楼市分化，三四线加速去库存

　　国家统计局发布的11月70个大中城市房价指数显示，与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有49个，上涨的城市有21个，深圳在同比增幅排行中位居首位，为44.6%，上海、北京、广州紧随其后，涨幅分别达到15.4%、9.6%、8.2%。此外，前十名还包括南京、厦门、杭州、武汉、宁波、郑州。前十名包括了四大一线城市和主要二线核心城市。

　　去年9月，在股市还没大涨之前，先后在广州、深圳工作多年的江西人黄先生在深圳市区入手了一套80多平方米的二手房，这也是他人生的第一套房子。一年多过去，这套房子升值超过了150万。“在深圳，买房远比炒股靠谱多了。”黄先生说。

　　不过，如果说深圳和上海等一线城市和少数二线城市是楼市中的“绩优股”，那么在广大三四线城市则难言乐观。数据显示，11月，70个大中城市中，同比下降的城市达到了49个，跌幅前十名全部为三四线城市，其中跌幅最大的三个城市为湛江、锦州和丹东，分别为5.6%、5.3%和5.0%。

　　张大伟说，今年以来，无论是下调二套房的首付比例、二手房5改2，还是一系列降息降准等政策，真正受益的还是主要在一二线城市，而这些城市可能总共就20个左右，占所有城市的比例很小，广大三四线城市的回暖幅度十分有限。

　　国家统计局的数据显示，在开发投资方面，1~11月份，全国房地产开发投资87702亿元，同比名义增长1.3%，增速比1~10月份回落0.7个百分点，继续呈回落走势。这已经是该指标在去年1月开启下降模式后的连续第21次下调，未来这一增速或将趋近于零。

　　这其中，非重点城市房地产开发投资下降幅度进一步扩大。1~11月份，重点城市房地产开发投资增长3.5%；非重点城市投资下降1.3%，降幅比1~10月份扩大0.8个百分点，与重点城市的增速差距继续扩大。

　　三四线城市销售不畅之下，库存也在节节推高。数据显示，11月末，商品房待售面积69637万平方米，比10月末增加1004万平方米，库存再创新高。

　　巨大的库存压力也让去库存工作成为目前中央经济工作的重要任务。在上个月召开的中央财经领导小组第十一次会议上，中共中央总书记习近平提出要化解房地产库存，促进房地产持续健康发展，首次对房地产去库存表态。

　　此轮去库存的重点显然不是在楼市火爆的一线和二线核心城市，而是在广大三四线城市和部分冷清的二线城市。在“歼灭”楼市库存的问题上，农民工市民化将发挥重要作用。12月14日，中共中央政治局召开会议要求，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。

　　目前，包括河南、安徽等多地已经出台了针对农民进城买房的相关优惠措施。易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《第一财经日报》，后续在去库存方面，仍有望出台更多有针对性的举措，只有房地产去库存达到一定的成效后，开发商拿地和投资的意愿才可能增加。