福州楼市SOHO存量“压力山大”

海西房产网发布时间：2015.06.18来源：东南快报

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导语：供需双方历来是楼市行情的主角。一而近期福州楼市值得留意的是，SOHO产品的存量已经达到历史高峰，去化压力巨大。而更让市场纠结的是，在取消住宅“双限”后，面对依然去投资性的楼市，SOHO的需求量已经开始慢下来，这也引发了市场对其命运的争论和部分业内人士的焦虑。

标签： 楼市 SOHO 存量

　　供需双方历来是楼市行情的主角。一旦某类产品出现明显的供大于求，竞争必然将呈现白热化。而近期福州楼市值得留意的是，SOHO产品的存量已经达到历史高峰，去化压力巨大。而更让市场纠结的是，在取消住宅“双限”后，面对依然去投资性的楼市，SOHO的需求量已经开始慢下来，这也引发了市场对其命运的争论和部分业内人士的焦虑。SOHO产品真的形势严峻了?在未来的市场又该如何突围?而6月份最新出台的政策中允许“商办改住宅”，能否成为SOHO产品的救命稻草?为此，本报记者做了一番调查采访。
　　
　　现象
　　
　　“洪峰”究竟有多高？
　　
　　库存远超警戒线最快去化周期需6年
　　
　　“能商能住”的SOHO产品一度是市场的宠儿，特别在2012，2013年期间，SOHO产品的销售成绩一直不俗，开发SOHO产品成了开发商的制胜法宝。而这一时期也成为了SOHO产品发展的黄金时期。
　　
　　然而当SOHO产品的涨势在2014年逐渐慢下来之后，各方人士才意识到近年以来，福州市场上SOHO产品的推量已经近乎“疯狂”。
　　
　　从2012，2013年，SOHO产品出走近郊，多点开花，到2014年市区开闸放量，东二环泰禾广场（QQ群：221976620）（电话：400-0591-515转8044），三盛CITY （电话：400-0591-515转8235）、融信双杭城（电话：400-0591-515转8262）、华润万象城等迎来集中式放量。市场自发的导演了一场轰轰烈烈的福州史上最大SOHO“推盘潮”，
　　
　　据记者了解，加之目前在售的SOHO项目，从现在起至2015年末，SOHO总放量预计将逾80万㎡，与此前四年间的总供应量基本持平。而这一波“推盘潮”也给2015年的SOHO市场埋下了严重的隐患。
　　
　　供应如此之大，需求却逐渐走低，SOHO的库存量也就自然不容乐观。观点营销总经理王锋告诉记者这样的数据，目前福州SOHO产品在售存量约50万㎡，可预测潜在供应量约172.06万㎡，即使以近几年SOHO市场最好的2012年成交量39万㎡计算，消化周期也要6年，而这样的供应量早已远远超过了安全警戒线，甚至可以用“洪峰”来形容，未来竞争格局更是极为严峻。
　　
　　所以，如今摆在SOHO开发商眼前的，是依旧去投资化的市场、日益增多的存货以及激烈的竞争格局。市场压力可谓是巨大。
　　
　　分析
　　
　　“天量”库存如何造成？
　　
　　商业用地供应大存在“过度开发”
　　
　　那么为何在短短2，3年时间内，SOHO产品的存量会急速上升?对此新联康华南区域总经理潘仰星告诉记者，首先是近年来，政府出于提升城市整体形象，提高福州城市现代化商业氛围的需求，在土地供应上采取了“商多住少“的策略。
　　
　　据他介绍2012年，2013年期间政府土地的供应七成以上都属于商服用地，而由于那个时期SOHO产品是市场的最大宠儿，所以拿下商服用地的开发商，在规划上也将SOHO产品作为重中之重。
　　
　　王锋告诉记者，在住宅“双限”未取消之前，投资需求逐渐由住宅转向SO～HO，特别是福州金融街万达及仓山万达后，福州掀起了SOHO市场投资热潮，其后五四北泰禾广场（QQ群：176224039）（电话：400-0591-515转8045）、红星国际、中央第五街（电话：400-0591-515转8033）、恒宇国际公馆（电话：400-0591-515转8008）项目相继入市，以城市综合配套SOHO为主，SOHO市场进入全面发展期，开发商更加热衷开发SOHO产品。
　　
　　然而如今住宅“双限”解除后，拥有住宅属性的类住宅产品SOHO相比住宅产品优势并不明显，以投资客为主的客户结构也使其蓄客难度加大。需求急转下降。而这个时候，市中心多个大体量SOHO项目已经全面入市，如、三盛CITY （电话：400-0591-515转8235）、融信双杭城（电话：400-0591-515转8262）、华润万象城等，市场迎来集中式放量，所以供大于求形势严峻。
　　
　　SOHO突围方向在哪里？
　　
　　打造差异化人性化是关键
　　
　　压力之下，福州SOHO产品的开发商们正绞尽脑汁尝试各种营销手法，寻求突围，那么究竟怎么样的突围是良方吗?“卖SOHO，要打造差异化，人性化，或者卖服务，这或许是未来SOHO突围的方向。“纵观目前福州市场卖的较好的SOHO，大多都在户型，功能性上实现创新或者差异化。满足不同投资者的需求，”王锋告诉记者。
　　
　　潘仰星同样认为，SOHO产品要做到差异化、精细化，无论是营销渠道、包装，还是产品升级，都要突破，才能抵抗市场的竞争压力。“目前不少大型都市综合体项目都率先推出SOHO产品，一改以前住宅先行的营销策略，这种依附综合体，有高附加值的SOHO就是一个很好的改变。”
　　
　　“譬如之前卖的较好的融信双杭城（电话：400-0591-515转8262），世欧王庄（QQ群：221976399 287679350）（电话：400-0591-515转8050），永嘉天地（QQ群：187209946）（电话：400-0591-515转8158）都是主打“多功能公寓”的概念。更强调的是其多功能的概念，弱化SOHO，让客户自己来选择。这也成为一种主流趋势。当然，以公寓形象来包装定位，更多层面上来看，是开发商的一种营销手法，未来是否最适合SOHO，还有待市场检验。”王锋如是说。
　　
　　“商改住”是否是救命良药？
　　
　　会有一定成效但谨防桥枉过正
　　
　　正当开发商为“天量”的库存烦恼揪心的时候，6月初，福州出台了相关政策，允许“商办改住宅”，这是否会成为如今SOHO市场的救命稻草?
　　
　　对此，王锋表示这个政策主要是针对还未对土地做出总体规划的开发商，并且可以改变土地性质，应该对市场会起到了一定的利好作用，开发商可以在产品规划上尽量去避免风险，比如在市区产品上的打造可以更强调的是其多功能的概念，弱化SOHO，让客户自己来选择，而在远郊区域，可以有意识地向产品中的居住功能倾斜，更突显其公寓特色。此外，如果将产品改为住宅功能，会对产品的销售带来一定的帮助，同时，开发商改为住宅规划后在贷款方面也会更加便捷。
　　
　　但福州中原地产资源中心经理张伟霖则表示，SOHO改住宅要十分谨慎，不可忽视的是，商办物业在公建、配电等方面与住宅物业有较大的差异，一方面，商办转住宅物业成本较高，房企也会综合考虑营收及投入;而另一方面，商办改物业能否在绿化、采光等条件上满足住宅需求，且由于其固有缺陷，其竞争力肯定不如周边配套完备的住宅项目。
　　
　　主要楼盘销售成绩如何？
　　
　　SOHO产品销售“冰火两重天”
　　
　　从福州中原地产数据研究中心提供的5月份SOHO销售数据可以看出，目前市场上SOHO的销售情况也是“一半海水”，“一半火焰”。销售情况好的月成交能达70几套，而销售不好的仅有1套。
　　
　　其中富力地产、三盛city、融汇温泉城（QQ群：372127073）（电话：400-0591-515转8199）等SOHO产品销售成绩依旧给力，对此王锋认为，卖的好的产品首先是品牌较为突出，比如富力地产凭借价格、地段、富力品牌等优势连续抢占福州SOHO月度热销榜头位，而三盛CITY （电话：400-0591-515转8235）在功能打造，以及项目创新性上也有许多可取之处。
　　
　　记者调查发现，在这份排行榜名单末尾的几个楼盘，譬如蓝波湾（电话：400-0591-515转8097），海西佰悦城（电话：400-0591-515转8207）等项目，由于大多是尾盘销售，一方面由于本身供应量的不足，而另一方面，这些项目大多是几年前的产品，在功能定位，以及创新性上与目前的火热项目对比不占优势，所以所受的关注低。成交小也在情理之中。返回海西房产网首页>>

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