细则落定

        近段时间，关于二手房交易纳税“营改增”的话题成为讨论的热点。事情的起因是在3月13日，国家税务总局局长王军在全国“两会”部长通道上回应了有关营改增问题时表示，5月1日将把建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围的“营改增”，且将首次涉及自然人缴纳增值税征管，如个人二手房交易。

        消息传出，二手房市场荡起涟漪。按照当前还在施行的规定，个人买卖二手房，卖方需缴纳总房价5.6%的全额营业税，然而，二手房交易过程中，卖家都是要求“实收”房款，即交易产生的所有税费由买家承担。也是因为如此，近两年二手房营业税的免征标准不断放宽——去年“3·30新政”出台，“原先个人将购买5年以上(含5年)的普通住房对外出售将免征营业税的年限被降低至2年”；今年2月22日起，财政部、国税总局、住建部联合发文，“除北上广外，其他城市所有住房(包括普通和非普通住房)只要满2年(含2年)，对外销售的，均免征营业税”，都被业内人士视为刺激二手房市场活跃度的利好政策。对二手房买家而言，原先营业税的免征政策在“营改增”后如何调整，直接影响他们的置业成本是否增加。

        围绕“营改增”后二手房税费是否增加的猜测，在3月24日终于结束。是日，财政部网站刊登《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，并附表《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，指出除京沪广深以外的地区，“个人将购买两年及以上的住房对外销售的，免征增值税”、“个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税”。

        税负减轻

        按照《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》的规定，除京沪广深以外的城市，个人购买2年以上的普通住宅、非普通住宅用于销售都可减免增值税，这与当前还在施行的二手房营业税减免政策一致。那么，5月1日后只有个人购买未满2年用于对外销售的住宅会征收增值税，那么这部分房源在交易过程中产生的税费是增是减？

        据了解，增值税与营业税的计算标准有比较大的差别，增值税的计算需要把含税部分剔除，简易征收方式则不需要计算进项税和销项税，其计算公式为增值税=含税销售额÷（1+征收率）×征收率。举例来说，假设有福州市民去年购买了一套房子在今年5月1日前出售，售价200万元，那么他需要缴纳的营业税=200万元×5.6%=11.2万元。5月1日起改征增值税后，采用简易征收公式，征收率为5%，该市民需要缴纳的增值税=200万元÷（1+5%）×5%=9.52万元，即可以减少纳税1.68万元。

        影响有限

        “‘营改增’细则没有出来之前，很多客户都担心5月1日后二手交易税费会上涨，都很着急过户。”有福州房产中介人士表示，5月二手房交易纳税将“营改增”消息传出后，有部分客户担心如果改征增值税，买房要多花钱，想早点过户买个心安，但现在来看，税负不升反降，那些打算购买房龄2年内的客户肯定会把过户时间推到5月以后了。

        记者近期以购房者的身份走访二手房市场，发现此前有购房者着急买房过户是因为“营改增”细则未明确，部分中介从业人员故意误导购房者“‘五一’过后，购房者买房可能就得多缴税”的原因。

        事实上，去年以来福州二手房市场逐渐升温。2015年，福州四城区（不包含马尾区）共处理二手房权属转移件数34887件，同比增加11301件，增长47.91%。中介人士认为，当前福州二手房市场的挂牌房源中，有近八成房源是个人购买年限在2年以上的、可以享受二手房免征营业税优惠的房源，这部分房源也是如今福州二手房市场的成交主力，而个人购买年限在2年以内、需要缴纳营业税的成交房源只占少数。也正因为如此，中介人士认为，“营改增”细则明确后，即使有部分打算购买房龄2年内的客户把过户时间推到5月以后，也不会对4月的二手房市场造成太大的影响。