随着政策暖风频吹，今年前7个月，全国楼市整体成交明显上涨。中国指数研究院公布的最新数据显示，2015年7月，全国100个城市新建住宅平均价格已连续上涨3个月。专家指出，虽然一二线城市房地产市场开始回暖，但三四线城市表现并不乐观，市场依然呈现供大于求的格局，去库存仍是第一要务，未来房价走势将趋于稳定。

　　回暖态势明显

　　今年前7个月，房地产市场政策环境日益宽松，如，央行连续降准降息，放松信贷门槛，调整个人住房转让营业税免征期等，地方政府也出台相应配套政策支持楼市。曾经冷寂的市场因此逐渐升温。

　　上个月，房地产开发景气指数在连续16个月下降后首次回升。国家统计局发布的6月份房地产开发景气指数为92.63，比上月提高0.2点。7月份，中国指数研究院公布的数据显示，全国100个城市新建住宅平均价格为每平米10685元，环比上涨0.54%。另据上海易居房地产研究院统计，7月份，30个城市的住宅市场成交创下近6年同期的最高水平。

　　北京、上海、深圳等一线城市在本轮复苏中率先起跑，其中，北京市7月份新建纯商品住宅签约逾7000套，为近22个月的新高；二线城市中大多数城市的开发商“以价换量”实现了较高成交量。但三四线城市则表现并不活跃。

　　中指院的研报认为，整体来看，7月市场走势平稳，百城价格指数延续温和上涨趋势，环比涨幅与上月基本持平，同比跌幅继续收窄。

　　总体格局未变

　　与一二线城市楼市日益热烙相比，三四线城市则仍显冷寂。据统计，上半年，一线城市表现最佳，成交量同比上涨逾四成，二线城市也上涨了近两成，三四线城市成交量基本平稳，但部分城市甚至出现“量价齐跌”的趋势。

　　对于大部分二三线城市来说，由于房地产供求失衡局面依然存在。统计显示，截止到6月底，商品房待售面积65738万平方米，环比增加72万平方米，仍处高位。专家表示，目前房地产市场正在经历筑底过程，三季度仍将以去库存为主。

　　同策咨询研究部预计，下半年，当前库存去化周期在15-20个月之间的城市，库存去化周期将回落至15个月以下，去库存的压力将进一步减轻。但其他供地量偏大与库存量偏大、库存去化周期在20个月以上的城市仍然面临去库存压力，大部分三四线城市房价则难以上涨。

　　中国房地产研究会副会长胡志刚表示，“过去几年，部分三四线城市盲目供地开发，一些住房产品存在品质低且同质化严重问题，住房消费回归理性后，这部分房子自然很少有人问津。有些城市在建规模依然很大，销售速度跟不上库存增加速度，库存压力不降反升，这样的城市房地产市场将面临结构性调整。”

　　有关专家认为，只有当三四线城市，包括二线城市真正企稳时，才能说明中国楼市真正走出了低谷，总体看供大于求的格局还未改变。

上涨空间有限

　　逐渐回暖的楼市是否会再度点燃高房价？有关分析认为，目前一二线城市与三四线城市间的分化走势持续加剧，房地产市场全面复苏尚需时日，后市房价在经过恢复性上涨后，将保持相对稳定，涨幅或将放缓，上涨空间有限。

　　中指院报告预测，在稳楼市政策积极推进、市场持续回暖的情况下，中国楼市消费信心稳步提升。预计市场成交将延续回暖态势，供求状况不断改善，房价整体回升。但因各城市去库存化压力不同，各线城市房价走势将继续分化。一线及热点二线城市需求旺盛，价格仍面临上涨压力；多数供应规模较大城市仍将积极促进去库存化，房价走势趋于稳定。

　　“虽然现在一线和二线主要城市的房价在上涨，似乎市场在回暖，但整体来看离真正回暖还差得很远，因为中国楼市已经从供不应求到了供大于求的阶段，房价暴涨已经不存在基础和可能。”万达集团董事长王健林称。

　　住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示，我国房地产市场供应已经发展到今天总体偏松、部分地区过剩的情况。当供给速度远快于需求时，很难出现暴涨。

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