我们第一个高峰期是解放，49年以后，是我们出生率的高峰期，然后60年代的大跃进是人口出生的低峰，70年代又出现了人口的高峰期，然后就出现了急剧的下降，计划生育以后，八十年代以后，开始看到了婴儿低谷，而最高峰的期间就是我们所说的2015年，2015年以后人口趋势出现了下降。

　　在今年两会当中，国务院文件里面明确提出了刚性需求是改善性的需求，总理的报告和总理在答记者问的时候也是这样说的，从人口结构的情况来看，实际上小户型的刚性需求逐渐转化为以改善性需求或者提升居住质量和条件的需求。这就需要改变我们原有的住所，一套房为主，或者一套房是低谷的，二套房是高的，三套房不允许卖的方式，已经和人口差别和住房差别出现了逆转，如果不改变这个政策，已经不符合我国人口的变化了。

　　2015年我们还有很多不利因素，其中一个是库存继续加大，今年已经变化了6.4亿万平方米，贷款低速增长，只增加了0.6%，越来越多的钱没有把钱转移到房地产。2015年已经出现了一二月份的急剧下滑，但是这个下滑的趋势我估计三月份会有所改变。

　　有利的条件是总理多次提到了货币的政策宽松，周小川行长也说了也许降息会延续，也会降准会延续，这是两会里面明确表态的，对股市的表态也非常清楚。

　　货币政策的变化没有办法预测，但是知道货币政策肯定比去年好，而且逐渐是有利于居民对于住房消费以及有利于城市发展建设的。因为在城市化的一项里面，仍然在政府工作报告里面是主要的地位。

　　第二是李克强提出的稳定住房消费，现在都在传各地方政府两会以后出台了一些地方性的优惠措施，尽管李总理的报告当中提到由地方决定，因为各地情况不一样，但是稳定住房消费还是一样的。

　　第三，我们可以看到低利率不断的提高可支付能力，从现在的两次降息看，整体提高20%的支付能力，如果再出现降息，都可能提高30%到40%的支付能力。

　　另外一个是新增供应量的减弱，一旦出现了这个情况，大家会说房地产不行了，大家都不投资了，其实是好事，减少供应量有利于消化库存和稳定价格。

　　从08年以来，我们可以看到，08年是我们国房景气指数最高的时候，现在到了93.7%，这个指数和我们的价格构成是密切相关的。正是这样的指数，对应的是价格变化，这个价格变化到现在已经出现了第三次的低谷，大家关心的是第三次的低谷在什么时候转正，去年年底开始，局部城市已经出现了回调，原来降幅是2%，现在是1.5%，可能收窄了，而降幅在最新公布的68个城市变化当中，已经变成0.5%以内的变化，说明价格在变化之后，从最低点开始回升了。

　　去年年底的时候，明显看到的是北上广深的一线城市价格发生了变化更大，从低点开始回升。为什么去年九月份出现了这样一个低点回升，930政策改变了消费信贷的政策，10月份又下调了利率，这两个影响导致了十一月份和十二月份开始出现了价格的回调和市场的回调。去年的十二月份我们的销售也进入了高潮。

　　总体而言，这些都还没有让所有的价格变化成为正的，所以许多机构都预测，可能在今年的四季度价格会出现正的增长，而负增长有可能在二季度以后开始逐渐的回升，进入到正轨道以上。得出的结论区域分化开始加剧，最好的城市和最差的城市差200%的差距，我们列举了十个城市的变化来看，差距都是巨大的。

　　第二个就是刺激政策会持续，今年的刺激政策在930以后连续发生，可能还会继续。

　　另外价格不会短期内发生太大的变化，会在降幅逐渐收窄的情况下逐步回升，转回正增长，但是正增长不会是很高的标准，只是回到一个正的情况，现行的情况看，原来我们预计的会逐渐的拉长消化周期，6.3亿的消化周期会在今年的较长时间内以去化为主，这个去化在区域之间差距很大。

　　去年东部地区是急剧下降的趋势，东部地区和西部地区都出现了接近20%的下降，去年从东中西三的地区的情况来看，没有出现这种情况，今年一季度明显中部和西部大幅度的下滑。开始表现出三四线城市急剧下滑的趋势。这个影响是很大的，所以我们认为消化周期会继续拉长。一二线城市不管有多大的库存，都容易被购买力消化。