下半年房地产发展趋势预测

　　受经济下行压力影响，下半年资金面预计仍将相对宽松，再次降准降息的可能性较大，但并不意味着房地产行业的资金充裕，首先，放宽资金面的目的在于缓解经济下行压力，降低企业融资成本，支持实体经济资金需求。所以政府也会通过窗口指导使资金更多地流向实体经济。此外，股市遭遇“牛市”，随着民众对股市的预期向好，预计下半年股市对民间资金的分流程度将更加显著。以上成为影响明年能够最终流入房地产市场的资金量的可能不利因素，房地产行业的资金面仍是谨慎乐观。

　　为了保障今年GDP 7%的稳增长目标，作为经济支柱的房地产行业是拉动经济增长极为重要的力量。在中央政府层面，国务院政府工作报告中首次提出要“支持改善性住房需求”。紧接着，央行、银监会、住建部、国土部、财政部五部委三波政策利好，先是国土部从供应端控制，地方政府需因地制宜，有保有压；其次是央行带头从需求端调整，下调了二套房的首付比例，其力度超出人们预期；最后是财政部从交易环节入手，调整个人住房转让营业税免征年限从5年改为2年。接着4月中旬，央行宣布再次降准1个百分点，为“330新政”落地送来及时雨。地方政府层面，目前已有多个城市加大住房公积金购房支持力度，降低首套房、甚至二套房的首付标准，虽然松紧程度不一，但这些力度空前的政策调整短期内将对房地产行业形成有效利好。对购房者而言购房成本均有大幅下降。综合来看，短期内楼市成交量上行态势基本可以确定。

　　预计今年下半年，政策面仍保持宽松，但一线城市限购政策不会放松。主要由于一线城市人口众多，刚性需求始终存在，投资投机性需求也较多，需求的无序集中释放会直接导致房地产市场重蹈覆辙，对房地产市场长期持续稳定地健康发展相当不利。一线城市楼市供求关系基本平衡，亦无其他二三线城市库存高企的风险压力，土地也不是当地政府的唯一财政来源，故而并无取消限购的必要和冲动。

　　在房地产投资方面，自2014年2月开始，商品房销售增速进入负值区间以来，房地产投资增速一路下滑。截至2015年3月，房地产开发投资增速为8.5%，低于10%，为一年来的最低位。考虑到商品房销售对房地产开发投资完成额的滞后影响，我们认为房地产投资增幅仍有继续下滑的风险，乐观情况下，预计将在三季度见底。(作者：金海年系中国新供给经济学50人论坛成员、诺亚控股有限公司首席研究官，张珺、黄琳珊、李莹系诺亚控股有限公司研究与发展中心研究员)