天津楼市“去库存”究竟便宜了谁

　　眼看着房价“一天一个样儿”地往上蹿，天津市民王晓婷“感觉有些发懵”。

　　她想在自己家附近给父母买套房子，春节刚过就跟着中介看了七八套房子，有两套还算比较中意，可都因为房主一再“坐地涨价”而没有成交，“124平方米的房子，开始报价360万元，看第一次后就涨了10万元，我带父母看第二次后付了两万元定金，没想到房主竟然还涨到400万元！”

　　眼下京沪等一线城市房价好比“坐上了火箭”。而借着接二连三吹来的楼市“春风”，天津也开启了“疯狂模式”。刚进入3月，天津市中心六个区的新房全部上调价格，其中单价涨幅最多的每平方米涨了8000元，大多数新楼盘采用“排卡”的方式“捂盘”惜售。而二手房更是动辄就几万元甚至几十万元地往上“跳价”，不少房主甚至撤下房源，就等着房价飙得再高一点。

　　新房全提价 二手房“漫天要价”

　　王晓婷住在南开区，一直想让父母搬到自己身边来住。年前听说央行下调首付比例，她觉得终于可以买得起房了。

　　可她在家附近的楼盘咨询了一圈，目前开盘的新盘单价都在3万元以上，离她家最近的一个新盘项目单价4万元以上，而且全是大户型，买一套最少也得花600万元。于是她决定放弃新房，转向二手房。没想到“二手房更是漫天要价。”明明标好的价格，竟然能一天涨好几万元，甚至几十万元！

　　“房主明显越来越牛了。”王晓婷带着父母约好看一套房子，等了1个小时房主才来，脸上一副“房价还得涨，我可不着急卖”的样子。

　　这几天，记者走访了天津市内六区和环城四区的几十个新盘项目，了解到其中约30个新盘进入3月后有明显涨幅，单盘最高涨幅达39.9%。

　　这其中，涨幅最明显的项目几乎全部集中在市内六区。中心城区黄金地段的和平区，被誉为“学区中的学区”，这里的一个新盘项目因为被划入区内一所热门小学学区，去年9月售价为每平方米3.7万元，到12月就涨到每平方米4.5万元，年后单价直接飙升至每平方米5万元，目前已被抢购一空。

　　中介小王告诉记者，他在这儿干中介七八年了，眼看着学区房房价年年上涨。几年前，一个只有5平方米的小厨房因为可以落户上学，单价卖到每平方米5万元，还被称为“天价小厨房”，而现在，5万元的单价已经是和平区学区房的起步价了。

　　位于老城厢的某精装公寓，40年产权，因为可以落户和平区，房价一路猛涨。去年开盘时售价1.9万元，不到两个月涨到2.5万元，去年年底冲到了3万元。售楼处接待人员告诉记者，原本年后就开盘的，现在行情这么好，公司决定先“排卡”，价格还得上调。一个位于外环线上的新盘项目也不停涨价，春节前已经上涨了2000元左右，单价达2.3万元。一套144平方米的精装户型，均价在每平方米2.3万元~2.7万元。而精装洋房每平米则开价4万元。3月后每平方米再次上调3000元。

　　单价最贵的是位于水上公园附近的一处豪宅项目，预计今年5月开盘时，每平方米售价将在7万元左右。该项目面积最小的房型155平方米，也成了名副其实的千万级豪宅。

　　“房价涨上去就不会掉下来了，你手里就这么多钱，再不买更买不了了！”中介“苦口婆心”的劝说，王晓婷也越来越看不明白了，国家出台下调首付比例、减少契税等政策，不是为了给楼市去库存吗？“这房价噌噌地往上涨，人们不是越来越买不起房了吗？”

　　房价是怎么涨上去的

　　2月22日正式实施契税新政后，天津的新房和二手房成交量都呈现明显上涨态势。搜房网房天下数据统计，春节后首个工作日（2月14日）的新房成交量仅51套，二手房123套。新政后一周天津新房成交量较2015年同期（春节后第二周）翻了一番：23日337套、24日519套、27日突破性增长到707套。

　　房天下分析师王琳表示，2月区域二手房市场成交量环比上涨40%，套均价格上涨8万~10万元。而在老城厢一家二手房中介工作的小娄则看到更加疯狂的情景，几乎所有的房主年后都不断上调房价，每套最少涨20万元，“一个相熟的房主，直接拍给我500万元，让我看到合适的就出手，他自己连房子都不看”。

　　王琳说，目前一些大户型的二手房主开始惜售，造成市场上出现短期的供小于求。

　　据国家统计局发布的全国70个大中城市住宅销售价格统计数据，截至今年1月，天津新建商品住宅价格和二手住宅价格环比分别上涨0.5%和0.3%，价格已连续11个月上涨。

　　实际上，利好楼市的政策春风，从去年起就不断吹来，从营业税“5改2”，到一再地降息、降准、降首付。加之天津自贸区和京津冀一体化的多重区域优势叠加，天津楼市2015年已全面回暖，去年的成交量几乎比肩“史上最黄金”的2009年。而最新的降契税政策，则是压垮人们对楼市仅存的那点理性的“最后一根稻草”。

　　与此同时，地价也在一路飞涨。去年，每平方米4万元的鲁能公馆还让人记忆犹新，而今年1月底，和平区地块的楼面价已经直逼每平方米4万元。而环城四区的地价也越来越高。1月29日，恒大以12.4亿元夺得位于北辰区居住用地，溢价38.5%；2月25日，正荣以18亿元拿下北辰区又一地块，溢价率高达43%。“开发商的成本越来越高，羊毛出在羊身上，自然要转嫁到房价上。”某楼盘销售小滕对客户说。

　　去库存不能加剧楼市分化

　　房价越来越高，买房人真的越来越有钱吗？

　　在融360监测的35个城市和地区中，首套房平均利率全部跌破5%，全国十大利率最低城市排名中，天津位列第3，仅在广州和北京之后。

　　两成首付和贷款利率降低，让不少意欲买房的人，觉得自己真能买得起房了。记者以买房者身份向多家二手房中介咨询了解到，即使首付不够，也可以通过场外配资“加杠杆”，可以首付一成，甚至“零首付”买房。

　　房产中介小娄给记者算了一笔账，比如一套300万元的房子，首付90万元，中介可以垫资总房款的20%，即60万元，借给买房者用于首付。也就是说，买房者只需要出30万元就能买到300万元的房子。他表示，如果买房人手头资金短期周转困难，可以申请全额垫资首付，当然利息会比较高。

　　中国指数研究院天津分院研究总监祁丽静说，一直以来，天津买房者大部分是刚需或是改善需求，主要都是自住需求，炒房者并不多。随着房价上涨，整个市场都变得活跃起来。有些人也想趁着“去库存”的新政投资房产“捡便宜”，即使手里资金有限，也会不惜冒风险加杠杆购房。看似首付款少了，但月供却增加了，而且随着杠杆比例的提高，还款压力和风险也会加大。

　　如此高的成交量，天津的库存到底降下来了吗？祁丽静说，据统计，截至今年1月底，天津的商品住宅存量是1807万平方米，在全国城市中绝对值比较高，去库存化周期为13.5个月，“在比较合理的范围”。

　　但目前房地产去库存有区域特点，存量主要集中在一些远郊区县，而市区特别是热点区域则供不应求，“比如和平区目前就没有新的住宅项目推出，这里又是学区房集中的区域，自然房价一直飙高”。祁丽静说。

　　“房价快速上涨，不能简单地解读为房地产市场回暖，更不代表去库存目标的完成。”天津财经大学教授丛屹说，眼下的市场繁荣，只是资本市场的短期表现，应该警惕。

　　他分析说，如今房地产市场进入供求结构调整周期，此次房贷新政是在“去库存”背景下，逐步放松政策环境的一个延续。

　　“去库存是个系统工程，不能仅靠短期的货币、金融信贷以及税收减免等政策刺激。”他认为，目前天津房地产的存量并不小，而一些三四线城市和部分二线城市压力更大，新政不能让房地产市场加剧分化，而是要在扎扎实实推进城镇化、完善公共资源分配等方面打一套漂亮的“组合拳”。