房价公式

　　当然不同的楼盘，房价中的成本构成自然有差异，这得取决于市场行情、开发商的竞价。

　　这几年情形又怎么样呢？某上市银行审计部人士告诉笔者，在其所审计的上海几个房地产项目中，土地成本低的只有20%，高的也有超过40%，正常的则在30%多。

　　虽然土地成本在房价中并不显著，但地价推动房价一点也不含糊。华中师范大学袁平等人测算，地价上涨1%，导致房屋价格上升0.21%。

　　而根据重庆工商大学管理学院副教授黄居林的研究，房价惯性、地价、供需关系是影响房价的主要因素，其中房价自身的贡献度最大，达到70%；其次是销竣比对房价的影响，再其次是地价，两者加起来对房价波动的贡献达到近30%，但地价的贡献不足10%。注意，这里的“贡献”并不是地价占房价比。

　　上述研究，仅供参考，基于上述数据，大概能得出这么一个房价公式，房价=土地成本(30%)+开发费用(10%)+建安成本(20%)+税费(15%)+利润(25%)。这个公式一般是比较有说服力的，当然特殊案例也免不了。

　　其中，开发费用是指三大费用，包括管理费用、财务费用、运营费用(也叫营销费用)，管理费用一般不超过房价的3%，三项费用一般不会超过房价的10%。但近些年地产商融资紧张，一些项目借道房地产信托，融资成本自然水涨船高。

　　上述公式中，利润占25%，其实只能是一个大概的估算。这和地产商的策略也有关系，笔者手头掌握的华南某大型地产商内部数据资料显示，该地产商的绝大部分项目利润率在15%左右。

　　该份资料还显示，有些楼盘可能是暴利，譬如在三四线城市，土地成本只有几百元/平方米，而房价至少三四千元/平方米，利润翻倍都是有可能的。但也有些项目，可能利润率低到我们都难以相信，在5%以下，甚至只有0.46%，而2014年起诸如佛山雅居乐这样的地产商完全是在甩卖楼盘，利润率完全是负的。

　　此外，不同的项目利润有很大差异的。一般而言，楼盘的定案价只是提供一个成本收益核算上的参考，实际销售价是随行就市的，因而利润也就起伏很大。

　　南京一家中型房地产公司的投资部负责人曾告诉笔者，市场热的时候，实际售价高出定案价2000元/平方米都有可能，但市场冷的时候，实际售价比定案价低上千元也是有可能的。

　　回到房价公式，在房价中，政府拿走的是土地、税收、“建安成本”中的政府规划费，地产商拿走利润，但也可以借助融资提高自有资金的回报率。所以，本质上地产商和地方政府属于利益共同体。