过去几年，中国房地产商一度成为市场上最大的美元债券发行人，但随着人民币在去年大幅贬值，这些房地产商如今正在大规模削减美元外债。

      据人民网记者汇编的数据显示，自去年8月11日人民币兑美元中间价大幅调整以来，已经有十数家在香港上市的房地产商选择提前赎回了部分以美元计价的债券，涉及金额约在36.25亿美元，占据这些企业已发行的未到期美元债券的半壁江山。这些债券有很多是在今年赎回，超过了去年同期他们赎回的美元债券金额数倍。

      人民币兑美元持续数年升值以及美元借贷利率保持低位运行，让多数在香港上市的房地产商大量发行以美元计价的债券，但随着人民币兑美元在去年夏季掉转单边升值的势头并大幅贬值，那些并未采取对冲措施的房地产商开始加速赎回美元计价债券，以减轻汇率波动对公司财务的冲击。

      证券行业人士称，中资地产商纷纷加价提前赎回美元债券，主要出于对人民币继续贬值的担忧。相对于人民币汇率的不确定性，这些中资地产商选择锁定汇率风险，把损失控制在可见的范围内，并通过发行境内债券来改善负债结构。

      提前偿还

      去年8月人民币兑美元中间价大幅调降后，人民币兑美元在2015年全年跌幅扩大至4.67%，导致那些持有大量美元计价债券的房地产商债务负担变得更加沉重，并对一些地产商的盈利能力造成冲击。

      据彭博社在今年1月初的统计数据显示，中资地产商未偿还的美元外债规模大约在767亿美元。人民币的贬值幅度意味着中资地产商在去年末时背负的债务将比年初增加214亿元人民币。

      人民网记者根据公司公告统计的数据显示，自去年8月以来已经有至少11家在香港上市的中资地产商提前赎回美元债券，共计赎回13笔。SOHO中国以两笔总计10亿美元的债券成为今年赎回外债规模最大的中资地产商，两笔债券分别于2017年和2022年到期，发行利率为5.75%和7.125%。

      人民网记者梳理的数据显示，这些赎回的债券其发行利率均较高。除SOHO中国两笔债券发行利率相对较低，其余企业发行的美元债券利率均保持在9％至14%的区间，发行期限大多为5年，集中发行于2012年到2013年之间。

      但提前赎回的成本并不便宜。根据房地产商的债券赎回条款显示，这些美元债券通常以高于票面金额一定比例的价格赎回。以融创中国今年1月赎回的一笔发行规模为4亿美元、利率12.5%的优先票据为例，这笔债券的赎回价格为票面金额的106.25％加上未尝付的利息，总计赎回金额超过4.36亿美元。人民币的贬值使融创中国为这笔债券多支付超1.2亿元成本。

      SOHO中国（00410.HK）和融创中国（01918.HK）尚未回复置评请求。

      不愿具名的证券行业人士说，这些中资地产商愿意溢价提前赎回美元债券，主要是企业借美元没对冲外汇风险，提前还是为了锁定汇率风险。

      “如果不提前还，汇率风险巨大。”证券人士说，人民币汇率走势不确定的风险比这点溢价支出大多了，因为房地产商判断人民币汇率仍将会贬值。

      由于此前人民币兑美元维持10年的单边上升趋势，众多的房地产商并未采取汇率对冲手段。房地产企业人士说，采取对冲的成本并不便宜，而且是用一个风险覆盖另一个风险。

      根据一些房地产企业财务人士的说法，他们对公司部分外债进行汇率锁定，但他们不愿透露具体的成本。

      银行人士表示，目前市场上常见的跨货币互换进行对冲所需的花费可能高达被对冲美元债务规模的3.7%。举例来说，如果一家房地产企业需要对冲10亿美元的债券，那么它将至少得准备3700万美元的费用，这些将作为财务利息支出。这种交易方式通常要求在一定期限内，交易一方将其背负的人民币贷款及利息支付义务与交易另一方背负的美元贷款及利息支付义务进行互换。

      但银行人士表示，随着人民币汇率走势变得更加不确定，那些想要对冲人民币兑美元汇率风险的企业将不得不支付比以往更高的利息。特别是在人民币汇率今年波动性更大的情况下。

      汇兑损失

      证券行业人士说，由于过去数年房地产企业在境内融资受限，加之人民币兑美元维持了长达10年的单边上升势头，企业纷纷在境外发行低息美元债券以图降低融资成本，因为人民币的整体升值将减少企业偿还外币债务的负担。

      根据彭博数据显示，2010年以来，中资企业海外发债的步伐明显加快。2015年美元债发行额达1338亿美元，比2014年全年发行规模增长42%。

      但去年夏季人民币大幅贬值，让那些安然享受多年汇率升值并且基本上忽视规避汇率逆转风险的房地产企业业务受到了明显冲击。证券人士表示，拥有大量美元债务的房地产企业不得不蒙受更大的汇兑损失和更重的偿债负担。

      分析人士表示，人民币贬值主要是在一定程度上削弱了房地产业的偿债能力和信用状况。对于那些以港元为单位编制报表的企业，以人民币计价的债务、利息费用和利润将受到影响。对于那些以人民币为单位编制报表的企业，它们以外币计价的债务和利息费用将受到负面影响。

      克而瑞信息集团驻香港的国际产品与业务发展部总监洪圣奇说，这些冲击在企业报表上的表现就是汇兑损失，企业的纯利润会下降，更大的风险是未来偿还的债务成本上升。

      洪圣奇说，尽管人民币贬值在企业报表上的表现是非现金性质的，但它会加重企业在报表上的负债比率，并加剧外界对企业偿债能力的担忧，影响投资者对企业的判断。

      他说，关键是要看汇率亏损的资金来源是否最终要进行跨境转换，进行跨境转换将意味着企业的账面亏损变成实际亏损。

      根据彭博4月初统计的数据显示，人民币贬值导致2015年房地产企业汇兑损失超过120亿元人民币。其中恒大（03333.HK）、雅居乐（03383.HK）、碧桂园（02007.HK）、富力（02777.HK）和瑞安房地产（00272.HK）5家企业的汇兑损失均超过10亿元，拥有庞大美元债务的恒大地产去年净汇兑损失达21.9亿元。2014年70家中资企业的全部外汇损失仅12.7亿元。

      根据公司财报数据显示，以港币编制报表而业务主要在内地的华润置地（01109.HK）2015年因换算为报表呈列货币所产生的汇兑亏损达107亿港元。人民币兑港元及美元贬值使华润置地2015年末的现金减少31.8亿港元。（见报道《华润置地抵御汇兑损失：偿还了196亿港元外债并无安排对冲工具》）

      碧桂园集团在回复人民网记者的邮件中表示，公司将适当减少美元及港币负债比例，并以本地借贷支持本地项目，以期减少汇率波动带来的影响，未来美元、港元和其他外币负债将控制在集团总负债的40%~30%左右。该公司称，一直按照自身资本结构及考虑市场情况，谨慎评估不同的融资方案，目前也有对境外负债作小范围对冲，未来将继续研究使用范围。

      瑞安房地产在回复中表示，该公司现正审阅其资金策略以更有效地应对中国迅速调整的金融状况。

      转战境内

      随着境内融资渠道不断放宽，为减轻人民币贬值对公司财务的冲击，中资地产商在去年开始大规模发行境内债券，推动境内债券规模攀至近几年峰值。

      人民网记者根据wind资讯数据统计发现，自去年至今，房地产商在境内市场发行的债券规模已经超过1.1万亿元，是过去5年发行的全部债券金额的近3倍。

      恒大地产成为境内债券发行规模最大的房地产商。根据wind数据显示，恒大地产自去年来发行了500亿元规模的债券，万达（03699.HK）以420亿元次之。

      分析师表示，房地产商选择境内债券是理所当然的，因为在境内债券开放之后，这两年来的信贷宽松为房地产商提供了更低的融资成本，房地产商通过发行境内债券能够改善公司负债结构。

      国信证券分析师方焱说，减少外债对中资地产商有益。根据wind数据显示，房地产商境内发行的债券利率均值约在5%，大幅低于境外债券利率。

      万达5月3日发行的两笔5年期中期票据显示，其发行利率仅为为3.7%和4%，融资总额120亿元。

      中国人民银行副行长易纲此前表示，人民币贬值正推动中资企业负债本币化。“企业也非常注重优化他们的资产负债表，他们去年开始还美元贷款，还了1000亿美元的外币借的贷款。”易纲在今年两会期间表示。