一、《意见》出台的必要性和主要依据

　　化解商品房库存，促进房地产市场平稳健康发展是中央经济工作会议确定的“三去一降一补”五大工作任务之一，对进一步促进经济领域稳增长、转方式、调结构、促改革，实现全年经济发展目标发挥重要作用。住建部、省政府、市委、市政府高度重视化解房地产库存工作，多次召开会议部署落实这项工作。与全国大多数城市一样，我市房地产库存压力也较大，其中市本级非住宅库存去化难度大，七县（市）同时要面临住宅和非住宅库存去化压力。为加快化解商品房库存压力，切实防控房地产领域的系统性风险，促进房地产市场平稳健康发展，根据省政府2016年2月19日出台的《福建省人民政府关于化解房地产库存的若干意见》（闽政[2016]11号）和省国土资源厅、住建厅《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》（闽国土资综〔2015〕157号）等文件精神，起草了《福州市人民政府关于化解房地产库存促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（以下简称《意见》），深入推进房地产去库存工作。

　　二、关于《若干意见》主要条款的说明

　　我市制定出台的《意见》共七条，主要从支持居民合理购房消费、发挥公积金购房扶持作用、鼓励农民和农民工进城购房、推进商品房与安置房和保障房对接、合理优化土地供应、防控市场风险、落实化解库存主体责任等七个方面提出具体的措施意见，拉动消费需求，调节供给结构，落实主体责任，化解商品房库存风险。

　　（一） 关于支持合理住房消费问题。主要措施是降首付和减税费。一是贯彻中国人民银行、中国银监会（银发[2016]26号）文件精神，明确居民购买首套房最低首付比例可按20%执行；二套房首付比例按30%执行，并鼓励金融机构根据实际适当下浮个人住房贷款利率，主要减轻部分刚需购房群体首付和贷款压力；二是严格执行《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》，对购买首套房、二套房交易契税给予相应调整，着重下调非普通商品住房交易契税和营业税，可以较好化解当前我市中高价位中大套型商品房库存，同时利好对改善性住房需求的购房群体。此外，我市在实施上述贷款和契税优惠时，购房套数的认定主体明确为购房个人，具体认定办法按我市已出台的相关规定办理。

　　（二）关于提高公积金贷款额度等问题。主要措施是调额度和扩大覆盖面。一是为使公积金更好地扶持购房消费，提高了住房公积金个人贷款额度，其中家庭从目前的60万元提高到80万元，个人从45万元提高到50万元。二是公积金扶持政策要惠及更多的购房群体，允许符合条件的农民工和个体工商户逐步纳入公积金制度覆盖范围。三是要视我市公积金余额使用情况，要求公积金管理机构在公积金个贷使用率达到90%以上时，通过财政借款、银行拆借等多种方式多渠道筹措资金。四是鉴于目前市本级住宅库存去化周期尚属合理，去化压力主要在七县（市）的现状，《意见》规定在异地缴存公积金的本市户籍职工到七县（市）购买自住房，可以为其提供住房公积金贷款，有利于推动七县（市）住宅库存的消化。

　　（三）关于允许非住宅商品房转型问题。支持已供地未开发的非住宅房地产项目转型，主要是为化解市本级和七县（市）非住宅商品房库存，解决非住宅商品房开发项目面临的销售下滑问题。《意见》首先强调要科学制定国有土地年度供应计划，严格控制商务办公等非住宅用地供应量。其次，规定对非住宅商品房项目去化周期超过36个月的县（市、区）：一是不再供应商业和商务办公用地。二是允许符合省政府（闽政[2016]11号）文件规定的非住宅商品房项目可转型用于其他产业项目或符合市场需求项目用途的开发建设。此外，省政府（闽政[2016]11号）文件还允许满足以下三个条件的商业和商务办公用地转型为住宅用地：1、2015年12月31日前已签订土地出让合同；2、未构成闲置土地；3、已全部缴清土地出让金。我市在落实省政府文件的基础上，还结合我市实际，规定以下项目不得转型为住宅用地：1、已对外销售的项目（若宗地内含多个分地块，其中未销售的地块由规划道路及河道等与已销售地块自然分割，对已销售地块不造成影响的，在符合其它要求前提下，该分地块项目允许用途变更）；2、位于以下区域的项目：（1)两江四岸一线的建筑；（2）闽江北岸二环路以内项目。三是除此之外，我市还允许已出让未开发的商业、办公项目用地经协商解除原土地出让合同，收回国有建设用地使用权。四是严格限制工业园区的工业用地改变使用功能及改扩建，尤其是不得改为目前市场较为饱和的非住宅等项目。

　　（四）关于鼓励农民和农民工进城购房问题。鼓励农民和农民工进城购房，一方面可以缓解七县（市）库存压力，另一方面推动农业人口市民化，是新型城镇化的必然要求。主要从购房补贴、维护权益、信贷支持和入学方面给予政策优惠：一是鼓励有条件的县（市）要对农民和农民工进城购买新建商品房，给予一定的购房补贴。二是因我市暂无针对农民和农民工专项信贷产品，在借鉴了住建部大力推广的四川省眉山市支持农民和农民工进城购房经验后，经过调研提出要协调对接省、市、县农行等金融机构，推行“农民安家贷”等信贷产品，保障农民工和农民进城购房、装饰装修等多种需求。三是要维护农民既有权益，凡购买商品住房但户口未迁出的，其土地承包经营权、宅基地使用权等权利保留不变，自愿退出宅基地的，给予一定补偿。四是教育部门应支持安排购房农民子女凭《商品房买卖合同》按所在招生片区就读。

　　五、关于打通库存商品房与安置房、保障房转换通道问题。在2015年我市房屋征收货币补偿比例67.8%的基础上，《意见》明确规定要力争提高棚改项目和房屋征收货币补偿比例至75%，继续鼓励被征迁居民使用货币补偿款购买商品房解决住房安置问题。为方便购房者和拆迁安置户选房，要积极搭建服务平台和选房平台，使拆迁安置户可以自行选购库存商品房满足拆迁安置需求。

　　六、关于防控市场风险问题。为进一步防控房地产领域可能出现的风险，《意见》规定：一要针对可能存在风险的开发企业加以排查梳理；二是明确执行《关于福州市集中式商业规划审批意见的通知》，积极促进集中式商业分隔销售；三是积极引导品牌好、实力强的房地产企业参与兼并重组，并协调金融部门适当放宽高层建筑住房贷款放款的条件，支持开发企业资金周转。

　　七、关于强化主体责任问题。主要措施：一是落实一个责任，省政府（闽政[2016]11号）文件要求各县（市）政府要承担化解库存主体责任，我市还进一步定量分解任务，把化解房地产库存工作，列入2016年“三比一看”活动重要内容和市委、市政府对各县（市）和马尾区政府绩效考评范围。二是建立两个制度，建立房地产库存情况月报制度，定期反映情况；建立市、县（市、区）两级化解房地产库存、稳定房地产市场联席会议制度，定期召开会议，协调解决问题。