地价房价“高处不胜寒”

　　新9·30政策和双降的出台，进一步刺激了“金九银十”中的房地产市场，一线城市豪宅仍在大卖，土地仍然遭抢，但无论是房市、还是地市，均已是高处不胜寒。

　　作为楼市风向标的深圳在九月后开始转向。在7、8、9三个月时间里，深圳楼市的成交一直在下滑。进入9、10月，价格开始松动。新房市场出现开发商降价促销，二手房市场则主动下调报价。深圳中原的抽样结果显示，坂田、南山、龙华、蛇口等上半年疯涨的区域房价已出现下跌。

　　10月21日，碧桂园联合中国金茂以52亿元的代价拿下中关村(11.12, -0.13, -1.16%)科技园丰台园东区三期2宗商业用地。但是，据传近期碧桂园集团内部对这2宗土地的处置产生了不同意见，或将退出地块开发。

　　郭毅认为，这一事件凸显了北京市场高价拿地的风险。即使通过联合拿地，也不一定能规避地价过高、未来难以销售的风险。

　　2015年，在北京已出让的29宗宅地当中，实际楼面价超过3万元/平方米的多达13宗，加上目前正在出让的土地，将达到18宗以上。

　　这18宗地块项目的未来售价均超过6万元/平方米，进入高端住宅产品序列。其中纯商品住宅部分的可售面积为110万平方米左右，而在2015年截至目前，北京纯商住宅市场成交价6万元/平方米以上的高端住宅产品仅成交了不到30万平方米。

　　这些高价地一方面面临巨大资金成本的压力，另一方面也面临艰难的去化压力。北京豪宅项目在短期内出现暴增，但其所面向的中产阶级客群增长速度相对较慢，因此未来北京豪宅市场可能将会出现供过于求的现象。

　　最新的三季报数据或许能解释碧桂园的担忧。中原地产研究部统计数据显示：截至目前，已公布三季报、合计58家房企总营业收入为3778.3亿，但合计净利润只有282.1亿，净利润率只有7.5%，房企的盈利能力大幅下调。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，房企已告别高利润，在2015年上半年，房企的平均净利润跌至9.1%左右，而在2014年房企的平均净利润率为10%，在2013年净利润高达11.97%。

　　预期随着中小房企集中公布三季报，整体房企的净利润将在8%左右，2015年，将是房企第一次出现行业平均利润率低于双位数的年份。

　　去库存压力大

　　如果回溯2015年的楼市，可以看到，今年的这场复苏和回暖，与2014年9·30新政开始、今年的3·30新政推涨，以及数轮双降刺激有关。但“去库存”的现实仍未改变。

　　国家统计局数据显示，中国房地产市场的库存仍在不断增加。截至9月末，商品房待售面积66510万平方米，比8月末增加186万平方米。其中，住宅待售面积减少387万平方米，办公楼待售面积减少71万平方米，商业营业用房待售面积增加483万平方米。

　　对于房企来讲，无论是此时还是2016年，都仍然面临较大的去库存压力，甚至当前部分房企比如浙江广厦(8.13, -0.14, -1.69%)等会选择退出房地产市场；而从中长期来看，经济基本面下滑的压力，还会导致2016年期间楼市需求动力不足的问题继续表现出来，迟早还会面临去库存的压力。

　　对此张大伟表示认同。他指出，从整体来看，房企的销售难度加大，虽然全国一二线市场回暖，但三四线依然处于调整过程中，以价换量在持续；而且，土地市场竞争激烈，房企在一二线拿地艰难，过去依赖土地升值获得利润的发展模式难以维持。未来，将有越来越多的非专业房地产公司离开房地产领域。

　　此外，今年以来北上广深及合肥、南京、武汉等城市“地王”频现的现象，也让从业人士担忧。从历史经验来看，2009-2010年、2013年土地市场“地王”疯狂频出之后，2011年、2014年楼市包括土地市场陷入调整期。

　　如果土地市场“地王”现象在今年下半年持续频现，那么，这也就意味着2016年楼市将有可能进入调整期。

　　今年下半年以来，一线城市、部分二线城市需求被透支，待市场需求在第四季度集中释放完毕之时，必须警惕下一轮可能的市场阶段性调整。