业主大会自我管理的原则是上海在建立维修资金制度时确立的。在业主大会成立前,维修资金由市、区两级房管部门代为管理,资金存放于专户管理银行开立的维修资金代管专户中,按幢立账,按户核算;业主大会成立后,维修资金本息全部划入业主大会银行账户,按照专户储存、专款专用、业主决策、自我管理、政府指导监督的原则管理维修资金。

　　无须政府审批,维修资金会不会乱用呢?“不太可能。”周宏伟表示,上海在健全政策法规基础上,建立了一个统一的信息平台,2002年正式启用,“利用信息化手段,以系统管人,以系统规范业务,保证业主大会规范管理和使用维修资金。”

　　维修资金管理涉及多个主体,贯穿房屋整个销售、使用过程,平台设计时,就将这些因素全部涵盖进去,同时将全市20多个涉及维修资金的相关法规规章设计进平台流程,并且与银行实时联动,实现了从维修资金首期归集到维修资金使用全过程实时监控和信息公开。

　　以小区电梯故障为例,物业发现后需先制定维修预案,包括预算金额、维修起始时间、施工单位以及对业主的影响等,录入信息平台,平台自动生成告示单,物业打印出来,在小区张贴。2/3以上的业主通过后,形成业主大会决议,同样平台生成告示单,告知全体业主,并可实施维修工作。“从银行支取维修资金,必须出示施工合同、业主大会决议、支取汇总表等凭证,每个信息都带有条形码,银行扫描核对,不匹配就是伪造,不仅不会支付,还会通知物业企业予以追查。”张炳军表示。

　　“2008年,我们还引入了工程造价咨询单位和审计单位,对小区动用维修资金5万元以上工程进行审价、使用程序进行审核。”周宏伟说道,第三方机构的引入,有效地减少了维修资金使用过程中出现的工程造价高估冒算、使用程序不规范等问题。

　　截至目前,机构共出具审价报告3600份,核减金额9000万元,核减率为8%。“下一步,我们还计划引入会计师事务所、业委会专职秘书等,辅助业委会、物业服务企业对小区维修资金、公共收益进行管理,进一步提升业委会的自我管理水平。”