5月5日上午，中国社会科学院城市发展与环境研究所及社会科学文献出版社发布了《房地产蓝皮书》（以下简称《蓝皮书》）。《蓝皮书》指出，虽然去年全国商品房待售面积再创历史新高，但是一线城市和二三线城市之间分化明显，而随着开发商资金依然不断流向一线城市，未来二三线城市依然面临着库存积压，一线城市的任务则主要是控制房价。

       由于全国结婚人数的减少，以及人口红利的结束，住房需求增速减缓，房价会有所上涨但涨幅放缓。而从较长时期看，如果宏观经济增长继续下滑，房地产价格可能在2017年下半年出现全面下滑趋势。

       当前中国楼市运行状况如何？2016年，一线城市房价会否继续上涨，又会否出现断崖式下跌？梳理了蓝皮书的五大看点，我们来一一剖析中国楼市。

       看点一：2015年，冰火两重天

       《蓝皮书》指出，目前一线城市和少量二线城市面临补库存难题，本轮房价过快上涨进一步透支居民未来消费能力，不利于房地产市场的稳健发展；而另一方面，大多数二三四线城市仍需大力去库存。

       关于楼市概况，《蓝皮书》执行主编王业强介绍，全国商品房成交价格总体上上涨，但物业类型之间、区域之间存在差异。房地产库存量比较高，但增速明显下降，商办物业的库存比住宅更为严峻。住房租金涨幅比2014年小幅收窄，明显低于住房售价涨幅，但仍高于CPI涨幅。房地产开发投资低迷，住宅投资接近零增长。房屋新开工面积全线下降，施工面积小幅增加，仍处于库存去化时期。

       看点二：“深圳速度”，罪在信贷

       2015年，深圳房价上涨近60%，领涨全国。王业强认为，“深圳速度”虽有城市空间有限、产业支撑、居民收入高等基本面支撑，但深究其上涨过程，离不开政策刺激和宽松的住房金融支持。

       王业强表示，截至2015年底，深圳个人住房贷款余额为7420亿元，同比增长40%，比北京、上海分别高出1200多亿元和1300多亿元，而这些住房贷款对应的住房（含保障性住房）总数均未超过京、沪的20%。这表明过于宽松的信贷环境为深圳房价快速上涨提供了重要支撑。

       看点三：北京楼市，二手为王

       2015年，北京商品房住宅均价仍排名第二、次于深圳，增速也排名第四。《蓝皮书》指出，由于北京土地稀缺、四环内无地可供，且地王频出，导致2015年二手住宅成交占总成交量73.6%，创自2004年以来新高，未来趋势仍呈上涨状态；二手房还将成为解决中高端住宅购房的需求主力。

       看点四：房价的趋势，2016年不确定

       谈到更长期的趋势，《蓝皮书》明确提出，如果宏观经济增长继续下滑，房价可能在2017年下半年再次出现全面下滑趋势。根据王业强的分析，2016年，一线和部分二线城市房价在人人喊打的声讨声中持续上涨，上涨幅度将有所减缓；二线城市房价将全面上涨，涨幅区域性分化明显；三线、四线城市在宽松的政策推动下库存将有所减少，房地产价格跌幅逐渐收窄回稳。在经济结构转型没有取得实质性进展的情况下，房地产市场依然存在较大风险。

       看点五：房产中介，告别“羊毛出在猪身上”

       年初，房地产中介巨头链家因卷入违规放贷风波被调查，引发广泛关注。《蓝皮书》认为，房地产经纪的核心服务在“成交”环节，后续衍生的金融业务应由金融行业提供，房地产经纪机构主动放弃自己的阵地，涉足金融行业，企图实现“羊毛出在猪身上”的梦想将破灭。

       王业强最后表示，随着金融行业加强监管，取消首付贷等规定的出台，房地产经纪机构将回归交易服务的本质。行业集中度会进一步提高，寡头化的趋势会在全国范围内逐步显现，房地产经纪人职业资格价值会被重新发现。房地产经纪从业人员信息备案公示制度将会全面展开。

       预期

       房价明年下半年或全面下滑

       《蓝皮书》副主编尚教蔚认为，今年房价上涨的可能性存在，但大幅上涨的可能性不大。总体看，2015年房价与2014年持平或高于2014年增长的可能性较大，这要取决于2015年的政策宽松程度和执行力度。同时，区域分化将十分明显，人口聚集能力强的一线城市和部分热点二线城市房价有回暖、上涨趋势，而人口聚集能力差、库存大的部分二线城市或三四线城市房价会延续回调态势。

       从房地产投资数据可以看出，2010年房地产投资增速达到顶点33%，此后增速不断下滑。以此为界可以将中国房地产市场发展历程划分为两个不同的阶段，即1998—2010年的上升周期和2011年以后的下降周期。

       《蓝皮书》指出，这一阶段划分与人口年龄结构变化也是一致的。2010年劳动年龄人口占总人口的比重达到顶点74.53%。根据中国指数研究院的调查，25—44岁这一年龄段人口要占购房人数的75%左右。2010年以后，中国人口不仅老龄化趋势更加明显，而且人口流动的速度也大幅放缓。2011年，中国城镇化率达到51.27%，突破50%的拐点，意味着城镇化将由加速推进进入减速推进的时期。人口年龄结构拐点的出现意味着人口红利的结束，这也将导致房地产市场出现拐点。因此，2010年之前房地产价格上涨与城镇化快速推进息息相关。

       因此，《蓝皮书》对于2016年房地产价格走势的判断是，在全面宽松的宏观经济政策刺激下，房地产价格整体上将呈上涨趋势，区域涨幅进一步分化。一线和部分二线城市房价在人人喊打的声讨声中仍将持续上涨，上涨幅度将有所减缓；而二线城市房价将全面上涨，涨幅区域性分化明显；三线、四线城市在宽松的政策推动下库存将有所减少，房地产价格跌幅逐渐收窄回稳。

       但从较长时期看，如果宏观经济增长继续下滑，房地产价格有可能在2017年下半年再次出现全面下滑趋势。