二手房贷：“旧瓶装新酒”能否释放活力？

海西房产网发布时间：2016.05.30来源：包头日报

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导语：相对于批量操作、放贷额度较大的一手新房贷款，此前，稍显“零碎”的二手房贷款并未赢得银行更多的关注。不过时来运转，眼下二手房贷这块旧蛋糕却似乎成了“暖心又暖胃”的香饽饽，吸引了不少银行机构前来“抢食”市场。

标签： 二手房

　　相对于批量操作、放贷额度较大的一手新房贷款，此前，稍显“零碎”的二手房贷款并未赢得银行更多的关注。
　　
　　不过时来运转，眼下二手房贷这块旧蛋糕却似乎成了“暖心又暖胃”的香饽饽，吸引了不少银行机构前来“抢食”市场。
　　
　　◎二手房贷“旧瓶装新酒”
　　
　　二手房贷原是本银行的一项常规业务，不过，记者发现，近期多家银行推出了二手房贷新举措，“旧瓶装新酒”，力图为二手房贷业务造势铺路。
　　
　　从4月份开始，建设银行包头分行将二手房贷款业务“下沉”到各营业网点，不仅方便了区域内客户快速办理业务，还客观上形成了“扩面”的态势。
　　
　　4月13日上午，客户赵彦向建行包头分行营业室递交了二手房贷款申请。在住房金融业务部负责人的帮助下，一位客户经理完成接件审核调查工作。随后，另一名客户经理进入房贷新系统开始录入，经过审核岗工作人员及审批人仔细询问、了解、审查跑批流程之后，建行包头分行营业室于当天成功独立完成了首笔二手房贷款业务。
　　
　　和建行包头分行营业室一样，建行包头分行近期多个网点尝试独立完成了首笔二手房贷款业务，显示出建行包头分行发力二手房贷业务的决心。
　　
　　“我们刚刚开通在各网点办理二手房贷款的业务，现在我们分理处已经办理了3笔业务。”在建行包头分行祥和苑小区分理处，一位银行工作人员告诉记者，如今二手房贷业务在分理处就可以办理，一般15天左右就能办妥，而他们面对的客户大多是购房户本人。
　　
　　“办理这项业务特别方便，流程也相对简单，而且相比通过房屋中介贷款，可以节省2-3万元的中介金融服务费。”这位工作人员介绍说，针对客户情况的不同，贷款分为几个层次：无房户购买二手房的首付20%即可，贷款利率在基准利率的基础上打9折；有房无贷的客户首付25%，贷款利率维持基准水平；有房有贷的客户，首付比例为30%，贷款利率上浮10%。此外，办理这项业务需要交纳公告费和评估费，“不过，比起通过中介贷款，还是划算不少。”
　　
　　记者发现，几乎是在同一时期，我市本土银行——包商银行包头分行也将注意力转向了二手房贷市场。
　　
　　今年5月，该行以“包头市二手房交易服务平台”上线运行为契机，联合包头市房地产置业担保公司创新推出二手房“见保即贷”业务，开创了二手房贷款业务新模式，目前已经有2-3人开始申请办理这项业务。
　　
　　“在操作模式上，‘见保即贷’业务更加方便,它在原有二手房业务的流程中，引入包头房地产置业担保有限责任公司提供阶段性连带责任保证担保，从而实现了先放款、后过户，极大地方便了买卖双方。”包商银行包头分行产品经理黄志刚告诉记者，过去二手房贷业务操作相对复杂，令买卖双方都有顾虑。新的业务模式在客户向银行申请个人二手房按揭贷款后，经客户经理实地调查、风险审批，会由包头房地产置业担保有限责任公司为客户出具保函，引领客户签订相关合同、办理公证后，即可发放贷款。
　　
　　贷款发放后，买卖双方按资金监管协议约定办理过户、划款等事宜，并由包头市二手房交易服务平台监管交易资金，房、款交割明晰，双方权责确定,既避免了传统业务模式下买方承担的资金交付与卖方承担的物权变动风险,又促进了卖方尽快获得房款，可谓一举两得。这一措施，无形中也将助推该行进一步“做大”二手房贷市场“蛋糕”。
　　
　　◎背后隐藏20亿元市场“蛋糕”
　　
　　那么，隐藏在二手户贷市场背后的“蛋糕”到底有多大？
　　
　　据不完全统计，2015年我市二手房交易量为17000余套，成交额约50亿元，二手房信贷需求约20亿元。而包头地区拥有房产中介公司、信息部约400家，这些机构掌握了全市二手房交易市场份额的90%，基本控制了二手房贷款业务的客户源。
　　
　　各家银行在开展二手房贷款业务时多与房屋中介公司合作，仅有少数客户选择直接从银行贷款。目前，我市二手房贷款业务主要集中在中行、邮储及建行等金融机构，其中，中行进入二手房市场时间久、基础深，其市场占比约为50%，位居包头地区首位。
　　
　　事实上，此前，一些银行对二手房贷业务并不热衷。一位客户经理表示，相比一手新房，二手房的贷款更“零碎”。因为新房是与楼盘合作,每次开盘签约都是一批客户批量操作,放贷额度也相对可观。而二手房贷款则是真正意义上的“小额贷款”，每笔几十万元，而且无法批量操作。
　　
　　因此，过去在一些银行看来,这种业务明显属于“鸡肋”。“这两年经济形势不好，而房贷有不动产作为抵押物，不良率很低。另外,银行内部流动性增加，资金充足。权衡风险和利润，房贷业务现在算是不错的选择。”对于眼下各银行“钟情”二手房贷的态势，一位业内人士给出了这样的解释。　　建行一位基层工作人员表示，随着银行智能化进程步伐的加快，现在来网点办理常规业务的人明显减少，建行将二手房贷业务下沉到各家网点，有利于进一步利用好现有的人力资源，挖潜增效。“现在各家银行纷纷挖掘潜力、精耕细作，不放过任何一个赢利点。”
　　
　　不可否认的是，相对于近两年一手房的骤冷骤热，二手房销售一直“恒温”发展，并呈现回暖态势，也成为吸引各家银行目光的重要因素。
　　
　　以今年3月份为例，受2月国家税务总局降低房屋交易环节契税和营业税利好政策影响，3月份我市二手房总成交2117套，成交面积17.13万平方米，同比分别增长95.48%、101.98%；环比分别增长172.11%、107.83%。其中二手房普通住宅成交2024套，成交面积为16.65万平方米，同比分别增长98.43%、106.09%；环比分别增长229.1%、149.82%。
　　
　　从这些数据不难看出，我市二手房交易市场有升温迹象。同时，二手房成交80-120平方米的适居型房屋居多，普通住宅成交量占总成交量的97%，表明刚性需求旺盛，这也将进一步推动改善性住房需求不断向好。
　　
　　市民刘女士说，作为普通人，她也明显感觉到近期二手房升温的“暖流”，因此，她于4月份果断下手，通过二手房贷款购买了佳园小区一套100多平方米的学区房。“这次贷款相对顺利，没有想象中那么复杂，银行工作人员也十分配合，所以放款时间特别快。”
　　
　　◎传统模式遭遇信任危机
　　
　　近年来，由二手房贷款业务引发的信任危机频频事发，也促使各方开始思考并推出更加严谨合理的模式，来避免不利因素带来的弊病。
　　
　　记者了解到，过去我市在办理二手房贷款业务过程中，均沿用传统的二手房业务流程，即买卖双方在银行先进行预审、首付款的资金监管、再办理先过户及抵押登记并取得他项权证后，方可予以发放贷款。
　　
　　如今，随着社会大众自身权益保护意识的不断提升，这一模式的弊端日益突显。一是买卖双方存在权利需求冲突，对于房产过户时间难以有效统一，常出现“卖方要先打款、买方要先过户”的互不信任情况。二是因传统二手房贷款业务中，需在完成他项权证办理后才可放款，故买方在“首付款”交易阶段，无法得到贷款支持。此外，该模式下业务流程长、持续时间久，导致客户体验度不高。
　　
　　2015年“包头市二手房交易服务平台”正式上线运行，通过交易前、交易中与交易后的全方位监管与服务，实现了房源交易真实性核验、交易资金第一方监管以及成交后资金即时划转等功能，在全面规范我市二手房市场交易秩序、保障买卖双方交易安全的同时，也给二手房贷款市场提出了新课题。
　　
　　以创新赢利主动。近期包商银行包头分行推出的“见保即贷”二手房业务，成为二手房贷业务下的一次全新尝试。这一模式下，最快可实现一周内放款，大幅缩短了卖房人收款时间。同时，交易资金得以有效监管，确保了买卖双方的资金安全。
　　
　　“事实上，不仅买卖双方解除了信任危机，银行的资金也多了一份安全保障。”包商银行包头分行产品经理黄志刚表示，买卖双方在签订买卖合同时，包头二手房交易服务平台即对交易房产的真实性、有效性进行核验，确保了房产的交易安全，杜绝问题房产的出现。
　　
　　业内人士表示，从长远来看，建设银行包头分行下沉二手房贷业务的新举措，在方便个人购房户贷款的同时，也在一定程度上降低了过去购房户完全依赖房产中介带来的交易风险，同时客观上激发了二手房市场活力。返回海西房产网首页>>

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