今年应能

　　基本完成楼市调整

　　在经济下行中的房地产市场，不可避免还要跟着进行调整。在这种情况下，我们一方面对房地产市场要有长远发展的信心，另一方面要特别注重不少城市房地产市场还在继续下行中，对底部的分析判断是有必要的。

　　以我的观察，如果以均价为标志看它的景气水平，整个中国房地产市场最低端的代表——近乎崩盘的温州已企稳了。2014年下半年传来的消息说温州的房价从高点接近6万元/平米，近乎崩盘式地落到2.2万元/平米而终于企稳，这是一个好现象。温州的情况比较特别(鄂尔多斯(11.64, -0.41, -3.40%)也不能和温州相提并论)。温州主要是本辖区内有大量的游资，在此前几年没有支持实体经济而是变成了“炒房团”，后来还炒作绿豆、大蒜，后来在世界金融危机冲击影响下造成资金链断裂，什么也炒不成了。所以，在温州辖区之内形成了局部的楼市崩盘。但温州体现了另一方面的成熟性：出现如此大的市场冲击，但没有听说温州所谓的苦主们跑到市政府前静坐闹事，有一些已经接近破产，但人家在默默自我消化吸收。在温州这种区域，老百姓已真正把自己的行为和市场对接，这是局部冲击中也应肯定的亮点。但是回过头来说，毕竟这种过程很痛苦。温州虽然还会有一个很痛苦的复苏过程，但总体看，其楼市底部似乎已经出现。

　　另外一端，即高端市场看北京。去年十一长假之后，北京出现住房市场交易放量，随之一些中介机构开始抬价，今年年初以来，北京又开始出现新的“地王”。

　　所以，到目前为止，总体而言，中国房地产市场低端的代表温州、高端的代表北京，都已经在探底或回暖。其他的二线、三四线、不同城市不同类型的房地产，它们高高低低怎么消化原来的泡沫、消化存量，出不了大格，全局就是一个调整分化中的收敛过程。

　　所以，今年其他大部分城市很有希望在年内基本完成房地产市场的下行调整，虽不排除有些城市还有压力，甚至不排除个别地方、个别开发商进入非常困难的状态，但总体而言，我们可以对基本的全景图看得非常清楚。现在就更不要相信“中国经济崩溃论”的说法。

　　政策总体是

　　适应性调整

　　在经济下行、房地产市场分化这个大背景下，如何评价政府采取的一系列政策？一般人都说现在政府在救市，这个说法未尝不可，但我更多地倾向于对政府的这一做法称为“政策的适应性调整”。

　　这种适应性调整是必要的。因为政府方面过去担心的、为难的，是房地产市场怎么调似乎都表现为“单边市”，所有人都认为胆大一点冲进去就可以有非常丰厚的回报，造成了很大社会压力，又在制度要素还不配套情况下，只在政策方面想办法，乃至推出非常极端的行政手段，限购、限价，但似乎依然不能遏制炒房团肆无忌惮的炒作，而现在这个新阶段来了之后，政府可以也完全有必要进行适应性调整：

　　第一，我认为各个地方因地制宜地逐步取消限购完全有其必要。当年有关部门表态就说，限购是不得已的权宜之计。既然是权宜之计，如今其所对应的特殊必要性不存在了，为什么不能退出？理所当然可以退出、应当退出。各个地方因地制宜逐步取消限购完全有必要，因为取消了也不会出现泡沫化。

　　现在还有几个城市没有取消限购，北上广深和三亚，它们各有各的道理，主要不是担心这几个城市的房价上升，是有其他方面的压力。北上广深作为一线城市，外来人口压力太大，当地政府在维护基本公共服务均等化方面的能力，难以适应人口涌入带来的挑战。北京已经按照要求以京津冀一体化为新的格局，抓紧做好全盘规划，疏解非核心功能，一定要调整它的城市生活状态。总体来说，还是需要以延续行政手段的限购，来限制外来人口的压力。

　　三亚的发展战略是在海南国际旅游岛的建设中打造高水平中心城市，已经形成了房地产有声有色的发展，但近年在当地购房的人，大量为非本地的居民，从内地特别是从东北区域涌进来大批的购房者，在当地已经形成了“东北人扎堆”的社区，他们认为这种结构状态需要调整，不想在放开之后使更多的内地人进入三亚购房，希望从长考虑引导优化本地的持房者结构。除了这几个特殊案例之外，在当前形势下，其他城市都取消了限购。

　　我认为政府的金融政策、信贷政策的放宽，总体来说也是一种政策的适应性调整。比如关于首贷的认定放宽到所有的贷款都还完了，这时候再贷款不管手上有几套房，都可以认为是首贷，这合乎市场规律。

　　在不用担心市场疯炒的情况下，应该助力让市场起作用，让消费者自己选择与判断——他们愿意多买房子，是用于投资或者是改善自己的住房条件，我认为管理部门已不必过多费心，自担风险是适合房地产市场轨上的总体导向的。

　　另外首付的比重调低也有必要。因为大家已经比以前更好认识了市场的风险，更理性地在做判断，这时候适当降低一些首付的比重，实际上是使市场上活跃程度适当提高，同时又不用担心这样一来马上就变为疯炒状态。我作为研究者，认为把它称为救市也未尝不可，但不应该指责政府这事做得不恰当，因为政府意图是要让市场充分起作用，在新形势、新阶段上让市场总体发挥决定性作用。

　　再说到财税，我注意到相关交易的税收政策在放宽，原来是持有五年以上再转手交易的二手房才可以享受个人所得税的减免，现在已经给出信息，不少地方是放宽到只要持满两年就可以享受个税的减免政策。这有利于房地产市场的活跃，有利于按照市场机制减少空置房比重。这一年多，有各种因素在促使二手房的市场供给量上升，现在不少地方有大量的二手房涌入市场，这较好地使供需得到了校正。

　　前面一些年“单边市”一路上升的时候，往往表现为供不应求，现在反过来了，新居要消化库存，二手房则有很多空置房进入市场，这时候当然税收和信贷一样，都应该助力于市场更多起作用。总体来说，这有利于盘活存量，促使生产要素更好流动，以此消化过去的问题，让其可持续发展。