虚构买家 报出高价 诱使违约

　　“深圳楼市疯了，你会现在买房吗？”“现在不买只怕会更疯”！朋友圈中类似的对话说明了待购者的心态———买涨不买跌，宁愿低价时观望，不愿在高价时落后。调查数据则显示，现在南山的房价领跑深圳，福田、罗湖、龙华紧随其后，深圳购房者以年轻人居多，年轻人更喜欢在龙华、宝安、龙岗置业。同时由于深圳库存量少，刚需旺盛，营业税5改2后，深圳二手房市场持续火爆，然而，市场的火爆也引发一系列问题，黑中介花样百出从中牟利，让购房者步步惊心……

　　二手房交易火爆，其中少不了中介的推波助澜，如果遇到正规中介还算幸运，一旦遇到黑心中介恐怕就不止赔钱那么简单了。一房多卖、阴阳合同、虚构房源等欺骗手段屡见不鲜，如今又多了一项新的行骗手段———串联违约。即在房价飙升的背景下，利用卖房者逐利的心态，寻找或虚构多个买家，先报出较低价格，并支付相应定金，过后不久再提出有新客户愿出更高价格购房，诱使业主违约，从中抽取佣金。

　　首先给出较低佣金诱使业主上钩

　　家住宝安的郑小姐就遇到了这样的情况，4月份眼见房价飙升，郑小姐动了换套更大房子的心思，“买房肯定要找中介，但是佣金费用有高有低，当时在网上看到一个佣金超低的中介，觉得只要有房源，用哪个都一样，就联系上了。”提及初衷，郑小姐后悔不该贪图这点小便宜，“后来的损失远远不止佣金那一星半点。”

　　郑小姐找到的中介佣金只要0 .5个点，而目前市场上中介费用一般在1.5-3个点之间浮动，“一套300万元的房子交易下来要差3万到6万元，这也不是小数目。”

　　“一开始他带人来看房，告诉那个人愿意出240万元买我的房子，这和其它中介公司标出的同户型房价差不多，我当时也看好了下家，所以就同意了，他说对方要赎楼，现在手中现款没那么多，就少付一点定金，我想这也是人之常情就答应了。”结果对方付了5万元的定金，少于正常情况下房价百分之十的标准，郑小姐也并没有在意，就签了合同，而合同上说明了如果对方违约，郑小姐不退还定金，如果郑小姐违约则要双倍支付定金。此外，中介还表示由于赎楼时间可能较长，所以到款时间可能不会太早。郑小姐也表示理解。

　　看准房价会涨，算到业主会违约

　　结果不到一个星期，该中介又陆续带其他人来看房说有人愿意出260万元的价格买郑小姐的房子，并可以做到，全款现付，郑小姐颇为动心，但这样一来要支付之前的人10万元违约金，这让郑小姐觉得有些为难，而中介则帮她算了一笔账“房价涨了20万，支付违约金也才10万，里外还多赚了10万元，何乐而不为？”就这样，郑小姐同意违约，支付了第一个购房者10万元违约金，而对方也并无异议。

　　卖房过后郑小姐梳理整个过程发觉自己可能陷入了黑中介所设的局，“第一个人可能根本没有买房的意愿，他定金付得少，而且言明到款时间可能会很长，就是看准房价会涨，算到我会违约，在此期间中介也一直没有催促他，并且还不断带人到我家看房，显然他知道第一个人不会买，要不然已经做成的买卖他何必要再改，房价虽然上涨但对他而言佣金涨幅并不多。”想到此节，郑小姐便给该中介打电话，结果对方总是匆匆说几句就挂掉。

　　有黑中介意图与业主联手制造违约

　　实际上郑小姐的遭遇绝非个案，甚至有黑中介意图与业主联手制造违约，以获取赔偿定金。不久前家住龙华的齐小姐在换房过程中结识了一名地产中介，该中介极为热心，而且佣金也比较少，在齐小姐卖房时曾劝说其少收定金，但齐小姐心生警惕并未同意，最终该中介还是帮她把房以合理价位卖出。

　　而在买房过程中，该中介则向齐小姐推荐了一个赚取违约金的“妙招”，就是通过“买”行情看好的房子。具体操作手法就是由中介找到愿意出高价购买该房的下家，但先不告知业主，而由齐小姐出面以较低价格与卖方签约，先少付定金，签约后再由中介介绍出价更高者，由于楼市涨得快，大家都会认为是单纯的市场行为，卖方见涨得快的话肯定想卖个更高的价格，支付双倍违约金也就是小事了，“支付违约金也才20万，涨价就涨了三四十万，对方也不算亏，就算不买房也算占了房价上涨的便宜。而且现在看来房价会持续上涨。”面对如此“诱惑”，齐小姐才明白之前为何该中介让她少收定金，也庆幸自己躲过了骗局，不过她很清楚，自己没吃亏不代表可以伙同该中介合伙欺诈，所以严词拒绝。

　　说法

　　卖房者要做好评估

　　深圳市诚公律师事务所刘春霞律师表示，近来二手房交易市场火爆，制造违约是新生骗局，但最近屡屡出现，仅本月就有多名市民咨询，问能否起诉黑中介制造违约事件。由于黑中介做法隐蔽，而且打了擦边球，很难取证，所以很难立案，更难以起诉。对此只能防患于未然，最好的做法就是卖房者要做好评估，让对方多交定金，缩短交款时间；同时买房者要拒绝黑中介的蛊惑，否则一旦被找到证据则会被认定为商业欺诈。

　　支招

　　别贪图小便宜

　　中联地产市场部副经理张平表示，黑中介随着市场变化，各种伎俩层出不穷，其中制造违约属于新开发出来的套路。主要是利用看好新政房价暴涨，而业主贪图小便宜造成的，由于中介市场还有待进一步规范，被其钻了空子，已经影响到了正常的市场秩序。目前已有很多上当业主反映此事。对此，建议业主买房卖房时还要注意与正规中介、品牌中介合作，不要为些许的佣金迷惑，须知羊毛出在羊身上，盲目轻信，吃亏的还是自己。

　　购房者样本分析：

　　购房有压力入手需谨慎

　　安信证券理财顾问段先生表示，房价上涨购房需理性，住房收入比应在合理区间，才不会有太大压力。所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比，一般住房支出不应超过年收入的百分之三十，以目前深圳整体房价而言，年收入至少30万才适合买房。

　　买房较早不用愁月供宝安黄先生：35岁 外企公司中层管理楼盘位置：宝安沙井 总价：115万元

　　“月薪一万五，月供五千，压力还算不大，在2012年就买了房，现在看着房价疯涨，坦白讲有些窃喜，当时妻子不同意买房，说租房划算些，老人不同意，坚决要买，首付借了我们20万元，现在看来当时的决定是正确的。我现在住的房子已经飙升到230万元了，如果现在才买别说首付，就是月供也很成问题。”

　　黄先生现在在南山科技园上班，由于住在沙井，每天花在路上的时间就有将近3个小时，“这也没办法，房子买到这里了，只能辛苦点，谁叫关内的房价太高呢。”时间成本、交通成本全算在一起，黄先生没有自己说的那么轻松，“我和妻子两人年收入在30万元左右，刨除房贷、水电费、交通费用、吃穿用度，能攒下5万元左右，要是小孩出生了，这点钱根本不够用，所以也考虑换套小一点的房子，减轻一点压力。”

　　工资跑不过房价，这是黄先生的心里话，“之前一直犹豫的同事后悔了，我俩的收入差不多，之前他想买房，但就差几万块的首付款没集齐，原指望房价降一降，不承想越来越高。现在买同一套房子首付要差二十几万。工资一年顶多涨两万，房价呢？”

　　举全家之力买房供房罗湖章女士：30岁 中学教师楼盘位置：罗湖 总价：240万元

　　章女士2009年毕业后就来深圳工作，但到2011年才买房，“当时和老公商量结婚要有套房子，尤其是要在深圳扎根，但我俩年收入加一起也才25万元左右，周边房子动辄三四百万，根本连想都不用想，后来找到了一个偏老旧一点的小区，总价240万元拿了下来，还是家里帮助了50万元的首付款。月供将近一万，占收入的一半左右，压力特别大，现在小孩又出生了，真不知道该怎样坚持下去，两家老人平时会贴补一下，但始终不是长久之计”。

　　80平米的房子住着5口之家，稍稍显得拥挤了些，章女士对此也表示无奈，现在更不敢换房，唯一值得欣慰的是章女士的丈夫最近升职加薪了，多少能缓解一下压力。

　　为成家用“第一桶金”买房龙华秦先生：30岁 创业者楼盘位置：龙华民治 总价：300万元

　　秦先生在2011年离职创业，创业期间虽有波折，但现在看来还是小有成就，做游戏开发第一桶金就赚了300万元。此前还为创业而负债累累，如今忙着买房买车，“公司能正常运营，我也不想折腾太大了，抓紧有个稳定的生活，起码要有套房子，虽然手里有现款，但还是贷了一部分。买房子总投资占收入的70%，家里也帮了一些。”

　　由于张罗结婚，女方要求有房，秦先生顾不上继续开拓事业，抓紧买了房子才算省心。他表示，现在的房价升得太快，同样100平米不到的房子龙华去年不过240万元，现在已经300万元了，怕是今后会更高。

　　业内分析深圳房价飙升四大因素：

　　“深圳楼市‘疯’得有理”？

　　5月18日，国家统计局网站公布了4月份全国70个大中城市房价数据。环比价格变动中，深圳以1.8%的涨幅高居全国榜首，根据国家统计局发布的历史数据显示，这已经是深圳自2014年12月以来连续第5个月涨价了。

　　业内专家指出，从目前的数据来看，跟深圳市场的需求是吻合的，尽管现在5月份数据还没有出来，但从去年“930”政策出台以后，深圳楼市一直在升温，随后像龙华拍出地王后，把整个片区的价格都提了上来，其它片区肯定都是跟涨，而且国家层面的利好消息依然持续释放也是维持涨幅的动力。深圳的房价比北京、上海两地还是有一定的距离。同时，大家都有买涨不买跌的习惯，看到房价上涨就担心以后更买不到，着急入市。而针对深圳房价连续上涨，业内专家认为主要有四点原因：

　　招商地产董事长秘书陈宇：楼市不适应城市规划新格局

　　首先是深圳正进行城市功能分区。招商地产董事长秘书陈宇认为，房地产市场不适应城市规划新格局，所以造成了深圳房价局部地区猛涨的局面。

　　深圳目前正进行城市功能的分区，这是城市发展到一定阶段的必然产物。例如关内关外的概念开始模糊，特区内的土地供应量被严格控制。这表明关外将承担起置业居住的功能，好像宝安中心区和龙岗中心城，现在就已经吸引了大批关内人士前去买房。福田的定位就是深圳CBD，南山是商业文化区，也有一定居住功能，罗湖就彻底打造成为娱乐商业区。但部分人不想住在关外，依然想住在福田或南山，所以在房价上的体现，就是现在福田和南山的房子在城市功能分区的影响下，大幅度上涨，相反罗湖的房价就没有太大的涨幅。

　　美丽置地董事长欧阳祥山：住宅用地的开发受严格控制

　　其次，土地供应量始终是关键。美丽置地董事长欧阳祥山认为，土地供应量少，政府用强制手段，长期严格控制住宅用地的开发。而土地开发最少需要36个月的建设周期，就算现在政府马上开始城中村改造，最少也要两三年后才能见到房子。供应一旦不足，价格很明显就会上涨。而土地少、价格高的局面，又会促成市场的高端客户越来越多，从而再次推动房价，形成一个价格飙升的循环空间。

　　金地集团深圳地产公司总经理黄俊灿：刚需旺盛而消费者依然理性

　　第三，刚需旺盛，消费者依然理性，金地集团深圳地产公司总经理黄俊灿认为，存在就是合理的，深圳房价其实相对京、沪两地还是比较便宜的，而且深圳人的收入水平也能承受目前的房价。深圳上市公司多，也吸引了不少高端人才，有住房需求也有消费能力，目前的房价仍在可承受范围之内。

　　招商地产董事长秘书陈宇：楼市处于心理价位的打破期

最后，深港房价可能同城化，这也将导致深圳房价会持续上升。房价的上涨是综合因素作用的结果，是与深圳经济水平的发展息息相关的。那么房价还要涨到何时？政府会有政策打压房价吗？招商地产董事长秘书陈宇认为，现在房价处于调整期和心理价位的打破期，一旦新的心理价位形成，又会形成相互价格竞争的局面，因此短期来看，房价还会上涨。

　　龙华南山福田分居二手房价涨幅前三

　　搜房网发布数据显示，2015年深圳二手房房价增幅龙华领跑，去年5月份龙华二手房房价达到每平方米22178元，新政出台前则是25077元，截至目前已涨到28714元，同比涨幅达到32%。

　　南山区涨幅紧随其后，去年5月份为每平米35450元，新政出台前则为37184元，目前则涨至42141元，同比涨幅达17.9%。

　　福田区的二手房均价则从去年的每平米36456元涨至每平米42692元，涨幅也高达15.83%。宝安、龙岗、盐田同比增长也超过了10%，罗湖增幅达到9.31%。