今年以来，北京楼市格局生变，对于刚需、改善和高端置业者来说，购房境况发生了不一样的变化。刚需、刚改转向二手房，高端日趋占主流或将成为北京楼市的主流。

　　刚需

　　沿地铁选婚房终落脚黄村

　　●李小姐，26岁，事业单位职员

　　从去年下半年开始，李小姐就着手购买婚房。拿着父母积攒下来的积蓄，看着市场冷了又热，等到最终选定房源的时候，房价已经开始回升。

　　李慧琴在北京已经工作3年，自从去年和男友将结婚搬上议事日程后，买房就成了最重要的任务。

　　为了在北京买套房，工薪阶层的双方父母都拿出多年的积蓄支持他们。从去年10月到今年7月，李慧琴的父母从内蒙古老家跑来北京四五次，专门陪着他们看房。“在父母眼里，两三百万买一套房子绝对是天价。”

　　因为李慧琴和男友都是在地铁4号线沿线工作，因此他们将目光聚焦到4号线南端的新盘上。

　　“一开始我们看上了黄村的一个新盘，离地铁近，附近环境也不错，但一打听才知道这个楼盘刚开盘就售罄，只剩下商铺。”李慧琴回忆，由于黄村的新盘不多，他们一路向南，跑过几次天宫院和生物医药基地，发现新盘也寥寥可数。“南边最远跑到过庞各庄，那里的住宅也卖到17000元/平方米，一套两居室也得160万。价格是不算太高，但周边配套欠缺，地铁也没开通，每天上班太费劲。”李慧琴说。

　　大兴的新房不多，李慧琴和男友又转战北城。“从地铁4号线可以转乘13号线和昌平线，13号线上能买得起的房子不多，最终决定去昌平线附近看看。”李慧琴回忆。

　　这一看，李慧琴更丧气了。昌平线附近的新房售价已经过万，而且合适的房源也不多。李慧琴说：“原本我坚持婚房就得买个新房，可一圈看下来，就下定决心选套合适的二手房。”

　　选套合适的二手房，远比新房需要更多耐心。首付比例、税费标准等等问题都需要买房人仔细确认。李慧琴是国管公积金，男友是市管公积金，两人可共同贷款100万。今年上半年，他们终于在黄村附近看中一套二手房，180多万元。这套房子是原房东的婚房，虽然房龄老一些，但房子的位置、保养情况都不错。不过房主因为急着给孩子换学区房，需要买家支付一半首付。眼看着二手房市场一天天回暖，两人和家里商量后，决定尽量挪出首付来，将这套房子定下来。

　　现在，新婚的李慧琴已经住进这套二手房。不过对这对计划要个孩子的小夫妻来说，又添了一件心事。“房子所在片区没有合适的学校，预计两年后我们又得开始找房。”李慧琴不无忧虑地表示。

　　改善

　　预算450万未寻到如意三居

　　●雷女士，35岁，现任职一互联网公司

　　雷女士萌生换房的念头，是从孩子开始上幼儿园开始的。

　　雷女士和丈夫各有一套婚前房产。结婚后，一家人住在东三环附近一套70多平方米的两居室里，另一套位于昌平的一居室则用于出租。孩子出生后，一直是由雷女士照顾。

　　眼看着孩子就要上幼儿园，雷女士想要重返职场的心日益活泛，加上遇见一个心仪的工作机会，和丈夫商量后，他们决定由雷女士的父母来北京照顾女儿。可是随之而来的问题是：三代五口人，70多平米的两居室显得局促不堪。

　　于是，换房的事情被提上日程。

　　目前，这套两居室能够卖到280万，另一套一居室因为产权原因暂时不能出售，加上两人的储蓄，能够凑出350万的首付款。考虑到日常生活开销，两人计划的贷款金额在100万以内。

　　450万的总价，可以买到什么样的三居室？由于孩子就要上幼儿园，房子附近最好有幼儿园，老人接送方便。同时中小学的教育配套也需要考虑。再加上家里有老人，房子周围的生活配套也要相对齐全。

　　今年春节后，雷女士就把目前在住的两居室挂到中介门店卖，同时也踏上买房之路。

　　城东转了一圈后，雷女士发现，以他们的资金实力，想要在配套相对成熟的区域找一套符合心理预期的新房已基本不可能了。

　　“一开始我们考虑的是亦庄。河西区有几个环境和规划都不错的楼盘，400万能够拿下一套120平方米的精装三居。”雷女士表示，但区域的教育配套和交通出行都不方便，考虑到老人孩子的日常生活，最终他们还是选择放弃。

　　之后，雷女士夫妻又在大兴、通州甚至顺义看了几处新房，但都因某方面的因素排除掉。

　　“可能是在成熟区域住惯了，五环周边的项目看了之后心里总觉得没底。”几经抉择，雷女士决定转战目前居住区域里的二手房。

　　最终，他们看中一套劲松区域的二手房。房龄不足10年，小区物业管理不错，满五唯一，税费负担小。对于这点雷女士很满意。但这套房子其实是两室两厅的格局，如果要三代人居住，还需要重新装修，将餐厅隔成一个卧室来用。这一点雷女士不太满意，但小区里三居室的房源，350万的总价就很难拿下来了。

　　现在，雷女士那套两居室也已经出手，两套房、三户人都奔波在签约的路上。看到区域里二手房越来越火，雷女士庆幸自己提早一步。

　　高端

　　千万级新房选择更多样

　　●范先生，47岁，私企企业主

　　从日本留学归来，范先生在北京扎根已20年。凭借着多年打拼，他在城北有了自己经营的公司，服务客户有世界500强，手底下有一百多号员工，事业也算有所成就。不过今年为了房子，他也费了一番精力。

　　这七八年，范先生一家都住在海淀区的一个商品房小区里，户型、社区环境都不尽如人意。“当时主要考虑到儿子上学的问题，有几次想换，但最后都放弃。去年儿子考上了天津的一所大学，这才将换房正式提上日程。”范先生说。

　　一开始，范先生在城西看房。经朋友推荐，也去西三环、西南三环的几个楼盘看房。可是因为资金或者周边环境问题被范先生排除掉。

　　“今年仅是丰台就出了几块高价地，未来这里的房源售价肯定会上涨。想要换房，还是要抓住眼下的时机。”范先生如是说。

　　听从朋友的建议，自己也做了功课，范先生先后又去了朝阳区的东坝、孙河考察过。他发现现在的高端楼盘在设计方面考虑更加周到，生活细节方面的设计十分打动人心。但最终因为交通、配套等，范先生还是忍痛割爱。

　　经过一番抉择，范先生选定了东北四环某楼盘的四居室，300多平方米，共1800多万。对他来说，除了区域生活配套相对成熟、距离公司较近以外，他十分看重项目的医疗配套和物业服务。

　　范先生回忆，今年股市波动也是促使他换房的重要原因。上半年，他之前投在股市里的资金收益十分可观。看到股市波动的威胁，他抓住时机把部分资金转出来，选择了可以保值的房产。