福州华润万象城，如何评级？

海西房产网发布时间：2015.10.15来源：海西房产网

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导语：资深投资者：商业运营要看长期，人多量大这地块价值就蹭蹭蹭地上去了。投资商业=投资开发商。华润从2004开始做商业地产，走得比较稳，2010年开始复制扩展，项目口碑在业内比较好。不怕央企跑+10年经营实力+地段靠谱，可投。

　　基本面：看价值，跟着品牌开发商走就对了
　　
　　证券分析师：央企背景+长期稳健的商业经营能力+项目城区核心地段，都是投资者青睐概念题材，增持评级。
　　
　　资深投资者：商业运营要看长期，人多量大这地块价值就蹭蹭蹭地上去了。但是谁能做得好，我们不懂，只能相信开发商的眼光和实力。投资商业=投资开发商。华润从2004开始做商业地产，走得比较稳，2010年开始复制扩展，项目口碑在业内比较好。不怕央企跑+10年经营实力+地段靠谱，可投。
　　
　　附：概念题材
　　
　　华润集团：央企、世界500强（2015年位列第115位）、以实业为基础的多元化控股集团
　　
　　华润置地：香港蓝筹股、商业地产十年耕耘
　　
　　华润万象城购物中心：城市商业旗舰，代表作-深圳华润万象城（开业10年，中国最具影响力的购物中心）、可复制的商业模式（8个开业城市、13个待开业城市）
　　
　　福州鼓楼：自贸区机遇、城市核心城区、政治经济文化中心地段、不可复制的人文景观资源
　　
　　而相对独立的商业地产，因受调控政策影响相对较小，加上其特有的高资产增值率，成为投资重头。万象城的发展，也正是从2010年开始提速扩张。
　　
　　技术面：看数据，机构重仓，逢低吸纳
　　
　　机构重仓：华润万象城总建筑面积约70万方。换句话说，此股主力为开发商，主力无法出逃，具有持续拉升走高动机。
　　
　　业绩优良：开业2年的快速发展，随后进入持续增值的平稳发展阶段，体现了良性资产升值、保值的特点，是不动产配置的绝佳选择。
　　
　　附：商业业绩数据（数据来源：华润置地财务年报）
　　
　　开业第2年（成都、南宁万象城）快速发展，租金增长率20-40%，平均出租率超过98%
　　
　　开业3-5年（杭州、沈阳万象城）平稳增长，租金增长率约5%，平均出租率在96%以上
　　
　　开业10年（深圳万象城）2014年商业业绩收入全国第四，平均出租率为99.7%
　　
　　介入时机：对于散户而言，可通过持有周边散售办公商业物业，享受总体项目升值、保值的收益。购物中心预计2018年开业。
　　
　　2015-2017年，提前获得优质产品，享受开业前的增值收益；
　　
　　2018-2019年，享受开业2年快速发展期资产增值；
　　
　　2019年以后，随着商业进入平稳发展，地块价值不断提升，享受繁华商圈给物业带来的全新估值。
　　
　　介入价格：此地块为城区稀缺核心地段，周边在售竞品较少，参考性有限。以办公类产品为例——
　　
　　稍远处，台江区富力中心（QQ群：245464232）（电话：400-0591-515转8259）无大型购物中心配套、办公类项目2015年4月成交均价1.7-1.8万元/平，构筑价格底部；
　　
　　项目地块旁住宅项目2014年售罄，二手市场价格在2.2万元/平以上，可作为价格参考；
　　
　　稍远处闽江CBD办公类项目福州国际金融中心2015年4月最新均价2.7-3.3万/平，为该片区较高价格，形成了价格压力线，超过此价格入手需慎重考虑。
　　
　　

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