣华指出，同质化是所有行业的通病，任何新生事物发展到一定程度后就同质化了，商业地产也不例外。逛逛商场就会发现，每个商业体的品牌、结构、布局大同小异，经营模式单一，“这说明在商业地产这一领域大家创新还不够，还处在相互抄袭模仿阶段”。

　　对此，昆仑商业在竞争中也在尝试独辟蹊径，郑荣华表示，昆仑商业考虑的大方向是谨慎持有物业，通过战略合作以轻资产的运营和管理为主要策略，在获取物业经营权的同时，对商业体进行差异化定位运作，放弃传统百货经营思路，引进文创类产业、体育类产业、教育类产业、生活服务类产业跨界融合。

　　“昆仑商业不会采取单一的运营模式去运作管理一个商业综合体，而是找准自己的定位，专注社区商业和体验式商业，为周边居民提供小而全的商业服务，这是我们比较擅长的事，也是我们今后一直回去坚持做的一个方面。”

　　此外，对于一些商业地产开发企业在三四线城市跑马圈地的做法，郑荣华表示，由于电商的迅速崛起和三四线城市的消费人口不再强势增长，并不看好这些城市的商业前景，但是不排除在一些特别好的地段以轻资产的方式参与管理，“目前我们不再以重资产的方式在商业综合体上进行强势扩张”。

　　“昆仑作为一个以住宅开发为主的房地产、建筑类企业，轻资产发展是不二的选择。通过物业证券化手段，以较短期限内回收投资资金，通过运营管理来赚取利润。”郑荣华如是表示。

　　据其透露，昆仑商业从2015年开始，利用成熟的商业运营团队进行管理输出与商业托管制，从开发战略转向经营战略。

　　以下为观点地产新媒体对浙江昆仑控股商业投资集团总裁郑荣华先生的采访实录：

　　观点地产新媒体：一些企业青睐三四线城市的商业综合体市场，并且在这两年里快速跑马圈地，昆仑商业是否也会抢注在这些城市的商业发展机会？有没有具体的发展计划？对于项目的选择区域又有什么样的要求？

　　郑荣华：昆仑商业持有的商业综合体主要分布在杭州、天津、南京等一二线城市，三四线城市的商业综合体我们几乎很少管理和持有。

　　由于电商的迅速崛起和三四线城市的消费人口不再强势增长，我们不太看好这些城市的商业发展前景，目前已经逐步收缩。当然对于地段特别好的商业综合体，昆仑也愿意以轻资产的方式参与管理，我们不再以重资产的方式在商业综合体上进行强势扩张。

　　观点地产新媒体：近两年来商业地产同质化问题凸显，您怎么看待这种现象？昆仑商业又会采取什么样的方法来规避这样的问题？

　　郑荣华：在中国，同质化是所有行业的通病，任何新生事物发展到一定程度后就同质化了，商业地产也不例外，逛逛商场，品牌、结构、布局大同小异，经营模式单一。这说明在商业地产这一领域大家创新还不够，还处在相互抄袭模仿阶段。

　　昆仑商业不会采取单一的运营模式去运作管理一个商业综合体，找准自己的市场定位，专注社区商业和体验式商业领域，创造“生活客厅”的经营理念，为周边居民提供小而全的商业服务，是我们比较擅长的事，也是我们今后一直会去坚持做的一个方向。
 
　　观点地产新媒体：商业地产远比住宅开发要困难得多，在运营和资源整合等方面有着较高的要求，您认为在商业地产过剩的环境下，作为商业地产运营开发企业该如何制定或者调整发展策略和方向？

　　郑荣华：商业地产过剩主要反映在同质化经营后导致的“过剩假象”，2万人口、5万人口、10万人口、甚至100万人口都可以做商业，如果大家做的不一样，其实是不存在过剩的命题。

　　商业地产确实比住宅开发困难的多，住宅开发完卖掉就结束了，商业地产把楼盖好还只是万里长征走了一小步，商场的规划、定位、招商、运营、营销、管理等难题一个接一个，每年还得不断推陈出新。

　　在商业体如雨后春笋般冒出来的时候，我们考虑的是大方向是谨慎持有物业，通过战略合作以轻资产的运营和管理为主要策略，在获取物业经营权的同时，对商业体进行差异化定位运作，在电商步步紧逼中逐步放弃传统百货经营思路，引进文创类产业、体育类产业、教育类产业、生活服务类产业跨界融合。

　　观点地产新媒体：商业地空置率、去库存难等问题开始显现，您认为热潮过后，商业地产还能收获什么？在商业地产领域投入大量资金和时间的房企，应该怎样应对这种变化？

　　郑荣华：商业地产在各个城市发展不均衡，有的城市商业竞争激烈，有的城市商业保护本地品牌，传统百货受电商大势冲击已日渐衰落，但配备生活服务类商家的商业地产目前还是城市人流涌入的首选之地。

　　市场在变化，竞争的对手从单一的商业体竞争发展为商业体之间的相互竞争和实体商业与电商的惨烈竞争，对于一个充分市场竞争的行业，商业地产依然会找到自己的发展方向，活下来的商业体也能杀出自己的血路来。

　　在市场竞争变得多元、激烈的之际，地价房价齐飞时，持有商业物业的确是个下下策。所以只有加强商业运营策略才能稳住租金收益，也只有稳定的租金收益才能让物业保值。

　　观点地产新媒体：以售养商是万达等多种商业综合体开发商的开发模式，然而现在更多房企尝试以轻资产的方式撬动这重资金的行业，您怎么看待房企的轻资产发展路径？昆仑商业又会如何来由“重”转“轻”？

　　郑荣华：住宅开发与商业地产开发经营是两种绝然不同的思路和经营模式，相对而言住宅开发是短、平、快的操盘思路，迅速回笼资金转战下一个地块；而商业地产的开发则是大资金投入，重资产持有，资金回报周期长，这对于一个以住宅开发为主的房地产企业的确不是一个最佳的选择，所以对于以住宅开发为主的企业切入商业地产领域，确实占用了资金，导致流动性趋紧，轻资产是必然的选择。

　　对于长期专业从事商业地产开发的企业来说，有较好的融资渠道，扩张速度偏慢，更看重商业地产稳定的投资回报，重资产持有，等待物业升值，也是一种选择。

　　昆仑作为一个以住宅开发为主的房地产、建筑类企业，轻资产发展是不二的选择。通过物业证券化手段，以较短期限内回收投资资金，通过运营管理来赚取利润。另外公司从2015年开始利用成熟的商业运营团队进行管理输出与商业托管制，从开发转向经营战略。

　　观点地产新媒体：房地产基金连续数年高速发展，加上互联网的助推，尽管金融环境以及政策空间还存在诸多限制，但也赢得了长足发展，在当前去杠杆化形势下，房地产基金未来怎样调整和发展？

　　郑荣华：公司在融资渠道上进行了多元化运作，由于融资成本较高，目前公司主要利用银行开发性贷款与企业发债模式进行融资。

　　观点地产新媒体：过去几个月，随着一些热点二线城市住宅商品房的热卖，商业地产成交情况也得到了一定程度的改善，您怎么看国内商业地产市场变动？对杭州商业地产市场发展趋势又是怎么看待的？

　　郑荣华：商业地产相对住宅，投资回报率高，但升值空间较小，去化速度不及住宅，在整个房产形势好的时候，也能鸡犬升天。

　　同时我们也应该看到，由于商业用地越卖越多，开发的商业体也是越来越多，基本可以判定销售市场可能会一直不温不火，竞争激烈的区域可能会出现租售两难，出现烂尾。

　　杭州商业地产市场前15年一直竞争偏少，银泰系占据主角，近年随着外地成熟的商业地产央企、港资、民企进入，规划用地的增加，竞争必将非常惨烈，销售价格不会再增长，租金水平可能会相对平衡略微下滑。

　　观点地产新媒体：为了拓展融资渠道，不少公司通过分拆业务实现上市，昆仑商业是否也选择同样的路径？目前昆仑控股集团的上市计划是怎么样的？

　　郑荣华：未来规划中，商业地产轻资产运营，可能会分拆上市。目前昆仑控股集团暂时不上市，而是培育更多在非房地产领域的子公司上市。