“继续发展凯德在中国的业务是我的任务之一，我觉得集团总裁林明彦任命我为中国区总裁，他也看得出我不是那种守业的人，因为我是做投资出身的。”罗臻毓心知肚明。

　　罗臻毓曾任职于淡马锡控股集团，并主导淡马锡亚太区域的私募股权投资业务，正是这份投资禀赋成就了日后他在凯德的事业。

　　2001年9月，罗臻毓正式进入凯德集团，三年后为了事业举家搬迁至中国。不管是对凯德还是罗臻毓而言，当时他们都处于“事业”的上升期。

　　从新加坡到中国，罗臻毓的头衔成了雅诗阁中国区高级副总裁。2004年8月至2007年7月，他带领雅诗阁团队将中国管理的物业从8家扩展至10个城市22家。对习惯了与资本打交道的罗臻毓来说，管理似乎是另外一回事。“以前我管资本，资本是不会投诉的，但是到了雅诗阁和凯德，我开始管人，而人既是理性的也是感性的。我慢慢发现，管理必须从人的感情出发，注重人性化，这在中国尤为突出。”罗臻毓多年前的这席话似乎道出两种全然不同的职业体验。

　　在雅诗阁任职三年后，罗臻毓加入凯德中国并成为华南区域总经理。罗臻毓接手时，凯德中国华南区仅有广州一个项目，当时广东房地产市场外来开发商多以港资企业为主。

　　或许是投资出身的本能反应，罗臻毓认为，必须改变当时的管理方式。整个团队围绕一个项目运转和同时操作多个项目是不一样的，必须让公司更加企业化。

　　之后两年，罗臻毓建立了一套系统的流程和做事方法，每项业务都有专门的部门对接。凯德中国华南区的团队也从最初的60余人发展壮大到超过400人，公司从一个办公室发展成为在广州、深圳、佛山三个城市都设立分公司的区域公司。

　　任职凯德中国华南区总经理期间，罗臻毓运用他的投资哲学使凯德实现从单一住宅业态到涵盖综合体全业态的进阶，并获得了包括深圳来福士广场等商业项目。

　　“如果碰到姚明的话，我不会跟他比高的。”罗臻毓很清楚自己和凯德的优势在哪里。

　　在他看来，房地产行业未来一定要走专业化路线，这也是市场成熟和市场环境所带来的一定效应。

　　“凯德应该占有一定的先机，重点还是希望我们抓住整个市场转变的机遇，继续把凯德中国发展到一定的规模。”

　　以下为观点地产新媒体对凯德集团中国区总裁罗臻毓先生的专访实录：

　　观点地产新媒体：凯德在内地一直特别低调，管理也非常规范，很多内地房企都将你们视作学习对象。

　　罗臻毓：业内有所谓“凯德模式”的说法。其实，商业模式没有什么太大的秘密，所谓的这些方程式操作起来还是得靠两大因素，一是体系，二是员工。员工素质培养到一定程度，再加上体系就能运作某种商业模式了，少了一块基本上都不成型。

　　凯德在国内有很多员工，也有员工在培养之后选择离开，但是要完全复制凯德体系，单靠挖一个总经理或者管理人员是达不到的。毕竟从时间段上来讲，没有那么快可以复制，也没有必要完全复制凯德的体系，因为我们的体系也在不断发展中。

　　一个商业模式或者是体系，不可能是十年不变。凯德这么多年走来，从94年进入中国到现在已经有21个年头了，也不是完完全全地使用一套模式，在这个过程中，其实也经历过变化。刚进来时，凯德基本上是做住宅为主，以服务公寓去开拓新的城市、新的市场。先在一个城市组建，做管理服务，逐步了解市场，再从房地产的角度切入。2000年开始，凯德大力发展商业地产。每个城市和区域的发展都要经过一定阶段。从改革开放开始，第一波肯定是住房需求，这也是比较容易塑造的产品。当城市发展到一定阶段后，商业地产会是另一波。

　　也不是说90年代就不需要商业地产，但可能不是凯德所要做的。因为凯德做的商业地产基本上是甲级办公楼和商场，以持有为主。如果市场还不够成熟，这个模式就比较难操作。凯德往往需要启动资本平台来做商业地产，因为要长期持有。早期开发商做商业地产基本上都是散售，这就造成商场管理难度很大，办公楼价值也不比单一业主的产值高。

　　凯德做商业地产不在于把楼盖起来，而是要把物业运作起来，去创造更高的价值。如果把物业盖起来就卖掉的话，只能得到这些商业楼的一部分价值。所以说，当时转做商业地产，凯德也要同时去建立资金平台，建立很多私募基金。我们能够拥有现在的商业规模，很大程度上要归结于私募基金的功劳。

　　再到后期，凯德更多是在做综合体，随着市场的成熟以及城市的发展，凯德也在与时俱进，改变我们的模式。有时候能凭借国际经验看得远一点，但有时也真的是摸着石头过河，一边摸一边走。房地产发展已经经历了比较长的时间，每到一个城市都可以看到规律。到目前为止，这些规律都在，只是时间长短的问题。举个例子，城市的发展造成了交通拥堵，地铁成为了大众交通工具，房地产业就变成有地铁上盖和没地铁上盖的区别，也成为影响房地产价值高低的一个因素。每个城市基本上都有类似的规律，所以说如果能知道城市发展的规律也有助于开发房地产。

　　近几年听到很多同行说要做自持型商业，我觉得这有几个因素很重要，首先一定要有资金平台的支持；其次，要建立一个经营管理团队，因为商业地产不是说卖了就完了。凯德集团之前也有酒店业务，但为什么后来只做服务公寓呢？当时从战略角度考虑，如果要把酒店作为核心业务的话，可能要投入更大资金才能做到全球前五，才能占据一定的地位。因为酒店是一个连锁的行业，要遍布主要地方才能得到更好的客户，酒店模式就要求做到一定规模和相当规模的资金投入。而服务公寓的模式更容易进行复制，所以我们就决定专注发展服务公寓。现在，雅诗阁是全球最大的国际服务公寓经营者和管理者。

　　观点地产新媒体：您觉得近期股市对中国房地产的上升势头是否有一定的抑制？接下来几年，中国房地产的趋势会朝哪些方面改变？

　　罗臻毓：股市对近期销售的影响肯定是能感觉到的，本来要来下订金的，暂时不来了，之前说要买的人也延后了一些时间，可见影响还是有的，但也要再观察。联想到当时我们把大量的资金用以建资金平台和商业房地产，通过自持来获得长期的租金回报，有些人就会问为什么不把这笔钱投入住宅市场，快速周转后，现在可能已经赚到很多钱，但是凯德注重整体的发展，我们的投资思路比较长远一些。

　　现在行业已经进入新的阶段，已经不能单纯靠土地增值来赚钱，要真正做房地产。商业楼和酒店都很明显，管理决定了后期的价值，不管开发商是销售还是经营管理，都要实实在在地创造价值，因为市场已经会挑选、淘汰，会让真正懂得做房地产的企业得到该得的回报，那些不是很专业的房地产商，可能就要被淘汰了。

　　房地产行业未来一定要走专业化路线，这是市场成熟和市场环境改变所带来的一定效应。房地产开发再往下走应该是由专业、够规模的公司才有办法操作，因为不是任何一家企业都可以创造价值。从市场的角度，规模大的开发商会站得更稳，发展得更大，中型开发商也有机会获得一定的市场空间，小型开发商如果没有把策略或者定位定准的话，可能就会遭到淘汰或者被并购。这也是各行各业的规律，只是有些行业可以拥有很多小商家的存在，但是有些行业毕竟需要大资本来做。

　　接下来的市场转变，就要看发展商的专业和规模，凯德应该占有一定的先机，重点还是希望抓住整个市场转变的机遇，继续把凯德中国发展壮大。

　　观点地产新媒体：凯德未来是否会利用资本优势，在中国大陆大量并购中小企业？

　　罗臻毓：收购是凯德扩展业务必然考虑的，我们不排除收购，但是最终适不适合可能就要综合考虑。2010年凯德中国整体收购了东方海外在中国的资产，就是例子。

　　观点地产新媒体：房地产进入到另一个阶段就是大房企和品牌房企的机会，凯德是否也到了加速通道？

　　罗臻毓：这就涉及到接下来如何发展的问题了。继续发展凯德在中国的业务是我的重要任务，因为集团总裁林明彦先生任命我为中国区总裁，他也看得出我不是那种守业的人，因为我是做投资出身的。

　　林总上任以来精简整个集团的架构，将凯德商用私有化，推行综合体开发和“一个凯德”战略，这一连贯的步伐基本上是整个战略上的调整。因为我们也觉察到凯德不能把自己分散到太多的国家，毕竟东南亚市场还是以新加坡为主，而中国是我们另一大核心市场。

　　从提倡综合体开发战略也能看到一点，随着市场和开发的成熟，我们需要集中我们的力量才能体现出优势和价值。单纯的住宅开发，很多企业都有能力做，但如果是综合性开发，里面包含大的商业、住宅、公寓、酒店，那么竞争对手就少了。第一是资本要求高，第二对综合能力、实力也是考验。凯德基本上具备了这个能力，只是以前分得细，现在合起来，“一个凯德”也更能凸显我们的优势。

　　当然，凯德在中国发展接下来还是会以综合开发为主，划分了五大城市群，因为中国这么大，哪里都有发展的机会，凯德不可能哪里都去，把自己弄得太散。服务公寓会铺得广一点，因为服务公寓是需要网络的。凯德更希望在一个地方深入做更多项目，这样才有规模效应。因此，凯德也在看怎么优化资产，而不是单纯关注项目的数量。

　　观点地产新媒体：投资出身决定了您不是一个守业者，行业调整也给凯德带来了机会。

　　罗臻毓：不同的市场造就不同的人，重点是能不能抓住市场，因为凯德做到现在已经有一定的平台基础和竞争优势，怎样在市场中突出自身的竞争优势，协助企业发展，可能是我在任的时候希望能够带领团队做到的。

　　观点地产新媒体：在您心目中，凯德有没有几个目标对手？

　　罗臻毓：我不把行业的其他企业定位为“对手”，真正的对手要在竞技比赛中才有。从商业的角度来讲，没有一个企业能霸占整个市场，所以就没必要把别人看成对手，完全可以共同发展。

　　为什么要制造对手和敌人呢？即便两家相邻的商场也没必要当成对手，你有你的策略，我有我的策略，如果两家连在一起的能坐下来好好谈谈，更有能力制造一个商圈，把更多的人流带来。商业不是比赛，没必要争个你死我活。在市场够大的情况下，也没必要说看着竞争对手。因为看着竞争对手反而有一点不良的心理竞争，最终损害的是大家的利益。

　　观点地产新媒体：在国家号召“大众创业、万众创新”的时候，今年房地产行业很多明星职业经理都辞职创业了，您觉得凯德在人力储备或者人才战略有没有一定的挑战？

　　罗臻毓：肯定也有挑战，但是重点我们也要留住人才，不仅要留住人，更要留住心。因为如果员工的思想跟凯德文化有太大出入的话，即使能留住人，也留不住他的心。要创业的人，他们有抱负，有不同的想法，凯德也不会强留，日后企业和他们的合作，反而会带来双赢。但不是所有人都有这种抱负，所以我的任务就是要培养和留住那些有在企业做经理人志向的人。有的人希望能够安分地做总裁或者不同梯级的职业经理人，就是我们希望培养和留住的人。

　　至于很多企业也来凯德挖人，我的看法比较乐观，能看得上凯德培养出来的人，其实也是对凯德的认可和肯定。凯德在人才培养方面可能算是地产界的黄埔军校了。

　　观点地产新媒体：房地产企业与互联网的合作越来越多，不过更多是在应用层面，您如何理解互联网思维？互联网会不会改变房地产？

　　罗臻毓：随着科技的进步，我们的生活习惯和做事方法都已经得到了很大的改变，开始更加讲求效率，最终对于每个行业的传统价值链来说肯定是有冲击的。

　　传统的价值链包括资源供应商到厂家、到装配、到最后的大小分销商，但是随着互联网的发展，这样的产业链基本上就会被重塑。买房子也是如此，可能现在还没有走出大门，各大房地产商的广告就已经找到你来了。要掌握消费者的需求就是要收集、分析消费行为数据，未来的消费者一定不会像以前那样，在需要的时候走到大街上去进行比较。

　　观点地产新媒体：互联网改变了生活习惯。

　　罗臻毓：我的想法很简单，电商的出现对我们行业肯定有冲击，但是如果说要回到没有电商的时代，这是不可能的。如果要走到另外一个极端，即电商把实体店全部淘汰掉，我觉得也不可能。很简单的例子，十多年前VCD、DVD出来的时候，大家都说电影院没法存活了，而事实上并不是如此。

　　以前一个片区里面一百万人可能需要十个商场，但随着科技的发展以及生活习惯的改变，未来可能只需要6个就够了。以凯德管理者的身份来讲，我就要确保凯德的商场是排在这6个里面的1个，而且是跑在前面3个里面的1个，这就是我的责任，也是作为企业领导人带领凯德在国内发展应该做的事情。

　　另外，电商的冲击肯定有，也要看到现在很多电商最缺的就是实体店，所以电商也尝试着开实体店。凯德有这么大规模的实体店，应该好好的利用。别把它看成是被淘汰的东西，而是看成一个很大的平台，然后去建立另外的平台，成为一个共同体。对于凯德来说，我们就要用更创新的思维去拥抱互联网。

　　观点地产新媒体：您给自己的标签是什么？

　　罗臻毓：低调。

　　观点地产新媒体：平时除了打高尔夫，您的个人爱好是什么？

　　罗臻毓：一个星期至少三天一定要运动一次，也是要减少自己的压力，出出汗是必然的，快走是我常做的事情。

　　观点地产新媒体：凯德也很注重公益。

　　罗臻毓：凯德做公益比较专注于弱势儿童，目前，凯德在全国已经援建了20多所希望小学。我们认为应该让贫困儿童们享受同等教育的机会，因为只有得到同等的教育日后才有更好的机会去发展。凯德每年都会组织两次国际志愿者进行支教探访活动，一次是在东南亚国家，还有一次在中国，今年国内选择在武汉。

　　做公益还是有必要，企业除了逐利，还要做一点回馈社会的工作。除了资金资助公益项目外，凯德的员工每年都有三天带薪假期参与志愿者活动，我们鼓励员工去做一些公益的事情。