买了二手房却发现已被出租20年难道购买者入住要等20年？

海西房产网发布时间：2016.06.29来源：扬子晚报

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导语：为了让子女就读一所好学校，不惜花重金购买学区房，这是很多市民当前的选择。然而，当购房者买下学区房后，却发现所购房屋已被出租，租期长达20年。根据“买卖不破租赁”原则，房屋产权发生变动不影响承租人继续居住，难道购房人真的要等20年后才能入住？

标签： 二手房

　　为了让子女就读一所好学校，不惜花重金购买学区房，这是很多市民当前的选择。然而，当购房者买下学区房后，却发现所购房屋已被出租，租期长达20年。根据“买卖不破租赁”原则，房屋产权发生变动不影响承租人继续居住，难道购房人真的要等20年后才能入住？这超乎寻常的事情，竟然在常州发生了。
　　
　　买了二手学区房
　　
　　却无法入住
　　
　　今年4月，常州市民王某为让儿子能够就读于某重点小学，向李某购买位于常州市钟楼区面积约为105平方米的二手学区房一套，成交价格为100万元。当月，王某全额支付购房款并办理产权变更手续。5月上旬，当王某准备搬入新房时，却发现房屋已经被陆某占有。王某拿出产权证书与陆某交涉，陆某则拿出与原业主李某签订的为期20年的房屋租赁协议拒绝搬出，双方争论不下，最终王某一直未能搬进该房屋。
　　
　　后经王某了解，原房主李某是为了向陆某借款40万元，就以该房屋的20年租期作为交易条件。李某在签订房屋买卖合同时，隐瞒了房屋出租的事实。因为房屋租赁并不需要到相关单位登记或备案，故而王某在购买房屋时，并没有对房屋出租与否展开调查，才会导致纠纷的发生。
　　
　　原来卖房人
　　
　　早已将房子出租了
　　
　　于是，王某赶紧联系原房主李某，但电话始终无人接听。王某无奈之下找陆某进一步协商，但陆某坚持“买卖不破租赁”，其有权在该套房屋内居住至租赁期结束。无奈之际，王某找到强强律师高峰进行咨询，寻求帮助。
　　
　　高峰律师指出，所谓“买卖不破租赁”，是指在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。虽然法律规定“买卖不破租赁”，但是并不意味着购房者没有救济途径，对于此类房屋买卖合同纠纷应当具体问题具体分析。
　　
　　如果李某与陆某签订租赁协议系作为借款的担保条件，那么可以认定租赁协议无效，理由是：陆某为了使出借的资金有所担保，才与李某签订了这份租赁协议，该租赁协议不是一般意义上为生活生产便利租用房屋而签订的，难以产生法律意义上的房屋租赁协议效力。同时，以租赁形式作为借贷的担保也不是我国法律确定的担保形式，没有法律依据，故认定租赁协议无效。此时，王某可以向法院提起诉讼，确认租赁协议无效后即可要求陆某搬离。如果李某与陆某签订租赁协议系作为借款的交换条件，并用于生活生产便利，同时没有恶意串通的行为，则认定租赁协议有效。此时，王某可以原房主李某隐瞒房屋出租的事实构成欺诈为由，请求法院撤销与李某的房屋买卖合同，并要求返还购房款；王某因购房遭受的损失，可以要求李某赔偿。
　　
　　购买二手房
　　
　　应充分了解房屋信息
　　
　　强强事务所律师友情提醒：在买二手房之前，买房人除了要去相关部门对房主身份、房屋权利瑕疵、购房程序、小孩户籍挂靠等事项进行核查外，还应当在购房前充分了解要购买的房屋是否已经出租，比如到物业、电力、水务、天然气等管理部门查询交纳水、电、气等交纳的情况，核实是否存在隐瞒租赁等情况。此外，买房人还可以到工商部门查询房屋是否被登记注册为公司经营地址，到当地派出所查询户口登记信息等，以避免类似的纠纷发生。返回海西房产网首页>>

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