机构建议中国投资者将目光放至欧美二线城市
新一轮房地产泡沫正在全球积聚,这次轮到了商业地产?
全球专业投资者认为,此次不同于以往,全球低利率环境创造了房地产的繁荣,但房地产产业的基本面也有改善的迹象。因此,有分析师建议,投资者不妨将目光从热门城市转移至其他城市,在更大的范围中寻找热宠。
全球投资者扫货商业地产
行业追踪者真实资本(RealCapital)分析,2015年第二季度,英国伦敦、中国香港、日本大阪和美国芝加哥的办公楼估值创下新纪录,美国纽约、洛杉矶、德国柏林和澳大利亚悉尼的房价已达到2009年后的新高。商业地产交易可谓量价齐升。
2015年第一季度,美国商业地产交易规模增幅36%,达到2251亿美元,已经超越了2006年的增长速度。在欧洲,商业地产的交易规模飙升37%,达到1350亿欧元,这是2007年以来的最高水平。资金正从四面八方流入商业地产中。根据另类资产追踪商Preqin的数据,美国养老基金将7.7%的资产投资于地产,而2011年该比例仅为6.3%。
除了美国大型的投资机构,亚洲和中东的卖家在商业地产市场上也越发活跃。中国的安邦保险集团于2015年2月斥资19.5亿美元购买了纽约的华尔道夫酒店,创下美国酒店界收购纪录。中国阳光保险集团今年5月以2.3亿美元购买了纽约的巴卡拉特酒店,每个房间的价格达到创纪录的200万美元。中国人寿保险集团和平安保险今年4月也花费5亿美元成为波士顿一开发项目的主要股东。就在刚刚过去的7月,中国主权财富基金又分别在澳大利亚的悉尼和墨尔本购买了9座办公楼,以及法国、比利时的10座百货大楼。
当然,欧洲的资本也没有闲着,投资者正在涌入西班牙马德里、爱尔兰都柏林等资产价格尚未达到危机前峰值的市场。美国M&G房地产公司上月在西班牙作出了首笔投资,在马德里市中心斥资9000万欧元购买了一座3.5万平方米的闲置办公楼,计划将其翻新后出租给英国广告公司WPP。美国M&G房地产公司基金从3月起已在丹麦、意大利、德国和法国市场花费了3.6亿欧元。
低利率催热商业地产市场
目前,全球商业地产价格已经超过了危机前的水平。绿街咨询(GreenStreetAdvisors)的商业地产估值指数从2007年的100点跌至2009年的61.2点,又在2013年回到100点,上周该指数为118点。
低利率环境被认为是商业地产蓬勃发展的主因。标准人寿投资房地产研究及策略部主管布林恩(AnneBreen)对《第一财经日报》记者表示:“利率位于历史低点,且很可能会继续维持现有水平,因此对收益的追求使投资者转向了房地产。”真实资本数据显示,目前美国10年期国债的收益率大约为2.2%,相反,纽约商业地产的平均资本化率却是5.7%。
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