二三线城市“去库存”战

　　2015年11月10日，国家主席习近平主持召开中央财经领导小组第十一次会议，提出要化解房产库存，促进房地产持续健康发展。

　　此后，一连串房地产新政出台，直至在非限购城市执行20%首付政策，成为历年来首付最低点。目前，全国仅剩北京、上海、深圳、广州和三亚5个城市“限购”。这意味着，20%首付只能在二三线城市以及更小级别的城市中推行，这也使得这一政策更像是为房地产去库存而来。

　　房贷利率也在为去库存服务。2015年央行接连5次降息后，现在一年期的存款利率只有1.5%，5年期以上的贷款利率4.9%，5年期以上的公积金贷款利率仅3.25%，利率也已是历史低点。

　　利率降至低点，首付也重回两成。而同时，银行对相关二套房贷的首付也调整至三成，且不需还清首次贷款。

　　截至目前，包括浙商银行、招商银行福建分行在内的部分银行机构，随即发布执行新政通知；建设银行、中国银行、民生银行、中信银行、浦发银行等，在个别省份也已“因地施政”。

　　其中，在福建、四川、长沙、杭州、重庆等省份和二线城市，多家银行已陆续执行“两成首付”。而利率水平，还需根据借款人的信用状况、还款能力等综合考量。

　　目前，大多数开发商的战略布局都已深入到众多二三线城市，他们在这些地方无不面临激烈的竞争，乃至生死存亡之战。对于20%首付，多位开发商人士乐观认为，金融政策的放宽为购房者提供了买房的切入良机，部分改善型与投资型客户将重回市场，二三线城市的楼市将持续上扬。

　　但据21世纪经济报道记者调查，目前大多数银行在大多数区域并未执行20%首付。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，整体上，这一政策有利于刺激房地产市场在2016年上半年继续复苏。但并未解决房地产需求的根本，对于购房者来说，贷款利率并未降低，降低首付带来的是贷款压力的增加（银行风险定价相比2009年降低到7成，政策并未宽松）从市场现实看，政策实际刺激入市的购房者数量有限。

　　此外，目前市场高度分化，首付20%政策各地执行力度不一，预计积极响应的主要是部分二线城市，三四线城市各银行放贷谨慎。

　　目前房价涨幅居前的部分城市动向已经引起当地政府重视。如南京从今年开始要求申报预售证的新房源面积不得少于三万平方米，且物价部门对涨价设限，以期杜绝开发商碎步快涨的销售模式，在这种房价上涨过快的城市，商业银行出于风险考虑，也不会积极推行20%首付。

　　因此两成首付政策在当前的市场状况下推出，主要还是为了二三线城市去库存，并且也将有利于部分楼市发展健康的二三线城市去库存。

　　张大伟指出，严重分化的市场格局下，房地产依然面临巨大风险，特别是一线城市的地王对房价上涨的要求非常高，2016年部分二线城市将成为房地产市场热点。