日光盘退烧，二手房悄然出现主动降价，上周末出台的楼市调控政策初见成效。昨天，沪上多家中介透露，已经接到不少房东的通知，表示房价可以谈，还有业主直接调低了挂牌价格。而上周末，上海郊区新盘认筹正好赶上新政落地，有购房者不得不取消了预订。业内分析人士纷纷表示，二季度开始，调控政策的效应将会逐步释放，上海楼市有望趋于平稳。

　　有二手房卖家降价160万

　　上周六，位于嘉松中路佘山板块的国贸天悦佘山项目开盘推出了90-131平方米的精装三房，均价在2.8万元/平方米左右，总套数约100余套。原本按照预订情况，开盘当天就能卖完，不过，却因新政出台而带来了变数。

　　100余套房源卖出了将近90套。“90平方米的最小户型只有三四套了。”一名业务员透露：“在25日楼市调控政策出台后，我们赶忙联系了所有前期认筹的客户，在排除了社保缴纳年限不够以及不能够承受二套房非普通住宅首付七成的客户之后，行情还是火爆的。”

　　与新盘相比，二手房市场对于政策的变化更敏感，一些业主已经抢先调低了报价。上海中原地产多家分行透露，已出现卖家降价现象。在碧云板块，有一名置换型客户，房子刚定好，本来二手房可以慢慢卖的，结果政策出来后，原来挂牌1150万元的别墅，现在愿降价到990万元卖，而且还可以谈价格。控江地区，二手房挂牌量方面变化不大，但看房客明显减少，其中30%客户是非沪籍客户，受新政影响不能购房。上海中原地产西站区域分行透露，遭遇了近期最冷清的一个周末，来客量有所减少，比前几个周末减少大约40%左右。

　　“在操作层面，还有很多细节需要明确。”部分中介公司透露，已经遇到了很多操作上的模糊地带。“有外地购房者3月初就签约购买二手房，从缴纳社保的时间来看，要到3月底才满两年，3月25日政策出来前，来不及网签。现在就遇到问题了，两年快到了，五年却还很远，我们咨询了交易中心，却还没有具体的说法。”

　　新政出台正好在换房的当口，一些外地购房者遭遇到“踏空”。“有购房者来问能不能毁约，不卖了。原因是他们本来想置换，把老房子卖了，买新房，但是社保还不满5年，按照新规定，他们买不了房。”有关人士透露，面对这种情况，毁约的代价是双倍返还定金，甚至是以20%房款作为赔偿。

       开发商纷纷抢先开盘

　　在调控即将落地的前夜，开发商纷纷抢先开盘，争夺客户。上周入市新盘再创年内新高，达到11个，供应面积为29.7万平方米。从供应产品来看，改善型项目比例提升至43.6%，一改前两周刚需项目为主的局面。当期入市体量最大的项目为嘉定主城区板块的嘉宝梦之缘景庭，推出的是面积为97-132平方米的洋房产品，报价28000元/平方米。

　　上海中原有关分析人士表示，调控政策出台让市场预期发生变化，观望气氛不可避免，市场将迎来政策消化期。加之集中成交透支后续力量，未来交易上的顿挫将是大概率事件。“政策效应将会进一步释放。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，今年下半年开始，政策效应或陆续释放出来，这个时候也是价格层面总体趋于平稳的开始。

　　银行已悄然提高房贷利率

　　在本次楼市调控政策变化中，房贷政策力度相当大，本周房贷政策落地引起市场普遍关注。

　　昨天，记者向工商银行、建设银行、中国银行、农业银行等多家银行了解房贷政策，各银行均表示将执行新房贷政策，但目前申请和审核还要等待操作细则。“从上周末开始，银行对于房贷已经普遍收紧了。”昨天，有关中介公司透露，已经接到银行通知，目前二手房贷款房贷利率已经有所上浮，比如招商银行对于首套房的房贷利率已经要求9折，中农工建交也基本执行这一要求。

　　上周五，楼市新政出台，对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。新政并未提出房贷利率的调整。此前上海市场上，首套房已经普遍出现8.5折，以及个别低至8.2折、8.3折。二套房利率上浮基准10%也有银行在具体执行中突破。

　　3月27日，央行上海总部和上海银监局日前联合发布进一步做好个人住房贷款政策相关工作的通知。《通知》要求辖内各商业银行认真落实差别化个人住房信贷政策，严格执行上海市市场利率定价自律机制协商确定的个人住房贷款最低首付比例和相关利率要求，对于有投资、投机性购房特征的，从严确定首付款比例和利率。辖内各商业银行应进一步加强个人住房贷款管理，强化个人住房贷款交易真实性调查，严格审查购房人首付款资金来源及其偿债能力，加强房地产抵押估值管理。商业银行不得融资给第三方用于发放首付、尾款等相关贷款，不得通过大额信用卡授信、发放个人消费贷款和个人经营性贷款用于支付购房首付款，切实防范信贷资金被借款人挪用购房。